В каких случаях не берется подоходный налог с продажи квартиры

Это можно сделать с помощью приложений Kaspi.kz и Halyk.

Приложение Kaspi.kz

Выбираем “Все платежи” – “Госуслуги, штрафы, налоги” – “Налоги” – “Налог для физлиц по реквизитам”. Если вы уплачиваете ИПН вовремя, то выбираете “текущий период”. В случае если позже сроков сдачи, как я, то выбираете “Долги прошлых лет”.

Приложение Halyk

Выбираем “Платежи” – “Все платежи” – “Налоги” – “ИПН с доходов, не облагаемых у источника выплаты”.

Льготы на налог с продажи квартиры

Еще одна трудная часть налогового законодательства. Внимательно изучите, какие вычеты можно применить, чтобы снизить сумму налога или вовсе полностью нивелировать ее.

1. Вычтите сумму расходов из суммы дохода. Например, в 2023 году вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а в 2024 году — продали за 6 миллионов. 6 млн доходов — 3 млн расходов = 3 млн. С этой суммы и платите 13%.
2. Сумма дохода меньше суммы расходов или равна ей. Купили квартиру за 3 млн, а продали за 2,5 млн. Тогда налог платить не нужно. Но в декларации 3-НДФЛ это указать все равно надо.
3. Квартиру вам подарили близкие родственники, оставили в наследство или вы ее приватизировали. При этом вы владели ею менее трех лет и решили продать. Тогда вам полагается имущественный вычет в 1 миллион рублей. Например, в наследство вам досталась квартира. Вы не стали ждать три года и продали ее за 4 млн рублей. 4 млн дохода — 1 млн вычета = 3 млн. С этой суммы и платите 13%.

Когда платить налог от продажи недвижимости

Налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ). Причем это надо сделать самостоятельно, то есть никакого уведомления или требования от налогового органа не поступит. Можно заплатить НДФЛ через Личный кабинет на сайте ФНС. После подачи декларации 3-НДФЛ там должна высветиться подлежащая уплате сумма налога.

За неуплату налога в срок будут начисляться пени (ст. 75 НК РФ).

Что будет, если не заплатить налог

За непредоставление налоговой отчётности сначала делается предупреждение. При повторном правонарушении — штраф в размере 51 750 тенге (15 МРП, 1 МРП в 2023 году составляет 3 450 тенге). Заполнив специальные заявления, можно воспользоваться отсрочкой или рассрочкой по уплате налога.

В каких ситуациях можно продать квартиру без налога

При продаже жилья надо платить налог, согласно Налоговому кодексу РБ. Только в четырех ситуациях хозяин недвижимости избегает уплаты:

1. Когда недвижимость продается первый раз за последние пять лет;
2. Продается другой тип недвижимости;
3. Если собственник проживает за границей более 183 дней в течение одного календарного года;
4. Продаваемая недвижимость передана по наследству.

В остальных ситуациях продать квартиру без налога не получится.

Дополнительно учитываем, что граждане не обязаны уплачивать налог в :

• Совершенных сделках с возмездным отчуждением имущества, переданным по наследству;
• Заключенных сделках возмездного отчуждения имущества между физическими лицами, которые состоят в отношениях близкого родства, подопечными, опекунами или попечителями.

В случае, если зарегистрированный договор купли-продажи связан с предпринимательской деятельностью, то в этом случае уплатить подоходный налог придется.

Расчет налога с продажи квартиры

Это один из самых сложных нюансов в налоге с продажи квартиры для физических лиц. Чтобы вам было удобно, мы разбили все на тезисы. Выбирайте тот, который касается вашего случая.

Налог с продажи квартиры (комнаты) платить не нужно, если :

• вы владеете квартирой (комнатой) три года и это единственное жилье;
• квартира (комната) куплена после 1 января 2016 года, вы продали ее после того, как она была в собственности пять лет и это не единственное ваше жилье;
• квартира (комната) была приватизирована более трех лет назад;
• квартиру (комнату) получили в наследство и владели ей три года;
• квартиру (комнату) получили в подарок от близких родственников и владели ей три года.

Во всех остальных случаях нужно заплатить 13%-й налог. Вот алгоритм, как он рассчитывается.

1. Прежде нужно знать, с какой суммы будет взиматься налог. Узнайте кадастровую цену квартиры. Для этого посетите сайт Росреестра или получите информацию через Госуслуги. Затем умножьте эту сумму на 0,7.
2. Сравните получившуюся кадастровую цену с той, что указана в договоре купли-продажи. Налог платится с большей суммы.
3. Примените вычеты (о них читайте ниже).
4. От получившейся суммы отсчитайте 13% — это и есть налог с продажи квартиры.

