Виды разрешенного использования земельных участков, порядок их применения и изменения

Таблицу с расшифровками можно найти на разных ресурсах. Но не стоит забывать о том, как важно использовать именно актуальную информацию. Выглядит всё это примерно так:

Название типа Описание Сельскохозяйственное назначениеВедение с/х деятельностиРастениеводствоВедение деятельности по выращиванию с/х культур

Классификация земельных наделов по целевому назначению с характеристикой

Основа градации – территориальное расположение и цели использования земельного участка. Общая структура закреплена ст. 7 Земельного Кодекса:

1. Земли населенных пунктов. Угодья заняты городами, селами, поселками городского типа (согласно административно-территориального деления РФ).
2. Сельскохозяйственное назначение. Земли находятся за городской чертой, предназначаются для предприятий сельскохозяйственного производства, переработки, хранения с/х продукции, фермерского использования.
3. Специальные территории. Земли промышленности, радиовещания/телевидения и связи, транспорта, энергетики, предприятий оборонного комплекса и обеспечения безопасности, космической деятельности, режимных объектов.
4. Охраняемые территории и объекты. Заповедные зоны, биосферные заповедники, территории недропользования. Земельные территории представляют исторический, археологический интерес, ценность в хозяйственном использовании.
5. Угодья лесного фонда. Земельный вид объединил лесополосы, территории лесохозяйств, охотничьи участки.
6. Водный фонд. Включает территории под гидротехническими сооружениями, земли, покрытые поверхностными водами.
7. Земли гос. запаса. В этой категории неиспользуемые угодья, земельные участки, не нашедшие применения (резерв).

Земельные категории разбивается на виды разрешенного использования. Они зависят от функционального назначения участка, уточняют варианты его применения. В результате два участка земель сельхозназначения могут отличаться видами использования.

ВРИ ЗУ устанавливают органы местного самоуправления. Основа для назначений:

• классификатор видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу МЭР № 540), если вид использования вводится или изменяется после вступления в силу приказа (с 2014 года);
• правила землепользования, план застройки населенного пункта для видов, введенных до 2014 года.

Важно . До 01.01.2020 г. муниципалитеты обязаны привести законодательство по землепользованию в соответствие с Классификатором. Начиная с 2020 года самодеятельность местной власти в этом вопросе прекращается: ВРИ земельных территорий присваиваются по требованиям Минэкономразвития .

Государственная классификация земельных назначений сложна, поэтому рассмотрим основные виды разрешенного использования территорий.

Участки с/х назначения

Для видов назначения земель классификатор установил коды. Использование земель и угодий сельскохозяйственного назначения объединены кодировкой от 1.1 до 1.20 (всего 18 категорий). Самые востребованные назначения территорий:

Вид с/х разрешения

Описание назначения

растениеводство

возделывание с/х культур – зерновых, бобовых, овощных, листовых, кормовых, многолетникрв, плодовых деревьев

животноводство

основные назначения – разведение мясо-молочных видов животных, племенное дело, получение, обработка и поставка продукции;

вспомогательные виды с/х разрешенного использования – выпас скота, сенокошение, размещение построек для содержания животных

рыбоводство

выращивание рыбы и аквакультур промышленным способом, микро предприятиями

птицеводство

разведение домашней птицы (наземной, водоплавающей) для получения пищевой, пухо-перьевой продукции, племенного стада

ведение ЛПХ в отдаленных полевых условиях земли сельскохозяйственного назначения

производство с/х продукции с реализацией излишков без кап. строительства

переработка с/х продукции с последующим хранением

строительство заготовительных и перерабатывающих пунктов, глубокая переработка сырья, подготовка и закладка на срочное хранение

Для организации процессов сельскохозяйственного производства допускается фермерство, создание унитарных и коммерческих предприятий, некоммерческих товариществ (подробнее – ст. 78 Земельного кодекса).

Оборот земли под жилую застройку

Строительство соперничает с с/х по востребованности. Между застройщиками разгораются баталии за привлекательный участок, люди выкупают землю в основном для строительства.

Классификатор строительных видов разрешенного оборота земельных участков не исключение. Землепользователям предоставляется масса возможностей:

• ИЖС-строительство – отдельно стоящие здания до 3 этажей, высотой до 20 м);
• малоэтажное многоквартирное строительство – МКД до 4 этажей вместе с мансардным уровнем;
• среднеэтажное строительство – возведение МКД этажностью 5-8 уровней;
• высотная застройка – возведение МКД от 9 этажей;
• организация стоянок автотранспорта – парковки, гаражи, подземные автостоянки;
• передвижное жилье – кемпинги, фургоны и вагончики, палаточные городки (земельные территории обустроены минимумом коммуникаций).

