Продать квартиру когда можно чтобы не платить проценты в 2024

Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:

• 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
• 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).

Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:

• в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
• в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.

Такая ответственность может наступить, если не платить налог на доход, полученный от разовой продажи дорогостоящей недвижимости или от спекулятивной перепродажи жилья на постоянной основе.

Налог с продажи квартиры по новому закону в 2024 году

Обязанность платить подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры связана со сроком владения и основанием приобретения недвижимости. Применяются следующие правила налогообложения:

• не нужно платить налог после 3-х лет владения, если квартира получена в собственность по безвозмездной сделке (приватизация, наследование по завещанию или по закону, дарение);
• если квартира была куплена в 2016 году или позднее, для освобождения от налога нужно владеть объектом не менее 5 лет до продажи;
• если квартира является единственным жильем гражданина или супругов, а срок ее владения превышает 3 года, платить налог не нужно.
• с 1 января 2021 года при продаже жилой недвижимости семьями с двумя и более детьми в случае приобретения нового жилья в целях улучшения жилищных условий.

Предпоследний пункт был введен в НК РФ с 2020 года. Важно, что единственное жилье должно быть не только для самого продавца, но и для его супруга, т.е. проверяется режим общей совместной собственности. Однако есть и небольшое послабление – льготный период в 3 года владения сохраняется, даже если второе жилье было приобретено в период 90 дней до продажи первого объекта. Это особенно актуально для совершения сделок по улучшению жилищных условий семьи.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.

В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):

• если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
• если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.

Освобождение от уплаты налогов на доходы от продажи недвижимости для других категорий налогоплательщиков не предусмотрено. Поэтому, например, пенсионеры платят налог с продажи квартиры на тех же основаниях, что и остальные налогоплательщики.

Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году

Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:

• налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
• к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
• объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
• налог с продажи квартиры в 2024 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
• исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
• налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
• при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).

Все эти положения применяются независимо от того, решил ли собственник продать квартиру в новостройке или на вторичном рынке недвижимости. Более подробно раскроем их в следующих разделах.

Минимальный срок владения

Освобождение от уплаты налога и применение налогового вычета для уменьшения налоговой базы тесно связаны с понятием минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ регламентируется ст. 217.1 НК РФ, также он используется при определении возможности предоставления вычетов (ст. 220).

Общий срок владения квартирой для продажи без налога составляет пять лет (ч. 5 ст. 217.1). Однако в некоторых случаях он снижается до трёх лет, например, если налогоплательщик унаследовал объект недвижимости или получил его в дар от близкого родственника (ч. 3 ст. 217.1).

Минимальный предельный срок владения используется и при получении вычетов (ст. 220). Так, если налогоплательщик продал квартиру, которую он приватизировал и владел ей менее 3 лет, он может получить вычет по доходу для уплаты НДФЛ в размере 1 млн руб (п. 1 ч. 2). Подробнее расскажем об этом далее.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

После вступления в наследство по завещанию или по закону наследник получает в собственность квартиру. Согласно положениям ч. 3 ст. 217.1 НК РФ налог с продажи квартиры, полученной по наследству, не уплачивается, если наследник владел ей не менее трёх лет. Это же касается и налога при продаже подаренной близким родственником квартиры.

Если перешедшая по наследству или подаренная квартира была в собственности продавца менее 3 лет, то в этом случае налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ. При этом он может уменьшить налогооблагаемую базу, оформив вычет в размере до 1 млн руб (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговые вычеты при продаже жилья — как уменьшить сумму уплачиваемого налога

Итак, с минимальным сроком владения разобрались. Дальше Валере нужно решить, как уменьшить сумму уплачиваемого налога. Желательно до нуля.

Есть несколько вариантов. Первый из них — налоговый вычет. Он описан в п. 2.1 ст. 220 НК РФ.