Как нерезиденту платить налог за продажу недвижимости

Напомним, что нерезидентами признаются физические лица, находившиеся на территории страны менее 183 дней в календарном году . Поэтому, согласно Налоговому кодексу, предусматривается уплата подоходного налога в размере 13% от принятого дохода.

В отличие от стандартной процедуры подачи декларации, нерезидент уплачивает налоги заблаговременно – до проведения сделки купли-продажи . В противном случае регистратор или нотариус не удостоверит сделку при отсутствии предъявленной справки из налоговой инспекции.

Алгоритм уплаты подоходного налога нерезидентом страны:

1. Предоставление декларации в налоговую инспекцию с указанием предполагаемой суммы дохода;
2. За счет выданного аванса на покупку квартиры уплатить сформированную налоговой инспекцией сумму подоходного налога. Срок оплаты – 5 дней;
3. В налоговом органе получаем справку для последующей регистрации сделки ;
4. Проведение сделку ;
5. После регистрации повторно предоставить декларацию в налоговую инспекцию , указав в документе сумму истинного дохода с размером имущественного налогового вычета;
6. Благодаря предоставленным бумагам, в налоговой проходит перерасчет с возможной доплатой или возвратом денежных средств . В случае доплаты, срок остается прежним – 5 дней. При возврате физическим лицом подается заявление, после которого в течение 15 календарных дней ожидаем перечисление денежных средств.

Повторимся, что при игнорировании перечисленного алгоритма или нежелании уплачивать подоходный налог, сделку по продаже недвижимости попросту отклонят и не удостоверят.

Как не платить налог с продажи квартиры

Осознав факт, что после реализации жилья придется уплачивать установленные Налоговым кодексом 13%, собственники ищут законные пути избежать процесса. К счастью, существует доступные методы исключить необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости:

• Оформление дарственной на родственника , у которого за последнюю пятилетку отсутствует совершение подобных сделок;
• Использование налогового вычета – способ, помогающий снизить налог с продажи квартиры путем предоставления бумаг об инвестировании денег в строительство, ремонт, приватизацию или приобретение нового жилья, а также погашения кредита. Кроме этого, заблаговременно подготавливаем документы о факте затрат на перечисленные расходы для налоговой инспекции.

В попытках избежать уплаты налогов, стороны сделки в договоре купли-продажи прописывают меньшую стоимость покупки. Как минимум, это прямое экономическое преступление, предусматривающее арест, штраф или ограничение свободы на срок до 3 лет. И, как максимум, невозможность вернуть истинную сумму от продавца в случае аннулирования сделки. Поэтому, если условно прописать в договоре купли-продажи сумму в 30 000 долларов, а по факту продать квартиру за 55 000, то разницу в 25 000 покупателю не вернут при аннулировании сделки.

Если же камеральный контроль не обнаружит неуплату налога?

Согласно налоговому законодательству срок исковой давности составляет три года для сделок с физическими лицами. То есть если вы не уплатили налог и камеральный контроль не выявил нарушение в течение трех лет, то требование о неисполненных обязательствах не предъявляется. За исключением, если на тот момент уже был выявлен факт начисления налогов и задолженность не была погашена. Уже к начисленным, но не уплаченным налогам срок исковой давности не применяется.

Нужно ли уплачивать ИПН при продаже земельного участка или коммерческого помещения?

ИПН необходимо уплачивать, если земельный участок под строительство индивидуального жилого дома был продан менее чем через год после даты регистрации прав собственности и был получен доход при продаже. Если же земельный участок предназначается под коммерческую недвижимость, ИПН уплачивается вне зависимости от срока владения.

Что касается коммерческой недвижимости, то ИПН уплачивается независимо от сроков владения при положительной разнице при продаже.

С какого дохода придется платить налог при продаже недвижимости

Казалось бы, ответ очевиден. Доход – это сумма, которую физлицо получило за недвижимость (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако есть особое правило.

Если доход от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на коэффициент 0,7, то налог придется заплатить с суммы, которая равна: 0,7 * кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

В какие сроки уплачивается ИПН с имущественного дохода?

ИПН уплачивается не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход. Если сделка купли-продажи была совершена в 2021 году, то налог необходимо уплатить до 10 апреля 2022 года.

Перед уплатой налога необходимо сдать декларацию, которая должна быть представлена в налоговые органы не позднее 31 марта. То есть если вы продали квартиру в 2021 году, то до 31 марта 2022 года вам необходимо сдать декларацию и уплатить ИПН до 10 апреля 2022 года.

Как рассчитать сумму налога

Приведём несколько примеров расчёта.

