Можно досрочно расторгнуть договор аренды чтобы заключить на новых основаниях

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договора аренды собственником помещения

Собственник помещения может расторгнуть договора аренды помещения через суд в случае:

• если значительно испорчено и продолжает портиться арендуемое имущество;
• задержки оплаты за 2 месяца подряд;
• объект аренды используется с существенными нарушениями;
• арендатор отказывается осуществлять капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него договором.

Арендатор получает право через суд расторгнуть договор аренды, если арендодатель:

• создает препятствия для пользования имуществом, отказывает в его передаче;
• передает помещение с изъянами, о которых не поставил в известность арендатора;
• отказывается осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором.

Также арендатор может требовать одностороннего расторжения, если имущество стало непригодным для пользования, а причины такого состояния не зависят от арендатора.

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление о расторжении договора аренды, указав:

• наименование судебного учреждения;
• информацию об истце и ответчике;
• сведения о фактических обстоятельствах, статьях, нарушенных ответчиком;
• требования;
• список приложенных документов.

Если инициатор – арендатор

У арендаторов руки развязаны намного больше. Наниматель жилья может расторгнуть договор в любой момент по своему желанию, не привязываясь к дате окончания договора. Единственным условием является оплата жилья за прожитое время, а также компенсация коммунальных платежей. В качестве даты расторжения договора будет выступать дата освобождения жилого помещения.

__

Как видим, разрыв договора аренды квартиры – дело одновременно простое и важное. Это далеко не формальность, которой можно пренебречь. Оформляйте ваши жилищные отношения правильно, и взаимовыгодного вам сотрудничества!

Читайте нас в статьях!

Возврат обеспечительного платежа (залога) при досрочном расторжении аренды квартиры

Наверное, самый неоднозначный и беспокоящий момент для многих арендаторов. Ведь сумма обеспечительного платежа часто равна сумме арендной платы, а иногда и нескольким таким платежам.

Недобросовестные арендодатели пытаются установить в договоре различные условия, чтобы не возвращать такой платеж при расторжении договора:

• прописывают прямо, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора;
• указывают, что он не возвращается совсем и в любых случаях;
• не возвращается, если арендатором допущены любые нарушения условий договора (несвоевременная оплата, незначительные повреждения помещения или имущества в нем) и другие причины.

Но наличие таких ограничительных условий в договоре еще не означает, что арендодатель вправе не возвращать залог за квартиру.

Назначение такого платежа — обеспечение выполнения обязательств со стороны арендатора:

• своевременно и в полном объеме оплачивать все платежи по договору;
• бережно относиться к арендованному имуществу, не допускать ухудшения его состояния;
• не причинять своим проживанием вред (ущерб имуществу) и неудобства соседям, а значит, и претензии с их стороны.

Если вы добросовестный арендатор и выполняли свои обязанности полностью и никаких претензий к вам у собственника нет, тогда он обязан вернуть обеспечительный платеж в полном объеме. Если была небольшая неуплата или вы (ваши дети, гости, животные) нечаянно повредили какое-то имущество (например, испортили диван или обои), обеспечительный платеж может быть зачтен в счет возмещения по таким нарушениям полностью или частично — зависит от степени ущерба.

ВАЖНО! Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт в помещении обязан выполнять арендатор, а капитальный — собственник.

Исходя из этого нужно оценить состояние помещения и сравнить его с тем, в котором оно находилось на момент заключения договора аренды. Если требуется небольшой или частичный ремонт, сделайте его сами или оплатите стоимость расходов собственнику.

Рекомендую договариваться с собственником, а результаты договоренностей фиксировать в акте о передачи квартиры.

Порядок расторжения по основаниям в договоре

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

• Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
• Ожидает ответа 30 календарных дней.
• Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

Если расторжение по инициативе арендодателя, то порядок следующий:

• Уведомить контрагента о своем намерении.
• Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
• Составить соглашение о прекращении договора.
• Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Права арендатора для досрочного расторжения договора

Гражданский кодекс даёт арендатору право досрочно расторгнуть договор найма жилья. При этом, если квартиросъёмщик хочет съехать без веских оснований, он должен предупредить владельца недвижимости за три месяца. Причём уведомление нужно предоставить в письменном виде — отправив по почте или вручив лично в руки в присутствии свидетелей. Ускорить процесс переезда можно двумя способами: договориться с хозяином и расстаться раньше срока по соглашению сторон или обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды жилья.

Основания для расторжения договора найма квартиры по требованию арендатора:

1. Владелец квартиры не предоставляет недвижимость арендатору

Довольно часто встречаются ситуации, когда договор заключен, аванс и квартплата внесены, а собственник откладывает переезд жильца под разными надуманными предлогами вроде ремонта, отключения горячей воды или срочной командировки. Если вы подозреваете арендодателя в недобросовестном поведении, напомните ему о нормах ГК.

