Новый закон расселения из аварийного жилья в 2024 выкупная стоимость

Узнать о факте признания дома аварийным можно в федеральном реестре аварийных домов. Здесь надо указать конкретный регион, в котором интересует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и затем в программе выбрать дом по его адресу.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Расселение собственников и нанимателей после признания дома аварийным

Собственникам и нанимателям жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, возможно пройти процедуру расселения. Но процесс признания аварийным многоквартирного дома или здания, в которых находятся жилые помещения, занимает длительное время.

Переселение жильцов также занимает не один день и даже месяц. Хотя законодательством определены сроки переселения из аварийного и ветхого жилого фонда, на практике они не всегда выдерживаются.

В зависимости от права собственности на жилье, признанное непригодным для проживания или аварийным и подлежащим сносу, жильцов расселяют с соблюдением статей и норм законодательства, регулирующих разные категории переселенцев.

Для собственников жилья и проживающих по договору социального найма условия переселения из аварийного жилья различны. Нужно учесть огромное количество параметров, чтобы соблюсти правила и порядок отселения граждан.

Условия изъятия и предоставления жилого помещения владельцу

При изымании жилья у хозяина недвижимости необходимо, чтобы соблюдались следующие требования:

• У собственника нет претензий к муниципалитету: он подписал соглашение, что не против отдать принадлежащее ему помещение и взамен получить другое.
• Был произведен учет стоимости прежнего жилого помещения при расчете размера компенсации;
• Право собственности зарегистрировано на имя владельца до даты признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Как переселиться из аварийного жилья

По общему правилу, обратиться с заявлением в уполномоченный орган о признании дома аварийным может собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, а если жилой дом находится в муниципальной собственности, то сделать это должна местная администрация. Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным принимается специально сформированной для этого межведомственной комиссией.

«Если вы обратились с жалобой на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы, в частности заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение. Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома», — уточнила Спиридонова.

Межведомственная комиссия принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления, отметила член ассоциации юристов России. По ее словам, такое решение оформляется соответствующим заключением.

«В случае обследования жилого помещения, пострадавшего от ЧС, в течение десяти календарных дней со дня получения заключения принимается решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан (многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и издается распоряжение с указанием сроков отселения жильцов или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Уполномоченный орган обязан направить решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу и (или) реконструкции в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН», — подчеркнула юрист.

Переселение из аварийного жилья

Чтобы официально установить статус дома как аварийного, владелец или арендатор по договору социального найма имеет право подать заявку в госучреждение, которое отвечает за этот процесс на региональном уровне. В ситуации, когда здание является объектом муниципальной собственности, данную заявку инициирует администрация на местном уровне. Окончательное решение о том, признавать ли объект неподходящим для использования в жилищных целях или объявлять многоквартирный жилой дом ветхим, принимается специально созданной межведомственной комиссией, сформированной специально для рассмотрения каждого отдельного случая.

Пример из практики:

Житель Утренней улицы, господин С., обратился в жилищную инспекцию с претензией о том, что его квартира и весь дом находятся в неприемлемом состоянии для проживания. В ответ на это жилищная инспекция подготовила заключение и направила его для дальнейшего изучения в межведомственную комиссию. После анализа полученных материалов комиссия рекомендовала господину С. предоставить необходимый пакет документов, включая заявление о непригодности квартиры и дома к проживанию и копии документов, подтверждающих его право на жилье, чтобы в дальнейшем он имел право на переселение.

В случае прямого обращения в комиссию, к заявлению следует приложить отчет организации, осуществившей инспекцию здания. Обычно, межведомственная комиссия выносит решение по состоянию жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления, что подтверждается соответствующим документом.

В ситуациях, когда жилье оказалось поврежденным из-за стихийных бедствий или других чрезвычайных событий, решение принимается быстрее – в течение 10 календарных дней после подготовки отчета. Далее помещение официально объявляется непригодным для использования и выдается распоряжение, которое определяет периоды для переселения жителей и устанавливает необходимость проведения ремонтных работ.

Уполномоченный орган должен направить соответствующее решение в орган регистрации прав для того, чтобы сведения включили в ЕГРН.

Для официального признания здания аварийным необходимо выполнить следующие шаги:

• составить список повреждений и зафиксировать их с помощью фотографий или видеозаписи;
• направить заявку на осмотр здания и его признание аварийным в местную жилищную инспекцию или органы муниципальной власти.

