Выделение долей в частном доме в натуре и их регистрация

Шансов на выделение доли в квартире в натуре объективно очень мало. Даже если имеется техническая возможность обустроить отдельный вход и мокрую зону в комнате, далеко не факт, что органы надзора или суд разрешит провести перепланировку в квартире. А без ее проведения желание выделить долю в натуре неосуществимо — орган регистрации прав откажет в постановке объекта на кадастровый учет. Если вы все же твердо намерены выделить долю в квартире в натуре, вам нужно быть готовым с длительной процедуре согласования с надзорными органами. В таком деле не обойтись без юридической помощи, так как любые ошибки или неточности могут привести к отказу.

Условия выделения натуральной доли

Обычно выделение доли в натуре применяется в отношении земельных участков, частных жилых домов и таунхаусов (домов блокированной постройки). Выделить натуральную долю в квартире нелегко, так как законодательство предусматривает особые условия для реализации этой процедуры. Так как право общей долевой собственности прекращается, у бывших владельцев не должно остаться общего имущества — нельзя выделить долю в натуре на комнату в квартире, оставив в общей собственности коридор, кухню, балкон, санузел и т. д.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выделение натуральной доли не допускается, если оно наносит несоразмерный ущерб общему имуществу долевых собственников. Понятие «несоразмерного ущерба» раскрывается п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6. Под несоразмерным ущербом нужно понимать невозможность использования квартиры по назначению, существенное ухудшение ее технического состояния, снижение ее материальной стоимости, неудобство в пользовании и т. д.

Выдел доли в натуре может быть произведен при следующих условиях:

• В квартире имеется больше одной комнаты;
• В выделенное жилое помещение можно оборудовать отдельный вход;
• В выделенном помещении может быть обустроена отдельная «мокрая зона»;

Таким образом, комната, выделенная в натуре, практически превращается квартиру-студию со своим санузлом и своей кухней (обычно кухней-прихожей). Из-за указанных требований возникают большие сложности с выделением натуральной долей в квартире. Например, законодательство запрещает размещать мокрые зоны над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.

Поэтому разместить новую мокрую зону в комнате можно только при одном из следующих вариантов:

• Квартира расположена на первом этаже;
• Квартира расположена на втором этаже, а на первом находятся нежилые помещения (магазины, офисы и т. д.);
• Планировки квартир по этажам не совпадают, поэтому перенесенная в комнату мокрая зона не будет находиться над жилой комнатой соседей.

Даже если характеристики квартиры позволяют обустроить мокрую зону в комнате, то возникают сложности с обустройством отдельного входа на улицу либо в подъезд. Например, если для обустройства отдельного входа нужно расширить оконный проем, эта процедура затрагивает общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому придется получать согласие на проведение перепланировки каждого из собственников МКД. Если дом большой и собственников несколько десятков, а то и сотен, это почти наверняка станет неразрешимой задачей.

Поэтому выделение натуральной доли в квартире — большая редкость. Обычно совладельцам приходится довольствоваться выделением долей — стороны определяют порядок пользования квартирой и «закрепляют» за собой жилые комнаты, оставляя вспомогательные помещения в общей собственности. Если все же техническая возможность выделить в квартире натуральную долю имеется, то сделать это совладельцы могут по соглашению или через суд.

Порядок выдела доли в судебном порядке

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для обращения в суд потребуется собрать необходимые документы, а именно:

• технический паспорт из БТИ (если дом построен до 01.01.2013);
• выписку из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
• заключение эксперта о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

Дополнительно к вышеуказанным документам к исковому заявлению также потребуется приложить:

1. правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
2. квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли;
3. иные документы, подтверждающие требования истца;
4. копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

В судебном заседании потребуется доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома.

Для этого подготовьте следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):

• заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенную часть дома;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
• нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.

Заявление и необходимые документы представляются, а также госпошлина уплачивается в указанном выше порядке.

Обратите внимание!

Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401НК РФ).

Как происходит раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе? Узнать →

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать →

Официальный сайт Росреестра —https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Набатова О.А.,

Адвокатское бюро «Моисеев, Набатов и Партнеры»

Способы выделения доли в натуре

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Как выделить долю по соглашению

Выделение натуральной доли по соглашению производится тогда, когда между сторонами отсутствует спор — все совладельцы согласны на выделение одной натуральной доли или раздела всего общедолевого имущества на обособленные объекты недвижимости. Соглашение о выделении долей не имеет унифицированной формы и составляется в простом письменном виде.

Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• Сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, место регистрации всех участников договора;
• Сведения об объекте недвижимости, находящемся в долевой собственности — адрес, количество комнат, этаж, общая площадь и метраж жилых и вспомогательных помещений, кадастровый адрес, размеры долей каждого из собственников;
• Ссылки на правоподтверждающие и правоустанавливающие документы;
• Сведения о вновь образуемых объектах недвижимости — расположение, метраж жилых комнат и вспомогательных помещений, сведения о собственниках;
• Ссылки на техническую документацию, подтверждающую возможность образования изолированных объектов недвижимости;
• Размер денежной компенсации какой-либо стороне, если она предусмотрена условиями договора;
• Место и дата подписания документа;
• Подписи участников договора.

Соглашение не обязательно удостоверять у нотариуса, так как нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае отчуждения доли в недвижимом имуществе. Однако для большей надежности можно посетить нотариуса и не только заверить соглашение, но и доверить ему оформление самого договора. Также можно делегировать право составления соглашения профессиональному юристу.

