Продажа квартиры надо ли оформлять у нотариуса в 2024 году

Генеральная доверенность на продажу квартиры в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса. В противном случае она не имеет правовой силы, соответственно, сделка, заключенная доверенным лицом от имени собственника, считается недействительной.

1. Выберите нотариальную контору. Вы имеете право обратиться к любому нотариусу.
2. Запишитесь на прием. Уточните, как принимает нотариус в вашем городе: по записи или без.
3. Придите к нотариусу лично. Ваше присутствие нужно в обязательном порядке. Специалист должен убедиться в вашем здравомыслии и передаче прав по доброй воле.
4. Дождитесь результата и оплатите услуги. Доверенность с правом продажи квартиры оформят и заверят в тот же день.

Если вы не можете прийти в нотариальную контору лично, вы имеете право вызвать нотариуса к себе домой. Правда в таком случае придется заплатить чуть больше.

Пример

Допустим, вы решили продать квартиру, находящуюся в другом городе, но внезапно заболели. Соответственно, ни поехать на сделку самостоятельно, ни прийти к нотариусу для удостоверения доверенности на другого человека вы не можете. В такой ситуации мы рекомендуем выбрать доверенное лицо и вызвать нотариуса на дом. Конечно, придется дополнительно заплатить специалисту за выезд, но зато вы избавитесь от проблем с поездкой до нотариальной конторы.

Не забудьте с собой взять свой паспорт. Также мы рекомендуем снять копию с документа, удостоверяющего личность доверенного лица. А вообще, информация в доверенность вносится со слов доверителя. Если поверенный согласен прийти в нотариальную контору вместе с вами, то он самостоятельно предоставляет паспорт, копия не нужна.

Дополнительные документы для составления доверенности требуются только в ряде случаев. Например, если права передает несовершеннолетний, то потребуется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если генеральная доверенность оформляется от лица, признанного недееспособным, потребуется паспорт его опекуна.

Как получить согласие супруга на продажу

Для удостоверения согласия обоим супругам необходимо обратиться в нотариальную контору или к частнопрактикующему нотариусу. Обратившееся лицо вправе самостоятельно составить документ, тогда нотариус лишь удостоверяет его соответствие законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Но так как плата в обоих случаях одинакова, то проще доверить составление документа самому нотариусу.

Какие документы нужны

При обращении к нотариусу необходимо предоставить пакет необходимых документов. В него входят:

• гражданские паспорта обоих супругов;
• свидетельство о браке, а в случае развода обратившихся, то свидетельство о расторжении брака;
• справка от психиатра и психиатра-нарколога (по требованию нотариуса в случае наличия сомнений в дееспособности обратившихся лиц);
• правоустанавливающие документы на объект, в отношении которого дается согласие.

Если сторонами был заключен брачный договор, то он также должен быть предоставлен нотариусу.

Цена услуг нотариуса

Плата за оформление документа состоит из двух частей: госпошлины и нотариального тарифа, который дополнительно включает в себя и вознаграждение нотариуса (УПТХ). Размер госпошлины, взимаемой нотариусом, определяется положениями пп. 26 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и составляет 100 руб.

Нотариальный тариф и плата за УПТХ определяется региональной нотариальной палатой на основании максимальных размеров, установленных ФНП РФ. Поэтому стоимость оплаты может значительно различаться в зависимости от субъекта РФ. Например, в 2021 году предельный размер платы за выдачу свидетельства в Чукотском АО составляет 4759 руб., а в Ставропольском крае — 1546 руб. В Москве предельный размер платы составляет 2119 руб., в Московской области — 2095 руб. Как правило, нотариальные палаты и частные нотариусы региона берут плату существенно ниже, чем предельный размер тарифа по региону. Например в Москве получение согласия в среднем обойдется в 1200–1700 руб.

Срок действия документа

Согласие супруга не имеет временных ограничений, поэтому документ считается бессрочным. Исключением являются случаи, когда указанный срок устанавливается текстом самого документа. Обычно нотариусы устанавливают крайний период действия согласия в 1 год.

Образец документа

Установленной законодательством обязательной формы документы нет. Нотариус составляет согласие с учетом основных требований Семейного кодекса и существующих условий сделки.

Какие сложности могут возникнуть

Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.

Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.

Сколько действуют правомочия поверенного

К настоящему моменту в законодательстве не зафиксированы и не обозначены конкретные сроки действия оформленной доверенности. В случае, если в ней не прописывается определенный срок или определенная дата, считается, что она действительна в течение одного года.

Для доверенностей, которые составляются, в том числе, для совершения сделок с недвижимостью, находящейся за границей, предусмотрены исключения. Ограничений в этом случае нет в принципе, и если конкретная дата не фиксируется, документ будет оставаться действительным вплоть до того момента, как его аннулируют.