Пример № 1 Квартира была куплена в июне 2023 года. Цена, указанная в договоре купле-продажи, — 45 млн тенге. В сентябре этого же, 2023 года квартира продана за 48 млн тенге. 48 000 000 — 45 000 000 = 3 000 000 тенге. Это и есть прирост стоимости, от которого исчисляется налог. При условии, что продавец является гражданином РК, ставка налога будет 10 %. 3 000 000×10 % = 300 000 тенге — сумма налога.

Пример № 2 Иностранец получил квартиру на территории РК в наследство в мае 2022 года, а через полгода, в ноябре, он продал её за 30 млн тенге. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта. В акте указана оценочная стоимость 29 млн тенге. 30 000 000 — 29 000 000 = 1 000 000 — прибыль с продажи. Так как он нерезидент РК, то ставка налога будет уже 15 %. 1 000 000×15 % = 150 000 тенге — сумма налога .

Если налог не уплатить

За просрочку уплаты начисляется пеня за каждый день начиная с 10 апреля. Кроме того, предусмотрен штраф в размере 15 МРП или 51 750 тенге (в 2023 г. 1 МРП равен 3 450 тенге). Кстати, налог можно уплатить в рассрочку . Для этого нужно обратиться в районное управление госдоходов с соответствующим заявлением.

Когда не придется платить налог с дохода от продажи жилой недвижимости

Таких ситуаций несколько. Освобождение зависит от суммы полученного дохода, от срока владения недвижимостью и еще от некоторых факторов.

Ситуация 1. Физлицо владело жильем не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Покажем минимальный срок владения в таблице.

СитуацияМинимальный срок владенияПраво собственности на объект было получено:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением

3 годаЖилье является единственным для продавца недвижимости3 годаВся остальная жилая недвижимость5 лет

Поясним, что такое единственное жилье. Жилье считается таковым, если на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности у физлица нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое физлицо и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения недвижимостью определяется с даты государственной регистрации права собственности на объект.

Отметим, что если физлицо продает жилье, полученных в собственность взамен освобожденного в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, то минимальный срок владения жильем включает в себя и срок нахождения в собственности освобожденного объекта недвижимости (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Ситуация 2. Недвижимость продает семья, имеющая не менее 2 детей, не достигших 18 лет (24 года – для обучающихся в образовательных организациях по очной форме). Кроме того, должны выполняться еще несколько условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку это отдельная тема для обсуждения, советуем ознакомиться с нашей статьей.

Ситуация 3. Доход от продажи жилой недвижимости не превышает 1 000 000 руб. (п. 4 ст. 229 НК РФ). В этом случае физлицо при любом раскладе может применить фиксированный имущественный вычет (мы скажем о нем ниже). И тогда налога к уплате не будет.

Как рассчитать налог при продаже жилья

При расчёте налога важно правильно рассчитать прирост стоимости, то есть доход.

Как сообщает Комитет государственных доходов Министерства финансов РК, он зависит от вида жилья и способа приобретения в собственность.

• Рассмотрим квартиры, дачи, частные дома, гаражи, объекты личного подсобного хозяйства и самые распространённые способы покупки:

Покупка на первичном рынке В этом случае под приростом стоимости понимают положительную разницу между ценой продажи и ценой покупки в договоре долевого участия.

Покупка на вторичном рынке Приростом считается положительная разница между ценой продажи и ценой покупки жилья, указанными в договорах купли-продажи.

Некоторые продавцы, не желая платить налог, указывают в договоре заниженную цену, а остальную сумму просят заплатить наличными. Это большой риск для покупателя, так как в случае отмены сделки он сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Расписки не дают полной гарантии возврата средств.

Обмен Приростом будет положительная разница между ценой продажи и ценой покупки, указанной в договоре мены. Если в документе цены нет, то под ценой покупки принимается оценочная стоимость жилья, которую проводит ежегодно «Правительство для граждан»*.

Наследство/благотворительность Самостоятельное строительство частного дома В этих случаях приростом считается положительная разница между ценой продажи и рыночной стоимостью жилья на момент регистрации права собственности. Нужно провести оценку у независимого оценщика не позднее 31 марта следующего года, в котором была продажа. Если оценки не будет или не соблюдён срок её определения, под ценой покупки будут принимать оценочную стоимость от государства * .

Дарение Приростом станет положительная разница между ценой продажи и оценочной стоимостью от государства * .

* Оценочная стоимость (кадастровая) недвижимости определяется для исчисления налога на имущество Государственной корпорацией «Правительство для граждан» на 1 января каждого года. Обычно эта стоимость гораздо ниже рыночной.