2. Владелец квартиры препятствует жильцу пользоваться жильём

Под этот пункт попадают все ситуации неожиданной смены ключей или внезапного выдворения арендаторов «с вещами на выход», которые позволяют себе некоторые неуравновешенные хозяева квартир. Кроме того, сюда входят и внеплановые «проверки» без предупреждения, которые арендодатели иногда устраивают жильцам. Регулярность и время подобных визитов должны быть чётко прописаны в договоре аренды и не нарушаться.

3. У недвижимости есть существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны арендатору

Если вы случайно сняли квартиру, где вода бывает ровно 1 час в день (именно тогда, когда вы заключали договор найма), не отчаивайтесь. Любые серьёзные недостатки жилья, о которых хозяин «забыл» предупредить жильца в присутствии свидетелей, могут быть основанием для расторжения договора найма.

4. Квартира непригодна для жизни

Под этот пункт подпадают, к примеру, все форс-мажорные ситуации, произошедшие не по вине жильца: пожар в доме или масштабное наводнение из-за прорыва трубы на верхнем этаже. Арендатор не обязан жить в квартире, если это угрожает его здоровью или безопасности.

5. Арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это обязательство предусмотрено по договору аренды.

Квартиросъёмщик должен следить за косметическим состоянием жилья и сохранностью мебели, но любые капитальные работы в квартире — ответственность владельца недвижимости, если иные условия не были указаны в договоре найма. Если он систематически уклоняется от своих обязательств, арендатор не должен это терпеть.

Соглашение сторон

Самый простой и безболезненный вариант – договориться с жильцом и совместно сходить в РСЦ, чтобы заключить соглашение о расторжении договора. Для этого с собой нужно иметь паспорта или другие документы, подтверждающие личность.

Когда договор будет расторгнут, налоговая автоматически снимет хозяина квартиры с учета и сделает перерасчет налогов, если он необходим. Так бывает, если человек платил налоги со сдачи квартиры наперед.

Если квартира продолжает сдаваться и будет заключен новый договор, то лишние налоги могут учесть в рамках оказания услуг новому жильцу. Если квартира перестает быть источником дохода – деньги возвращаются собственнику квартиры.

Что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются ( п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) ( п. 3 ст. 453 ГК РФ ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением ( п. 4 ст. 454 ГК РФ ).

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

До того как расторгнуть договор аренды квартиры, даже если собственник согласен на досрочное расторжение, полезно будет изучить договор и заранее подготовиться к передаче квартиры хозяевам.

Как правило, при долгосрочной аренде жилья заключается письменный договор. В нем указываются все основные условия. Нас интересуют:

• срок аренды;
• условия расторжения договора: по соглашению сторон или по инициативе одной из них;
• стоимость аренды, коммунальных платежей и порядок оплаты;
• возврат обеспечительного платежа (или залога) при досрочном расторжении аренды квартиры;
• штрафные санкции за нарушение условий договора, в том числе при досрочном отказе от аренды квартиры.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы правильно составить акт расторжения договора аренды и не получить неожиданных претензий или финансовых требований от собственника квартиры.

Разберем эти пункты подробнее.

Акт расторжения договора аренды квартиры – образец и бланк

Момент передачи квартиры из аренды надо оформить письменно. Для этого составляется отдельный документ — акт приема-передачи, акт сдачи, акт о расторжении договора (название можно применить любое, на суть оно не влияет).

Как составить акт сдачи квартиры арендодателю

Акт лучше составить заранее и распечатать в двух экземплярах. Укажите следующее:

• к какому договору составлен акт (название, номер, дата);
• стороны договора — арендатор (Ф.И.О.) и арендодатель (Ф.И.О.);
• какое помещение (его площадь) и по какому адресу передается из аренды;
• какое имущество находилось в помещении при заключении договора и сдается при его расторжении.

Дальше нужно оставить пустое место для заполнения следующих сведений:

• показания счетчиков на день сдачи квартиры — по электричеству, холодной и горячей воде;
• общее состояние помещения — есть ли претензии;
• оборудование и имущество, находящее в квартире (в каком состоянии оно сдается собственнику, какие претензии есть к его состоянию);
• расчеты по аренде и коммунальным платежам — произведены полностью или в части;
• обеспечительный платеж — возвращен полностью, частично или не возвращается, причины этого.

Акт заполняется в момент передачи квартиры, подписывается арендатором и собственником, ставится дата составления.

Как вернуть съемную квартиру собственнику по акту

Если у вас есть сомнения, что возврат помещения пройдет спокойно, без претензий, сделайте фото- или видеосъемку этого процесса. Это также нужно отразить в акте, например от руки указать: «Арендатор проводил видеосъемку передачи квартиры собственнику на собственный телефон (модель, номер)».

Пригласите родственника, друга или соседа и попросите быть свидетелем передачи квартиры и имущества в ней собственнику. В этом случае можно сделать приписку: «При передаче помещения собственнику присутствовал (Ф.И.О.), проживающий по адресу (указать адрес), номер телефона».