Налоговый вычет — возможность уменьшить сумму, с которой исчисляется налог. В случае с продажей квартиры налоговый вычет для всех одинаковый — 1 000 000 рублей. Он применяется ко всем объектам недвижимости (дом, квартира, земли, комната).

Если недвижимость стоит менее миллиона, платить налог за неё не надо, декларацию подавать тоже.

Налоговый вычет можно применить только один раз в год по одному объекту недвижимости. Если Маруся в этот же год будет продавать квартиру, то к ней уже налоговый вычет не применяется.

Кроме описанного вычета в 1 000 000 рублей, можно применить и другие. Например, вычет за лечение, обучение, спорт, покупку квартиры, если они не использованы.

Применить имущественный вычет за покупку квартиры можно только если новая недвижимость куплена в том же году, что и старая, а налоговый вычет не исчерпан.

Налог с продажи квартиры для нерезидентов

Нерезиденты — те, кто живут за пределами России более 183 дней в течение 12 подряд идущих месяцев. Гражданство при этом не имеет значения.

Для нерезидентов налог с дохода составляет 30%. Причём никакие налоговые вычеты не применяются. То есть нерезиденты не могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей или на сумму покупки.

Но для нерезидентов применяются минимальные срок и владения на тех же условиях, что и для нерезидентов. Выходит, что единственный способ избежать налогобложения — подождать.

Как налог с продажи недвижимости зависит от кадастровой собственности жилья

Для квартир, купленных после 1 января 2016 года, применяется правило: если сумма, указанная в ДКП, ниже кадастровой стоимости, то налоговая может рассчитать налог от 70% кадастровой стоимости.

В данном случае Валера уплатит налог, даже если купил квартиру за 8 000 000, то есть прибыли нет.

Делаем вывод: перед покупкой недвижимости уточните, какова кадастровая стоимость квартиры. Обычно она ниже рыночной. Если вы не совершаете махинаций с договором, то не должны получить повышенный налог. Но не исключено, что регион провёл переоценку кадастровых стоимостей или произошла ошибка.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Шаг 1. Зайдите на сайт Росреестра.

Шаг 2. Авторизуйтесь с помощью учётной записи «Госуслуг».

Шаг 3. Выберете действие «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Шаг 4. Введите «Вид объекта» (помещение, здание, земельный участок) и адрес (либо кадастровый номер).

Совет: лучше ищите по кадастровому номеру, а не по адресу, потому что сервис плохо работает с адресами и не всегда их находит. Кадастровый номер можно найти в выписке ЕГРН (он указан на каждой странице документа в шапке).

В документе на сайте Росреестра сведения о кадастровой стоимости выглядят так:

Мы видим, что квартиру из нашего примера не стоит продавать меньше, чем за 3 043 000 рублей (с округлением).

Любопытный факт про представленную квартиру. Как видим в выписке, недвижимость куплена в 2020 году. Если это не единственное жильё, то возникают налоговые обязательства (5 лет владения ещё не прошли). Квартира куплена за 2 700 000 рублей. Если владелец захочет избежать платежа в ФНС, продав квартиру за сумму покупки, то налоговая рассчитает налог от 70% кадастровой стоимости, а это — 276 913 рублей.

В данном случае выгоднее продавать по рыночной цене (она сейчас 4 600 000 рублей) с уменьшением налогооблагаемой базы на сумму покупки. Налог составит 247 000 рублей: (4 600 000−2 700 00)*0,13.

Либо можно продать квартиру по цене чуть выше кадастровой (например, 3 050 000 рублей) и применить вычет в 1 000 000 рублей. Налог составит 266 500 рублей: (3 050 000−1 000 000)*0,13.

Можно ещё продать квартиру по цене чуть выше кадастровой и уменьшить облагаемую базу на сумму покупки. Налог составит 45 500 рублей: 3 050 000−2 700 00*0,13

В данной ситуации нет возможности снизить налог до нуля, можно только его снизить. Советуем просто заложить налог в цену квартиры.