Переуступка права требования Здесь прирост — положительная разница между ценой продажи и стоимостью, по которой приобретено право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве.

Кстати, при продаже коммерческих объектов либо земельных участков, предназначенных для их строительства, налог уплачивается вне зависимости от срока владения.

Как узнать стоимость квартиры

Если при наличии договора купли-продажи, где указана стоимость, высчитать разницу легко, то как же быть, если на руках только свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения или приватизации? В этом случае нужно заказать акт оценки . Желательно сделать это на момент регистрации права собственности. То есть в самом начале, когда только вступаете в право владения.

Оценочная стоимость, указанная в акте, и будет считаться стоимостью покупки.

Именно её нужно сравнивать с ценой продажи и определить разницу для уплаты налога.

Если оценки на момент регистрации права собственности не было, то у владельца есть время до 31 марта следующего года после продажи, когда он может заказать ретроспективную оценку . Оценщик определит рыночную стоимость на момент приобретения.

Иметь акт оценки очень важно, иначе придётся заплатить значительно большую сумму налога.

Если на момент продажи у собственника нет акта оценки, то в качестве оценочной стоимости налоговые органы рассчитают сумму налога на той же базе, что высчитывается налог на имущество. При этом возьмут данные на 1 января года, в котором возникло право собственности. По сути, стоимость продажи сравнят с кадастровой, которая гораздо ниже рыночной . Поэтому при расчёте прирост стоимости будет высоким , а соответственно, сумма налога — немаленькой.

Определение суммы подоходного налога с продажи жилья

Но есть и хорошая новость – нововведения допускают регионам снижать минимальный срок владения продаваемой недвижимостью для освобождения от уплаты налога, а также процентную ставку кадастровой стоимости, с которой отсчитывается налогооблагаемый доход.

При определении суммы подоходного налога с продажи квартиры существует два подхода. Вы можете использовать наиболее выгодный для себя.

Подход 1

Налогоплательщик имеет возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Пример: Иванова купила в феврале 2020 года квартиру за 2.5 млн руб., в ноябре 2020 она ее продала за 3 млн руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.

Следовательно сумма подоходного налога с продажи квартиры в бюджет рассчитывается в следующем порядке:

(3 000 000 – 2 500 000) * 13% = 65 000 р.

При использовании данного подхода расчета налога с продажи квартиры необходимо подтвердить фактические затраты (расписка от продавца в получении денег, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры).

Подход 2

Образец-расписки-в-получении-денежных-средств.html Использование налоговых вычетов. Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при продаже такой недвижимости, как жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе в размере до 1 000 000 руб. согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК.

В нашем примере налогоплательщик Иванова может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3 000 000 – 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.

Наряду с этим, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при приобретении или строительстве жилья (если он им не пользовался раннее, т.к. этот налоговый вычет предоставляется единожды).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2 000 000 рублей.

Налоговый кодекс не содержит запрета на применение обоих имущественных налоговых вычетов (и на приобретение, и на продажу имущества) по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29.

В нашем примере, если Иванова после продажи квартиры приобрела другое жилье стоимостью не менее 2 млн руб., она имеет право использовать оба налоговых вычета. Размер налога после продажи недвижимости получаем: (3 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) * 13% = 0 рублей, т.е. при использовании второго подхода расчета никаких отчислений в бюджет не потребуется.

За продажу какой недвижимости не придется уплачивать налог

Налог на отчуждение жилья исключается при одиночной продаже в пять лет. Правило распространяется на следующий перечень:

• Квартиры;
• Жилые дома;
• Садовые домики;
• Дачи;
• Земельные участки;
• Гаражи;
• Машиноместа;
• Недостроенные здания: дом или дача.

Подчеркнем, что разрешено продавать каждый из перечисленных пунктов единожды в пять лет . Поэтому, если собственник одновременно решил продать квартиру и гараж, то зарегистрированные сделки не подлежат налогообложению.

Подача декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости

Если доход от продажи недвижимости освобождается от налога (например, в связи с тем, что физлицо владело имуществом более минимального срока владения), то и декларацию 3-НДФЛ сдавать не надо (п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Во всех остальных случаях физлицо должно самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ за тот год, в котором продана недвижимость и получены деньги за нее.

Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (ст. 229 НК РФ).

Самое простое – заполнить декларацию в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Там большинство полей будет заполнено автоматически, программа сразу проверить правильность заполнения декларации и подскажет, чего не хватает.

За неподачу декларации грозит штраф, сумма которого зависит от суммы налога к уплате и числа месяцев просрочки. При этом минимальная сумма штрафа – 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).