Вы обязаны указывать дату выдачи генеральной доверенности. Если ее не указать, документ будет считаться недействительным, и совершать по нему какие-либо сделки будет нельзя. Проконсультировать по вопросам подготовки рассматриваемого документа и обстоятельств, в которых она необходима, готовы юристы Европейской Юридической Службы.

Инструкция по оформлению генеральной доверенности на продажу квартиры

Оформить доверенность можно достаточно просто — сама процедура занимает немного времени и требует минимального количества документов.

Кто удостоверяет доверенность

Доверенность, предоставляющая полномочия на подачу заявлений на государственную регистрацию или на совершение сделок, требующих нотариального заверения, должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 185.1 ГК РФ к нотариально заверенным приравниваются доверенности, удостоверенные:

• Руководителем, заместителем руководителя по медицинской части, старшим или дежурным врачом — в отношении пациентов военных лечебных учреждений;
• Командирами военных частей, соединений и т. д. — в отношении военнослужащих, а в случае отсутствия нотариуса в месте дислокации указанной части — и в отношении членов семей военнослужащих;
• Руководители мест лишения свободы — в отношении лиц, находящихся в заключении;
• Руководители стационарных организаций социального обслуживания или руководители органа соц. защиты — в отношении граждан, проживающих в данных учреждениях.

Ранее удостоверять доверенности на распоряжение недвижимым имуществом могли должностные лица местного самоуправления, однако в последней редакции закона № 4462-1 они были лишены таких прав.

На кого можно оформить генеральную доверенность

Доверенность может быть оформлена на любое дееспособное совершеннолетнее лицо. Обычно собственники недвижимости выбирают в качестве представителя близкого родственника или другого хорошо знакомого человека. Также можно оформить доверенность на юриста или риэлтора.

Где можно оформить доверенность

Доверенность можно оформить в нотариальной конторе, у частного нотариуса, у должностных лиц, на которых возложено выполнение функций нотариуса. При нахождении за границей можно оформить доверенность в консульском учреждении. Также можно вызвать нотариуса на дом, если доверитель по состоянию здоровья или иным причинам не может сам приехать в контору. Следует отметить, что за вызов нотариуса взимается дополнительная плата.

Необходимые документы

При посещении нотариуса собственник должен предъявить документы, которые подтверждают его полномочия на составление доверенности. В их число входят:

• Паспорт гражданина РФ;
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, который является предметом доверенности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).

Также необходимо сообщить нотариусу паспортные данные лица, на которого выписывается доверенность. Предъявление паспорта представителя, так же как и его личное присутствие, не является обязательным. В случае появления у нотариуса сомнений в дееспособности собственника жилья, он также может потребовать от обратившегося лица предоставления справки из ПНД и/или наркологического диспансера.

Содержание и форма документа (образец)

Документ составляется обязательно в письменном виде. Если его составлением занимается сам нотариус, то зачастую доверенность оформляется на специальном бланке. Если доверитель самостоятельно заполнил документ, то допускается использование обычного листа бумаги.

Генеральная доверенность должна содержать следующую информацию:

• Название документа;
• Паспортные данные доверителя;
• Паспортные данные доверенного лица;
• Сведения о продаваемом объекте недвижимости (кадастровый номер, местонахождение, адрес, этаж, площадь, количество жилых комнат, площадь каждого помещения в квартире и т. д.);
• Полномочия представителя (в генеральной доверенности перечисляются все полномочия представителя — от сбора документов до возможности получения денег и совершения любых юридических действий, необходимых для осуществления сделки);
• Стоимость продажи жилья — можно указать точную, минимальную или максимальную цену продажи, также можно вовсе не устанавливать стоимость продажи;
• Срок действия доверенности;
• Возможность передоверия (с правом передоверия/без права передоверия);
• ФИО и подпись доверителя.

В конце документа ставится подпись и печать нотариуса, а также расчет взысканной за услугу стоимости.

После того, как доверенность выписана, необходимо передать ее оригинал представителю. Сделать это можно при личной встрече либо почтой. Если используется электронная форма доверенности, имеющая юридическую силу, равную бумажному варианту, то можно переслать ее электронным письмом.

Стоимость оформления доверенности

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» за удостоверение доверенностей взимается тариф в размере 200 руб. Если нотариус не только заверяет, но и составляет документ, берется дополнительная плата за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ), по сути — вознаграждение нотариуса. Размер платы определяется нотариальной палатой субъекта РФ. Он не может превышать максимальный тариф, определенный ФНП РФ. В среднем максимальный размер тарифа за составление доверенности составляет от 1700 до 2500 руб. в зависимости от региона.

Необходимо отметить, что обратившееся к нотариусу лицо вправе отказаться от составления доверенности нотариусом и, соответственно, оплаты УПТХ. Гражданин может настаивать, чтобы был заверен составленный им документ, и нотариус не вправе в этом отказать (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 июля 2018 г. № 48-КГ18-13). Однако на практике обычно приходится оплачивать УПТХ — проще заплатить небольшую сумму денег, чем доказывать свою правоту в суде или искать другого нотариуса.

