Продать долю в квартире в москве без согласия других собственников
После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:
- через Многофункциональный центр;
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра.
Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).
Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.
После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:
- зарегистрированный договор купли-продажи доли;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН.
С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.
Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.
- Порядок продажи доли в жилом помещении
- Ответственность за нарушение закона
- Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку
- Процедура продажи доли без согласия других собственников
- Порядок совершения сделки с участием других собственников
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Правовой статус долевой собственности
Порядок продажи доли в жилом помещении
Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
- Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
- Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
- Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
- Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
- Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
- Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.
Читайте также “Процедура продажи доли в квартире новому собственнику”
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Ответственность за нарушение закона
Внимание! Заключение притворной сделки или нарушение норм законодательства о правилах заключения подобных соглашений является основанием для привлечения лиц, в том числе и к мерам уголовной ответственности.
Поскольку соглашения, как правило, заключаются с привлечением нотариусов, то каждое положение соглашения тщательно проверяется. Нотариус не никогда не заверит сделку, направленную на ущемление прав и интересов как самого собственника этой части, так и иных лиц.
Нарушение прав совладельцев на преимущественное приобретение доли является основанием для обращения в судебный орган с иском о признании сделки недействительной.
Посмотрите видео. Как можно законно лишить собственника доли в квартире?
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
Москва, Московская область
Санкт-Петербург, Ленинградская область
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
Автор статьи:
Анна Максименко
Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку
Когда собственником части жилого помещения выступает ребенок, не достигший возраста 18 лет, то, помимо основных документов, представитель обязан получить от органов опеки и попечительства заключение, в котором они не возражают против заключения соглашения.
Помните, без наличия такого заключения сделка заключена быть не может, а заключенная будет признана недействительной.
Запомните! Алгоритм действий с имуществом, принадлежащим ребенку, следующий:
- для начала законный представитель несовершеннолетнего обращается с заявлением о подготовке заключения в органы опеки и попечительства;
- далее, помимо заявления, представителем подготавливаются документальные сведения о том, что жилищные права ребенка такой сделкой нарушены не будут, условия его проживания останутся прежними или будут улучшены.
Когда ребенку исполнилось 14 лет, то он вправе совместно со своим законным представителем явиться в орган опеки и попечительства и представить свое соглашение о том, что он не возражает против купли-продажи своей части жилого помещения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Может ли бабушка подарить внуку долю в квартире?
Процедура продажи доли без согласия других собственников
Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:
- предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
- цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
- иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.
При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.
После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.
Порядок совершения сделки с участием других собственников
При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.
Такое решение влечет следующие правовые последствия:
- решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
- принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
- продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.
Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.
Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.
У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.
Земли сельскохозяйственного назначения
Если гражданину принадлежит доля в участке, относящемся к землям сельхоз назначения, то на отчуждение такого надела действует особый порядок. Он закреплен в ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002.
Согласно п. 1 указанной статьи гражданин может без выделения доли распорядиться своей частью одним из следующих образов:
- отказаться от прав собственности;
- завещать;
- внести в уставный фонд сельхоз предприятия, пользующегося наделом;
- продать, подарить или передать в доверительное управление иному дольщику, сельхоз предприятию или члену КФХ, использующим такой надел.
Для распоряжения участком иными способами требуется предварительное выделение доли, которое возможно только после межевания территории. В случае заключения сделки по отчуждению между двумя совладельцами сельхоз земель уведомление остальных дольщиков не требуется.
Если продавец выделил долю в участке и желает реализовать ее третьему лицу, то преимущественное право выкупа возникает не только у иных собственников, но и у муниципального образования. Собственник обязан направить уведомление в адрес местного органа самоуправления, в котором он извещает администрацию о своем намерении реализовать сельхоз землю. В уведомлении также указывается площадь и стоимость надела.
Если муниципалитет не воспользуется своим правом преимущественного выкупа, то владелец вправе реализовать надел третьим лицам в течение года. При этом стоимость не может быть ниже, чем указано в уведомлении для администрации.
Сделка по отчуждению сельхоз земель не подлежит обязательному удостоверению в нотариате. Это относится к территориям, полученным в порядке приватизации сельхозугодий.
Правовой статус долевой собственности
Объекты недвижимого имущества могут быть как в собственности одного лица, так и в собственности нескольких лиц сразу. Это означает, что ее распоряжение осуществляется только в соответствии со ст. 244 – 247 ГК РФ.
Собственность имеет статус совместной в том случае, когда доли каждого собственника не выделены в установленном порядке, или же долевой с выделением доли каждого лица.
Первый вариант возникает в том случае, когда недвижимость невозможно в соответствии с нормами закона поделить на несколько долей.
В случае возникновения необходимости заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском или в добровольном порядке перевести жилое помещение из одного статуса в другой. Обратите внимание, считается, когда собственность общая, что доли каждого собственника равны.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Юридическая консультация по жилищному вопросу. .
Каждый собственник доли вправе распорядится ей по своему усмотрению. При этом не должны нарушаться права третьих лиц, то есть иных собственников.