Важно . Назначение территорий под жилую застройку предполагает возведение зданий для постоянного проживания людей (квартиры или частные дома). Строительство на таких землях санатория, гостиницы, дома отдыха, пансионата и подобных им заведений запрещено (это временное размещение) .

Земли для возведения зданий капитального строительства с общественным оборотом

Назначение общественных объектов – удовлетворять социально-бытовые, духовные потребности населения. Раздел включает 32 вида разрешений, в числе которых:

• производственные, административные объекты коммунальной сферы;
• организации соц. обслуживания (дома престарелых, пункты временного пребывания лиц в сложной ситуации);
• медицинские организации (поликлиники, стационары, амбулатории);
• воспитательно-образовательные объекты (школы, д/сады);
• комплексы бытового обслуживания;
• культурно-досуговые объекты.

Разрешенные назначения установлены кодами 3.0 – 3.10.2.

Земли для предпринимательской деятельности

Такой вид ЗУ разрешено использовать для получения прибыли. Государственная градация ВРИ включает 18 видов применения земли (коды 4.0 – 4.10).

На землях с коммерческим назначением разрешается открывать предприятия торговли, автомойки и ремонтные пункты, букмекерские конторы, тотализаторы. Здесь строятся банки, крупные ТРЦ, гостиницы.

Рекреационные земли для организации мест отдыха, туристических маршрутов

Разрешенные назначения рекреационных земель:

• открытие баз отдыха, пеших, конных и транспортных туристических маршрутов;
• строительство спортивных сооружений, обустройство территорий активного отдыха;
• перепрофилирование земельного участка под охоту, рыбалку;
• обустройство лесопарковых территорий, скверов, водохранилищ, пляжей, общественного пространства для развлечений и отдыха населения.

В распоряжении землепользователей 14 видов рекреационного назначения земель и участков в их составе (раздел 5.0 Классификатора).

Территории промышленных производств

Назначение таких земель – капитальные здания, производственные установки по добыче/переработке полезных ископаемых и промышленного производства вещей.

Категория территориальных видов разрешений включает:

• недропользование;
• автомобилестроение;
• тяжелая промышленность;
• нефтехимическое производство (переработка углеводородов, выпуск полимеров, бытовой химии);
• фармацевтика;
• пищевая промышленность;
• строительная отрасль (выпуск оборудования, стройматериалов, строительных конструкций);
• объекты энергетики (гидроэнергетика, теплосети, электростанции, атомные установки).
• складские пункты и распределительные базы, не входящие по назначению в производственные комплексы.

Допускаются профильные капитальные объекты, отвечающие видам разрешенного использования земли или участка. К примеру, на «фармацевтическом» участке нельзя построить швейную фабрику. Надо дополнительно включить вид разрешения, а при невозможности подыскивать другую территорию.

Земля под транспортные коммуникации

Категория включает участки путей сообщения, сооружения для перевозки людей, транспортировки грузов и сырья добывающих предприятий.

Разрешенные виды земельного оборота:

• автодороги всех категорий, ж/д пути;
• ж/д вокзалы, автостанции, станции, пересадочные пункты;
• ангары, автобазы, вагонные депо и другие сопутствующие сооружения авто и ж/д транспорта;
• объекты водного и воздушного транспорта (причалы, пристани, аэропорты, вертолетные площадки, навигационные установки);
• нефтепроводы, газопроводы, водопроводные коммуникации.

Здесь же объекты метрополитенов, охранные пункты и посты ЛОВД на транспортных магистралях.

Территории оборонного назначения и обеспечения безопасности

Здесь располагаются закрытые предприятия, режимные объекты, сооружения. В федеральном Классификаторе это 8.0 раздел. Целевое использование территории или земельного участка допускает:

• дислокацию военных частей и оборонных предприятий, обслуживающих организаций;
• размещение воинских формирований, их органов управления;
• объекты для разработки, испытания вооружения, боеприпасов, военной техники;
• территории для поддержки внутреннего правопорядка и безопасности (капитальные сооружения МВД, МЧС, гражданской обороны);
• сооружения по охране Государственной границы (пограничные линии, пункты пропуска, дислокации воинских формирований).

Оборонные земли находятся в государственном ведении федерации.