Срок действия документа

Срок действия доверенности может быть определен самим документом, например, можно указать, что она действительная в течение месяца. Максимальный срок действия доверенности не ограничен, ранее он не мог превышать 3 лет с момента составления. Если в генеральной доверенности не указан срок, то считается, что она действительна в течение года (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Необходимо отметить, что если в документе не указана дата его удостоверения, он считается юридически ничтожным.

Какими бывают виды доверенностей

В зависимости от условий, определяемых доверителем, может быть выделено несколько разновидностей доверенностей.

По кругу предоставляемых полномочий различаются:

• генеральная;
• специальная;
• разовая доверенности.

По сроку действия доверенности разделяются на два вида:

• срочные — на выполнение юридического действия отводится определенный период времени;
• бессрочные — временные ограничения в тексте документа отсутствуют.

По кругу доверенных лиц различаются:

• односторонние — полномочия делегируются одному физическому лицу;
• многосторонние, когда доверителей или представителей несколько.

По форме выделяются две разновидности документа:

• в простой письменной форме;
• нотариально заверенный документ (необходим для продажи квартиры).

Также встречаются отзывные и безотзывные доверенности. Однако последние применяются лишь при осуществлении предпринимательской деятельности. Поэтому к продаже квартиры они отношения не имеют.

Отличия генеральной доверенности от других видов

Понятия генеральной доверенности в законодательстве нет. На практике под ней понимается общая доверенность, которая дает представителю полные полномочия собственника недвижимости — от возможности заключения предварительного договора с покупателем до права получения денег по договору и обращения в органы государственной регистрации прав на недвижимость.

Другие виды доверенностей дают более ограниченный круг полномочий, например, право заключить договор купли-продажи с конкретным покупателем, право представлять интересы продавца в органах гос. регистрации или право сбора или получения документов.

Доверенность на продажу недвижимости: основные положения

Доверенность – это передача полномочий одним человеком другому на совершение определенных действий перед другими людьми. Например, вы решили продать квартиру, но в силу обстоятельств не можете присутствовать на сделке. Вы можете поручить подписание договора купли-продажи своему представителю, составив на него доверенность.

На практике мы часто встречаем такое понятие, как генеральная доверенность на квартиру. На самом деле такого определения нет. Под ним принято понимать передачу доверенному лицу полного сектора прав на недвижимость, например:

• пользования;
• распоряжения правом собственности;
• проведение регистрационных действий и пр.

Вы можете ограничить поверенного в полномочиях, к примеру, поручить ему только подписание договора купли-продажи, показ квартиры, а отправиться в Росреестр для распоряжения правом собственности самостоятельно или же поручить доверенному лицу выполнение всех действий: от поиска покупателя до регистрации перехода прав на недвижимость.

Вы можете в любое время отменить генеральную доверенность на продажу квартиры. В таком случае поверенный утрачивает свои полномочия и больше не может распоряжаться вашим имуществом.

Стать доверенным лицом может совершенно любой совершеннолетний, дееспособный человек. Не имеет никакого значения, кем он приходится доверителю. Это может быть близкий родственник или совершенно незнакомый человек, к примеру юрист или риэлтор.

Планируете поручить продажу квартиру другому человеку – обращайтесь за помощью в подготовке доверенности к нашим юристам. Мы составим правильный с законодательной точки зрения документ, учитывая все возможные риски, правовые особенности и ваши личные потребности. Мы не только составим доверенность, но и окажем активное содействие в заключении сделки: от проверки юридической чистоты и сбора документов, до регистрации прав в Росреестре.

Когда недвижимость считается совместно нажитой

Имущество признается совместно нажитым на основании отдельных положений СК РФ. К такому имуществу отнесены следующие случаи:

1. Объект приобретен в браке в результате возмездной сделки, обычно — по договору купли-продажи. При этом имя конкретного собственника в титульном документе (выписке из ЕГРН либо свидетельстве о праве собственности) или в платежных документах не имеет значения.
2. Жилье было приобретено до регистрации брака, но в качестве источника финансирования были использованы заемные средства. Если ипотечный кредит гасился уже после того, как брак был зарегистрирован, то признается право совместной собственности на недвижимость.
3. Жилье было приобретено до брака одним из супругов, а второй способствовал его улучшению, например, произвел капитальный ремонт жилого помещения (ст. 37 СК РФ). В таком случае режим совместного имущества может быть установлен судом, следовательно, продать квартиру без согласия второго супруга нельзя.

Брачный договор может устанавливать и иные случаи, когда недвижимость будет признана совместным имуществом (подробнее ниже).

К кому обращаться за удостоверением доверенности

Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.

Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:

• руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
• командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
• главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
• глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
• сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.

Важно знать! С 2020 года сотрудники местных администраций ограничены в праве удостоверения доверенностей на распоряжение недвижимого имущества.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.