Эти дополнительные сведения нужно указывать одинаково в двух экземплярах акта: в своем и в экземпляре арендодателя.

Такие меры обеспечат вам дополнительные доказательства в суде, если дойдет до обращения в него. Но, как правило, присутствие свидетеля или видеосъемка сами по себе помогают уменьшить неправомерные претензии собственника.

Акт должны подписать и арендатор, и арендодатель. Если арендодатель отказывается подписывать акт, ссылаясь на различные причины (не согласен принять помещение в том состоянии, в каком оно сдается; требует оплаты дополнительных расходов и пр.), ставьте отметку об этом в акте, например: «Арендодатель отказался от подписания акта и получения своего экземпляра».

Если собственник не хочет забирать свой экземпляр акта, направьте его заказным письмом на его адрес и обязательно сохраните почтовую квитанцию об отправке.

Заполненный образец акта сдачи-приема жилого помещения и имущества можно скачать здесь. Также мы подготовили бланк акта сдачи-приема жилого помещения и имущества для заполнения.

Если арендодатель не пришел принимать квартиру

Акт можно составить и в том случае, если в оговоренное время собственник не появился, чтобы принять помещение, и не направил своего представителя (у которого должна быть доверенность с правом приема конкретного помещения из аренды, лучше всего — нотариальная).

Если неявка вызвана стечением неблагоприятных обстоятельств (болезнь, ЧП, авария и пр.), собственник уведомил вас об этом и попросил перенести дату сдачи помещения, а у вас есть такая возможность, зафиксируйте эту просьбу (сохраните сообщение, сделайте скрин-шот, запись звонка и пр.) и договоритесь о другой дате.

Сразу оговорите вопрос оплаты за дни переноса. Так как просрочка в приемке помещения произошла по вине собственника и вы уже не проживаете в этом жилье, тогда и требовать дополнительную оплату с вас он не вправе. Если вы будете жить в квартире до момента ее сдачи, оплата за такие дни рассчитывается по факту.

Если ситуация повторится и у вас есть основания подозревать, что собственник просто тянет время и уклоняется от приемки помещения, ваши действия должны быть следующими:

• составляйте акт о приемке помещения в двух экземплярах;
• в акте укажите, что собственник при приемке отсутствует и по каким причинам;
• пригласите двух свидетелей (лучше соседей или других незаинтересованных лиц);
• укажите, что при осмотре помещения и составлении акта присутствовали свидетели (Ф.И.О., адрес проживания и номер телефона);
• снимите состояние квартиры, имущества и показания счетчиков на телефон (камеру);
• укажите все необходимые сведения в акте;
• подпишите два экземпляра акта и дайте расписаться в них свидетелям;
• отправьте один экземпляр акта собственнику по адресу, указанному есть в договоре;
• сохраняйте свой экземпляр акта, почтовую квитанцию об отправке, видеосъемку состояния квартиры минимум три года (срок исковой давности по таким спорам).
• ключи от квартиры также отправьте заказным или ценным отправлением на адрес собственника (если есть возможность — курьером). Не стоит оставлять ключи в почтовом ящике или соседям — ответственность за состояние квартиры в этом случае несете вы.

Условия расторжения договора аренды квартиры: по согласию сторон или по инициативе одной из стороны

Внимательно читайте раздел об условиях одностороннего (досрочного) расторжения договора. Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны.

Арендодателю для расторжения договора нужны веские причины и нарушения со стороны арендатора.

Чаще всего этого:

• несвоевременная оплата аренды и коммуналки или полная неоплата;
• нарушение условий проживания и использование помещения не по назначению;
• ухудшение состояния квартиры действиями арендатора и пр.

Арендатору причины для расторжения не нужны. Как написано выше, это право арендатора — при условии соблюдения сроков уведомления.

Если в договоре есть пункт, запрещающий арендатору инициировать досрочное расторжение аренды, такое условие в силу закона считается недействительным, т. к. оно нарушает права арендатора.

Итак, если договор найма жилья желает расторгнуть арендодатель, а нарушений со стороны арендатора нет, то арендодателю доступен только судебный способ расторжения.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.

Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.

По соглашению сторон

Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:

• дата и место оформления;

• атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;

• условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);

• момент, с которого основной договор прекращает свое действие;

• подписи и полномочия участников.

Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.

По инициативе покупателя

В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:

• отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;

• отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;

• несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;

• выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;

• существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;

• передача продукции в ненадлежащей комплектации;

• неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).

Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.

Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.

По инициативе продавца

Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:

• необоснованный отказ принять вещи или предметы;

• отказ покупателя от перечисления оплаты;

• отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);

• нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.

Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.

Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.

Порядок досрочного расторжения договора в суде

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

В иске следует отразить:

• Полное название судебного органа.
• Личные данные сторон.
• Существенные условия арендного соглашения.
• Требование о прекращении договора.
• Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

• Копию арендного соглашения.
• Чек об оплате госпошлины.
• Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.