Оборот земель для объектов природоохранной и курортной деятельности

В этой категории организация биосферных заповедников, дендрологических парков, ботанических садов (код 9.0). Виды целевого использования природоохранных земель:

• сохранение биоресурсов;
• изучение растительного, животного мира, ландшафта и климата;
• создание охранных лесов, полос отвода;
• контроль особого режима заповедников;
• строительство объектов для оздоровления и лечения человека (санатории, курорты, дома отдыха).

Охранные земли периодически становятся предметом коммерческого интереса, но деятельность по извлечению прибыли здесь запрещена. Как и возведение промышленных объектов.

Назначение земель лесного фонда

Раздел 10.0 регламентирует оборот земли и участков естественных лесов. Разрешенное использование земельного участка зависит от категории угодий. Их два типа:

1. Лесные земли. Покрыты характерной для местности растительностью, участки прогалин, вырубок, редин, гари (ведутся работы по восстановлению покрова).
2. Не лесные земли. Неосвоенные участки просек дорог, заболоченные места, каменные россыпи, требующие рекультивации, выделенные под ведение лесного хозяйства земли.

Гражданский оборот лесного фонда ограничен. К нему применяется особый правовой режим. Целевое использование земельного участка с лесными насаждениями ограничено заготовкой «диких» даров природы (ягод, грибов, лекарственных трав), их обработкой, заготовкой древесного сырья.

Земли под поверхностными водами

Поверхностный водный фонд включает реки, озера, внутренние моря, ручьи, ледники, снежники, болота. Использование земли под водной толщей и сопряженных территорий регламентирует раздел 11.0.

В составе земель:

• водозаборы для хозяйственно-бытовых нужд (водоснабжение ИЖС, МКД, предприятий и организаций);
• судоходство, водные виды отдыха;
• работы по исследованию, изменению дна и береговой линии.

Целевое использование водного участка допускает возведение дамб, плотин, рыбопропускных объектов.

Обратите внимание. Иногда при определении разрешенного вида земли или участка в раздел 11 ошибочно заносят предприятия по разведению рыбы. Однако рыбоводство входит в другую категорию: использование земель сельскохозяйственного назначения.

Классификация земли общего пользования населенных пунктов

Код раздела 12.0. Речь идет о территориях общественного пространства, инфраструктурных объектах:

• автодороги, бульвары, площади, велодорожки;
• инженерные объекты УДС (освещение, фонтаны, средства регулирования движения);
• придорожные некапитальные остановки;
• объекты благоустройства;
• земли запаса (хозяйственное значение не определено).
• объекты ритуальных услуг;

Общественные участки находятся в собственности юридического лица, на балансе местной власти. Земли запаса принадлежат муниципалитетам или государству (для использования их переводят в другую категорию).

Участки общего назначения

Земли входят в раздел 13.0. Особенности участков общего назначения:

• расположены в границах садоводческих, дачных, садовых товариществ;
• границы участков закреплены межевым планом территории;
• предназначены для общего использования правообладателей садовых и огородных участков.

Помимо земельного законодательства правовое регулирование участков общего назначения осуществляет ФЗ № 217 (в ред. 2018 г.) «О ведении гражданами садоводства и огородничества».

Что еще нужно учитывать при выборе земельного участка

В соответствии со ст. 37 ГрК ВРИ можно разделить на три большие группы:

• Основные. Именно они включены в классификатор. На сегодняшний день существует более 3 тыс. видов. В соответствии с основными ВРИ землю можно использовать без дополнительного согласования.
• Условно-разрешенные. Такие ВРИ устанавливает местный муниципалитет. Они расширяют классификатор и позволяют собственнику законно использовать свою недвижимость. Их нужно сначала согласовать с местной администрацией. Для этого нужно обратиться в Комиссию по землепользованию. Расширить ВРИ за счет условно-разрешенных видов может потребоваться по разным причинам. Например, у вас есть участок ИЖС, вы живете в построенном здесь доме и занимаетесь садоводством. Вам хотелось бы открыть небольшую точку для мелкорозничной торговли. Если вы сделаете это без согласования, вы нарушите закон. Чтобы находиться в рамках закона, нужно обратиться в администрацию и согласовать дополнительный ВРИ для вашего участка. Если администрация примет положительное решение, информация о дополнительном виде использования будет внесена в ЕГРН.
• Вспомогательные. Такие виды уточняют основные. Например, вы хотите построить на участке небольшой капитальный объект, но основным ВРИ такое строительство не предусмотрено. В этом случае уточните, есть ли такая возможность по вспомогательным ВРИ. Вспомогательные виды дополняют основные, но не заменяют их. Объекты, которые можно возводить на земле в соответствии с вспомогательными видами использования, всегда технологически связаны с основными и условно-разрешенными. Например, основной ВРИ разрешает многоэтажную застройку. В соответствии со вспомогательными видами на участке можно будет построить объекты ЖКХ, парковки, детские площадки и т.д.