После того, как органы власти официально признают дом аварийным, он будет включен в региональную программу для последующего переселения жильцов и добавлен в федеральный список аварийного жилищного фонда. Это и будет основанием, по которому будет проведено расселение собственников.

Наши юристы разработали форму для заполнения заявления о признании многоквартирного дома аварийным, вы можете скачать ее ниже.

Куда переселяют

Жители дома, официально признанного непригодным для проживания, имеют основание, чтобы было проведено выселение из аварийного жилья, что наделяет их правом выкупа своих жилых площадей. Это реализуется через заключение соглашения о выкупе недвижимости для нужд муниципалитета или государства, которое включает компенсацию стоимости жилья. Также процедура возможна путем подписания договора о предоставлении альтернативного жилья согласно статье 32 ЖК РФ (однако, МКД должен быть внесен в адресную программу, в иной ситуации – предоставление жилья остается на усмотрение органов). Владелец недвижимости подписывает документ, устанавливающий все детали касательно процесса его переезда на новое место жительства.

Пример из практики:

Многоквартирный дом, где проживает гражданин А., не включен в региональную программу по расселению из аварийного жилищного городского фонда. В результате гражданину А. будет предоставлена лишь денежная компенсация за его жилище. В то же время гражданин Н., проживавший в квартире на условиях социального найма, получил возможность переехать в квартиру, равную по размеру, в другом здании на тех же условиях.

В соответствии с российскими законами о расселении из аварийного жилья, государственные органы не несут прямой ответственности за предоставление замещающего жилья владельцам квартир, подлежащих изъятию. Вместо этого предлагается финансовая компенсация или возможность приобрести в собственность иную недвижимость, причем стоимость такой замены должна быть равной или выше стоимости изымаемого жилья.

Жилье, предоставляемое гражданам в России взамен аварийного, должно отвечать определенным критериям:

• находиться в пределах того же населенного пункта;
• быть благоустроенным.

Под благоустроенным жильем понимаются объекты, удовлетворяющие установленным техническим, санитарным и другим нормам законодательства. Если ранее гражданин проживал в неблагоустроенном жилье или, например, в нем отсутствовало подключение к инженерным сетям, то при предоставлении альтернативного жилья, лицу предоставляется помещение удовлетворяющее критериям, установленным в статье 89 ЖК РФ.

Верховный Суд уточнил, что замена жилья из-за демонтажа аварийного здания не предусматривает улучшение жилищных условий для граждан. Цель предоставления нового жилья — компенсация, а значит, новая жилплощадь должна соответствовать прежнему размеру помещения, которым владел жилец, а не выделяться исходя из стандартных норм предоставления.

Степень благоустроенности жилья определяется с учетом норм, принятых на государственном и муниципальном уровнях в конкретном населенном пункте.

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость жилья, которое изымается у собственника, рассчитывается в соответствии с регламентом, прописанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Государственные органы обязательно должны учитывать следующие обстоятельства, которые играют весомую роль в расчете выкупной стоимости.

Обстоятельство

Примечание

Рыночная стоимость

Применяется к помещениям и общедомовому имуществу

Стоимость участка

Рыночная цена земли с учетом доли в праве общей собственности на имущество

Убытки собственника

Учитываются расходы, которые обусловлены временным использованием другого объекта до момента покупки нового

Для расчета можно использовать формулу:

A+ B+ C+ D = выкупная стоимость, где

• A – рыночная цена;
• B – цена доли в общем имуществе;
• C – цена доли в праве на участок земли;
• D – убытки владельца.

В соответствии с общими правилами законного переселения, выкупная стоимость помещения, сроки и прочие условия фиксируется на уровне соглашения с его владельцем – это прописано в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Оценка осуществляется независимым экспертом.

Пример из практики:

Гражданин В. выразил несогласие с оценкой стоимости своего жилья, проведенной независимым экспертом, и обратился за разбирательством в судебные инстанции, где было принято решение о проведении повторной экспертизы. Тем не менее, результаты второй экспертизы также не удовлетворили гражданина В., и он отказался принимать сумму, которую суд определил, как компенсацию.

Сроки и этапы переселения

Региональная адресная программа по расселению жильцов из жилых помещений, признанных аварийными, подразумевает фиксацию сроков переселения. Порядок и очередность переселения определяется с учетом даты официального признания здания несоответствующим нормам безопасности.