Как выделить долю в суде

Если совладельцы квартиры не смогли договориться об условиях выделения доли в натуре, раздел может быть произведено судом. В таком случае последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Собственник одной из долей заказывает проект перепланировки квартиры в проектном бюро.
2. Далее он составляет предложение о выделении доли в натуре и направляет его совладельцу (совладельцам).
3. Так как другие совладельцы не дают согласие на проведение перепланировки, он обращается в суд с исковым заявлением о выделении доли в натуре.

В качестве ответчика выступает второй совладелец или несколько, если квартирой владеет более двух человек. Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• Сведения об истце — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, любой из идентификаторов (номер СНИЛС, ИНН, водительского удостоверения и т. д.), телефон и номер электронной почты для связи;
• Аналогичные данные ответчика;
• Сведения о третьих лицах, привлеченных к суду;
• Цена иска;
• Подробное описание всех обстоятельств дела — информация об объекте долевой собственности, о возможности выделить натуральную долю из объекта долевой собственности со ссылкой на проект перепланировки, указание, что ответчику было направлено предложение о выделении доли и т. д.;
• Указание на то, что ответчик отказывается давать разрешение на перепланировку и выделение натуральной доли, что нарушает права истца (необходимы ссылки на актуальные нормы законодательства);
• Исковые требования — предложение истца о выделении его доли в праве общей собственности в натуральном виде;
• Перечень документов, приложенных к иску;
• Дата составления документа и подпись истца.

К иску нужно приложить следующие документы:

• Необходимые при обращении в суд — квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о направлении ответчику и третьим лицам копий искового заявления, доверенность, если заявление подает представитель истца;
• Имеющие непосредственное отношение к делу — выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, проект перепланировки, технический и кадастровый паспорта на квартиру, предложение о выделении доли и иные документы, по мнению истца имеющие отношение к делу.

Суд рассмотрит заявление и при правильно составленном иске примет его к рассмотрению и вынесет определение о подготовке дела к судебному разбирательству. Рассмотрение дела занимает 2 месяца, однако срок может быть и продлен. При необходимости суд может назначить строительную экспертизу для установления возможности выделения доли в натуре и соответствия образованного объекта законодательству и строительным нормам и правилам.

В случае, если суд вынесет положительное решение и выделит долю в натуре, а ответчик в течение месяца не подаст апелляционную жалобу, истцу нужно получить в канцелярии суда судебное решение. На его основании можно зарегистрировать право собственности на образованный объект недвижимого имущества. Если же суд придет к выводу, что выделение доли в натуре невозможно без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу, он может обязать других собственников выплатить компенсацию истцу. После этого истец утрачивает право собственности на свою долю в общем имуществе.

Выделение доли в жилом доме по взаимному согласию сторон

При достижении согласия между всеми собственниками возможен раздел имущества на равные доли между ними.

В этом случае алгоритм действий будет следующим:

• первым делом нужно определить, какая часть будет выделена каждому;
• если на недвижимость отсутствует техпаспорт, то нужно будет его заказать в отделе БТИ;
• произвести перепланировку жилого объекта, чтобы сформировать изолированное помещение, которое в дальнейшем может быть оформлено в долю. На данном этапе потребуется ряд согласований, но если доля уже выделена, то он пропускается;
• после перепланировки оформляется техническая документация (паспорт) на изолированное помещение. Последнее выполняется в рамках договорных отношений с кадастровым инженером, имеющим действующую лицензию на выполнение подобных работ. Такой договор сегодня можно заключить в электронном виде. Но скрепляется он электронной подписью;
• на следующем этапе заключается письменное соглашение о выделении доли в натуре со всеми собственниками объекта. Здесь довольно сложным моментом является определение стоимости помещений, в редких случаях удается прийти к согласию о пропорциональности доли. В этом случае согласовывается размер компенсации, что обязательно прописывается в соглашении. Экземпляры соглашения должны соответствовать числу собственников, каждый из которых ими собственноручно подписывается. Нотариального удостоверения не требуется. Еще один экземпляр, подписанный всеми собственниками, оставляется для регистрирующего органа.
• заключенное между собственниками соглашение лучше всего заверить у нотариуса;
• после раздела на месте старого объекта возникает несколько новых. Нужно их зарегистрировать в регпалате.

Лицо, ставшее собственником выделенной доли в натуральном виде в жилом доме, обязано его зарегистрировать в кадастровой палате и оформить право собственности на него.

Остальным собственникам следует написать заявления в Росреестр о том, что необходимо внести изменения в запись о недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о реальном разделе жилого дома по долям:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Что такое выделение доли в натуре

Иногда нужно провести раздел недвижимого имущества не только на бумаге, но и физически. Такое определение долей каждого называется процедурой выделения долей в натуре. В 2018 году данная процедура проводится как в суде, так и в досудебном порядке.

Имеются некоторые нюансы при проведении данной процедуры. Рекомендуется во избежание осложнений разобраться с ними заранее. Законодательство вопрос выделения доли в жилом доме в натуральном виде раскрывает достаточно подробно.

Внимательно разобрав соответствующие НПД, можно самостоятельно провести саму процедуру выдела и защитить при этом свои права.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:Выделение доли в квартире в натуре.