Вид разрешенного использования можно изменить, если у вас появилась такая необходимость. Например, вы построили многоквартирный дом на участке ИЖС. Так как ВРИ это не допускает, земля используется по нецелевому назначению. Такой дом будет невозможно зарегистрировать, его признают самостроем. В этом случае можно подать заявление на изменение категории земли, например, на блокированную застройку.

Заказать бесплатную консультацию

Источник: https://geomergroup.ru/article/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastkov/

Какой участок лучше приобретать для частного строительства

Лучшим вариантом для частного строительства будут земли ИЖС. В классификаторе они имеют коды 2.0 – 2.7. На таких ЗУ допускается:

• Строить малоэтажные частные дома. Жилой частный дом должен отвечать установленным критериям – высота не больше 20 метров, не больше 3 этажей, неделим на отдельные квартиры. Такие дома можно строить в уведомительном порядке. После регистрации и присвоения адреса в нем можно прописаться. На участках ИЖС можно построить и дом с большими габаритами, но в этом случае потребуется получать разрешения. Многоквартирный дом построить нельзя. Для этого потребуется изменить ВРИ.
• Возведение подсобных сооружений. На ИЖС допускается строить капитальные и временные подсобные сооружения. То есть, вы сможете возвести здесь баню, гараж, сараи и т.д. Основное требование – они не должны использоваться с коммерческими целями.
• Садоводство и огородничество. На участке можно выращивать сельскохозяйственные культуры для собственного использования.

Если вы планируете купить участок для ведения коммерческой деятельности, обратите внимание на раздел 4 в классификаторе. На землях для размещения коммерческих объектов можно строить капитальные и временные сооружения, предназначенные для предпринимательской деятельности. Здесь можно открыть торговую точку, предприятие для отдыха или развлечений и т.д. Сделать тоже самое на землях ИЖС или для фермерского хозяйства нельзя. Для этого потребуется или согласовать дополнительные виды или изменить их.

Порядок смены разрешенного применения участка

Порядок смены назначения земли зависит от типа разрешения (основной, дополнительный, условно разрешенный). Первые две категории меняется без лишней бюрократии. Надо обратиться в ЕГРН через ГОСУСЛУГИ или МФЦ с заявлением. Новшества должны соответствовать федеральному Классификатору, градостроительному плану местности.

Смена условно разрешенного назначения земли проводится по разрешению муниципалитета. Правовой порядок изменений устанавливает ст. 39 ГрК РФ. Муниципальные правила землепользования детализируют алгоритм с учетом территориального деления территории.

Как изменить вид условно разрешенного использования земельного участка:

• инициатор изменений направляет заявление в уполномоченный орган муниципальной администрации;
• на основании заявления землепользователя проводятся общественные слушания;
• заслушивается мнение владельцев соседних ЗУ;
• при необходимости проводится экологическая экспертиза участка и окружающей местности;
• по результатам обсуждения глава местной администрации принимает мотивированное решение;
• после вступления в законную силу в течение 5 дней постановление направляется в Росреестр для обновления информации по земле.

Рассмотрение вопроса с учетом дополнительных экспертиз может затянуться до 2-3 месяцев в зависимости от региона.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Зачем и когда нужно проводить изменения?

Нормативными актами для каждого земучастка установлена определенная цель его применения. Использовать надел не по назначению запрещено. Например, владелец приусадебного участка не может построить на нем логистический склад. Впрочем, как и собственник поля, выделенного под сельское хозяйство, не имеет права возвести на нем жилой дом или ТРЦ.

В связи с этим и разработана процедура по изменению вида и категории, которая становится актуальной, если требуется:

• увеличить продажную стоимость земли (к примеру, надел под сельское хозяйство стоит дешевле, чем земля населенных пунктов);
• организовать точку для торговли или производство на приватной территории, которая изначально позиционируется, как подсобный участок;
• возвести многоэтажный жилой дом на земле, которая изначально входит в категорию «для ведения подсобного хозяйства»;
• на наделе, предназначенном для сельхоз нужд, построить жилые дома и пр.