Дома, представляющие непосредственную угрозу обрушения и имеющие соответствующую документацию, будут расселены в первую очередь. Планируемые сроки переселения фиксируются в государственном реестре аварийного жилищного фонда. В случае отсутствия данной информации в общем доступе, ее всегда можно запросить в администрации на местах. Также можно уточнить, какие дома предусмотрены для переселенцев из аварийного жилья.

Если состояние дома, в котором вы проживаете, позволяет признать его аварийным, но администрация этого не делает – проконсультируйтесь по всем вопросам со специалистами Европейской Юридической Службы. Наши юристы работают более 12 лет, а полученный за это время опыт, позволяет решить любую проблему клиента с учетом его интересов.

Этапы

В действительности, процесс расселения собственников из аварийного жилья является достаточно длительной и многоэтапной процедурой, которая включает в себя следующие ключевые шаги:

• подачу заявки вместе с необходимым пакетом документов в соответствующую комиссию;
• оценку комиссией и принятие решения касательно состояния дома;
• включение дома в план по переселению;
• получение уведомления о решении по изъятию земельного участка и предложение проекта договора об изъятии для муниципальных или государственных целей;
• заключение договора и его отправку в учреждение, принявшее решение об изъятии, в рамках сроков, указанных в договоре;
• осуществление передачи жилья с составлением соответствующего акта;
• заключение договора социального найма или регистрацию права собственности на новое жилье в Росреестре.

Расселяют собственников из аварийного жилья после предоставления ими полного комплекта необходимых документов, в том числе отчетов независимых оценщиков, заявления жильцов о признании жилья аварийным и пр. Желательно также включить в пакет документов различные письма, жалобы и заявления от жителей, касающиеся условий проживания, хотя это и не является строгим требованием. Ниже вы сможете посмотреть бланк заключения, которое составляют аккредитованные компании, в рамках признания дома соответствующим требованиям или непригодным для дальнейшей жизни.

Расчет стоимости аварийного жилья

Стоимость ветхого строения рассчитывает согласно жилищному кодексу РФ. Она складывается из рыночной стоимости жилья, стоимости участка, на котором расположена постройка, доли в праве общей собственности владельца и понесенных им убытков вследствие ликвидации ветхого дома.

В целом, формула выглядит так:

Формула расчета выкупной цены:

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У

где: СЖ — рыночная стоимость жилья; СДОИ — стоимость доли в общем имуществе; СДПЗУ — стоимость доли в праве на земельный участок; У — убытки собственника.

Судебная практика: предоставление квартиры в рамках переселения из аварийного жилья

Гражданин Н. обратился в суд с претензией относительно качества жилья, полученного им после выселения из дома, признанного непригодным для проживания. Вместо первоначальной квартиры размером 45 м2, он и его несовершеннолетний ребенок были переселены в помещение всего лишь в 15 м2.

По материалам дела было установлено, что мужчина обратился в суд с целью получения в ускоренном режиме жилья, то есть вне очереди. В результате рассмотрения дела суд обязал местные власти предоставить ему жилье, исходя из расчета 7,5 м2 на человека. Это решение было обусловлено регистрацией в аварийной квартире шести человек, хотя фактически проживали там только заявитель и его ребенок.

Верховный суд, рассмотрев дело, выступил в защиту прав гражданина Н, сославшись на ЖК РФ. По мнению Верховного суда, жилье, предоставляемое взамен аварийного, должно быть не только благоустроенным в соответствии с нормами населенного пункта, но и равноценным по площади прежнему жилью, без уменьшения его характеристик.

Также подчеркивалось, что новое жилье должно предоставляться с учетом прав всех зарегистрированных в аварийном доме, а не пропорционально количеству фактически проживающих на его площади. Решения судов низших инстанций были отменены в пользу истца, подтвердив необходимость компенсации в полном объеме, без ухудшения условий проживания.

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. «Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором дом расположен, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику, включая расходы, которые он несет в связи с временным пользованием другого жилья до приобретения в собственность нового, переездом, поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст.32 ЖК РФ), подчеркнул Титов. Он уточнил, что оценку стоимости проводит независимый оценщик. «Если вы не согласны с оценкой стоимости недвижимости, придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза. Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса», — резюмировал юрист.