Почему судья попросил экспертизу оценочную, если есть кадастровая стоимость объекта

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Как происходит пересмотр кадастровой оценки

Чтобы снизить размер налога, допустимо оспорить установленную для квартиры кадастровую стоимость. Однако прежде необходимо убедиться, имеются ли перспективы снижения налогооблагаемой цены по кадастру.

По нормам статьи 24.18 закона за №135-ФЗ, правом оспаривания кадастровой стоимости обладают юрлица и физлица, чьи права в результате оказались ущемлены. Эта же статья называет две категории оснований к пересмотру кадастровой оценки:

• недостоверность данных по объекту недвижимости, что использовались при установлении стоимости по кадастру;
• потребность определения рыночной цены объекта недвижимости на дату, соответствующую установленной кадастровой цене.

В постановлении Верховного суда за №28 от 30.06.2015 г. уточняется, какие именно сведения по объекты недвижимости признаются недостоверными и позволяют истребовать пересмотра существующей кадастровой оценки:

• неверное указание сведений в перечне подлежащих кадастровой госоценке объектов недвижимости;
• неверно выполненное оценщиком определение условий, влияющих на рыночную цену данной недвижимости (местоположение, целевое назначение, аварийное состояние, разрешенное использование участка, нахождение в зоне особого использования территории);
• неверное использование данных в ходе кадастровой оценки;
• игнорирование данных об аварийности объекта оценки.

По условиям статьи 24.18 федерального закона «Об оценочной деятельности» допустимо запросить сведения по конкретной недвижимости (письменное заявление в адрес оценщика или заказчика госоценки), что ранее были использованы госоценщиком при расчете ее кадастровой стоимости. Ответ должен быть представлен за семь рабочих дней.

Отметим, что при превышении кадастровой цены квартиры на ее рыночной стоимостью согласно данных госслужбы, требуется учитывать рыночную цену не этого дня, а момента (даты), когда выполнялось установление кадастровой стоимости. Т.е. если рыночные цены сейчас просели, а на момент определения цены по кадастру были на пике – оснований для пересмотра нет.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?» .

Оспаривание кадастровой цены в суде

Заявителю принадлежит право оспорить как установленную стоимость по кадастру, так и решение комиссии Росреестра. Причем обязательность обращения в комиссию нормирована законом за №135-ФЗ лишь для юрлиц, тогда как физлица могут обращаться непосредственно в суд (ст.24.18).

Иск необходимо подать в Верховный суд субъекта РФ, где территориально расположен государственный, либо муниципальный орган, ранее заказавший (определивший) кадастровую стоимость.

Обратиться к суду с иском, оспаривающим кадастровую цену, допустимо до истечения пятилетнего срока от даты внесения в госреестр оспариваемых стоимостных сведений. Отметим, что после изменения стоимости в госкадастре оспорить предыдущую цену невозможно. И, что немаловажно, суд вправе установить иную рыночную стоимость, чем указано в иске .

При оспаривании налогооблагаемой цены квартиры по кадастру долевым собственником пересмотр будет осуществляться судом на весь объект, причем без приоритетного внимания к возражениям других владельцев долей в данной недвижимости.

Судебный формат обжалования кадастровой стоимости позволяет добиться пересмотра налогооблагаемой цены недвижимости в 90% случаев. Но продолжительность судебного рассмотрения иска обычно составляет более двух месяцев и правообладателю недвижимости придется нести расходы на услуги юристов (порядка 40-60 тыс. руб.).

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Как узнать кадастровую стоимость своего жилья?

Найти данные можно:

1. На сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Нужно указать адрес или кадастровый номер (его можно найти в свидетельстве о праве собственности, которое выдавали на имущество до 2016 года, или в выписке из единого государственного реестра (ЕГРН)).
2. С помощью публичной кадастровой карты. Метод удобен, если вас интересует стоимость земельного участка — достаточно выбрать нужный тип объекта в левой части поисковой строки и ввести адрес. А вот выяснить, сколько стоит квартира, сложнее: на публичной карте показывается стоимость многоквартирного дома целиком. Чтобы узнать, сколько примерно стоит одно помещение в доме, нужно общую кадастровую стоимость разделить на число квартир.
3. В выписке из ЕГРН. Заказать документ можно с помощью портала Госуслуг. Подробнее о том, как это сделать, мы рассказывали в этой статье.

По закону сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

При расчёте рыночной стоимости учитываются индивидуальные особенности недвижимости, например ремонт или проблемные собственники. Разберём на примере.

В многоквартирном доме в Брянске выставили на продажу двухкомнатную квартиру. Кадастровая стоимость объекта 990 000 рублей. Но собственник оценивает свою недвижимость иначе. Он хочет продать квартиру за 1 500 000 рублей, так как успел сделать дорогой ремонт и установить дорогую сантехнику. Однако риелтор уговаривает его сбросить 100 000 рублей: дом, где находится квартира, на окраине города, туда плохо ходит транспорт. Именно за такую цену у собственника больше шансов продать квартиру. Получается, что 1 400 000 рублей — рыночная стоимость этого жилья.

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 “О налоге на имущество организаций”.

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания предполагает прохождение трех предварительных этапов:

• оценка недвижимости. Следует обратиться к независимому оценщику, имеющему лицензию на осуществление этой деятельности;
• составление отчетности;
• проведение экспертизы.

На принятие решения комиссии отводится 1 месяц. Именно рассмотрение вопроса ее специалистами является досудебным этапом разрешения спора.

С лета 2017 года вступили в действие изменения в закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ. Теперь этап разрешения спора в досудебном порядке стал не обязательным.

Однако этот метод может быть весьма эффективным, и основным его преимуществом является четкий срок решения проблемы. При обращении в суд процесс может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей, а подача документов в комиссию является бесплатной процедурой.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Если объяснять простыми словами, то это сумма, в которую государство оценивает различные объекты — квартиры и доли в них, частные жилые дома, коттеджи, дачные участки, земли, гаражи, промышленные здания и так далее.

Такая оценка нужна государству, чтобы хотя бы примерно понимать, сколько стоит тот или иной объект.