Какие обязанности по договору аренды на земельный участок несет арендатор

Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За такое пользование арендатор, как правило, уплачивает арендную плату.

Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено. Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.

Пример из практики:

Гр-н Р. и Администрация сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект площадью 1000 м2 на срок 10 лет. Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что, исходя из описания предмета, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. Договор был признан незаключенным.

При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:

• название документа, дата и место его заключения;
• наименование сторон;
• предмет;
• права и обязанности сторон;
• срок действия правоотношений, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
• арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
• ответственность сторон;
• форс-мажорные обстоятельства.

В договоре в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора, его подписывают и поставляют расшифровку подписи. Обратитесь за помощью в составлении документа к юристам ЕЮС. Мы подготовим для вас индивидуальный договор, учитывая не только законодательные особенности, но и ваши личные потребности. Если же вы решите действовать самостоятельно, вы можете опираться на типовой образец соглашения, составленный для вас нашими юристами.

Описание предмета сделки

Договор аренды земельного участка должен содержать в себе сведения о передаваемом во временное пользование объекте. Такой раздел принято называть «Предмет соглашения» или «Общие положения». Здесь отражают существенные условия, которые представлены в виде характеристики земельного участка, среди которых:

• тип объекта;
• площадь;
• место расположения (адрес);
• кадастровый номер.

То есть все, что отражено в выписке ЕГРН рекомендуется включить в данный раздел договора. Кроме этого, здесь принято указывать, на каком основании арендодатель владеет передаваемым в аренду участком, наложены ли на объект какие-либо ограничения, а также отражают целевое назначение земли, в случае его наличия.

Обязанности и права

Настоятельно рекомендуем четко прописать права и обязанности каждого из субъектов, так как это существенное условие договора аренды. Это поможет избежать возникновения конфликтов. Обратите внимание на следующие моменты:

1. Прием-передача земельного участка. Арендодатель обязуется передать арендатору землю, полностью соответствующую описанию и установленным договором характеристикам, а арендатор – принять его. Факт приема-передачи лучше зафиксировать актом.
2. Использование земли. Пропишите назначение земельного участка, его ВРИ. Укажите, что его применение в иных целях не допускается.
3. Субаренда. Если вы не хотите, чтобы ваш участок попал в третьи руки, запретите субаренду. Законом она разрешена, но только с согласия арендодателя.
4. С одержание объекта . Обязанность арендатора поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии тоже можно включить в условия договора аренды (ГК РФ статья 616).

Если говорить коротко, то арендодатель обязан передать земельный участок во временное пользование. Объект должен соответствовать характеристикам, отраженным в соглашении. В свою очередь, арендатор принимает участок, использует его только по целевому назначению, а также содержит его в надлежащем состоянии. Это и есть основные права и обязанности сторон. Дополнительные прописывают в зависимости от конкретной ситуации и условий передачи объекта в аренду.

Юристы ЕЮС отмечают, чем точнее изложены права и обязанности сторон, тем легче осуществлять регулирование арендных отношений. Субъекта правоотношений невозможно привлечь к ответственности, если вы не сможете доказать факт наличия нарушений с его стороны.

Стоимость временного пользования

Согласно ГК РФ, аренда земельного участка предполагает внесение регулярных платежей. Пропишите в договоре их размер и порядок уплаты.

Вы можете указать в соглашении плату за пользование всем участком земли или за единицу площади, например, за квадратный метр, сотку, гектар и т.д.

По закону размер платежей можно изменить. Однако сделать это можно не чаще раза в 12 месяцев и только по согласию сторон. Возможность корректировки арендной платы можно исключить условиями договора.

Если состояние земельного участка или условия соглашения со временем ухудшились (не по вине арендатора), он имеет право требовать от арендодателя уменьшить размер платежей. Но и это условие можно исключить договором.

Сколько действует соглашение

Арендные отношения регулирует Гражданский Кодекс, договор аренды земельного участка заключается на срок, оговоренный сторонами. Если же в соглашении не указано, какой период оно действует, то считается, что оно заключено на неопределенный период.

Согласно ст.610 ГК РФ, в отношении некоторых категорий земель арендный договор нельзя заключать на срок, превышающий максимальный.

Максимальный срок в годах

Основание

3-10

строительство или реконструкции здания

49

монтаж линий электропередач, автомобильных, ж/д дорог и других линейных объектов

20

ИЖС или ведения ЛПХ

3

завершение возведения «недостроя», расположенного на арендуемом участке

3-49

с/х производство

3

сенокошение, выгул животных, огородничество

49

пользование земельным участком собственниками капитальных строений, возведенных на арендуемой земле

Продление срока действия арендного договора обычно осуществляется по согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Ответственность

Вы отвечаете за нарушение условий соглашения. Ответственность субъектов лучше отразить в договоре отдельным пунктом. Так, по закону, арендодатель отвечает за:

• все недостатки переданного во временное пользование земельного участка, если они не оговорены соглашением;
• нарушение сроков передачи имущества после заключения соглашения;
• отказ от проведения капитальных работ, если это предусмотрено условиями соглашения.

Согласно ГК РФ, если арендодатель передает арендатору участок с недостатками, не оговоренными договором, то, при их обнаружении, последний имеет право потребовать устранить все дефекты, уменьшить арендную плату, возместить расходы на их самостоятельную ликвидацию или расторгнуть арендное соглашение.

Если арендодатель не передал вовремя арендованное имущество, то арендатор имеет право истребовать земельный участок по условиям статьи 398 ГК РФ, а также потребовать расторжения договора, возмещения убытков, образовавшихся из-за нарушения его прав.

В свою очередь, арендатор обязан регулярно вносить арендные платежи, содержать имущество в надлежащем состоянии и использовать его только по целевому назначению.

Как отмечают юристы Европейской Юридической Службы, чаще всего в договоре отражают ответственность за невнесение арендных платежей или нарушение сроков уплаты аренды в виде пени и штрафа.

Непредвиденные обстоятельства

Раздел арендного соглашения «Форс-мажоры», по закону, не относится к существенным условиям. Однако пренебрегать его включением в текст соглашения не стоит.

Форс-мажорами называют обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение которых не может повлиять никто. К ним относят стихийные бедствия, ЧС и др.

В данном разделе прописывают случаи, когда стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий арендного договора.

Юридическая помощь по договору аренды — Хелп Консалтинг

При составлении договора аренды очень важно правильно прописать права и обязанности сторон, учесть все потенциальные риски и минимизировать их. Правильно составленный договор аренды, а также все последующие документы к нему — дополнительные соглашения, акты — помогут сберечь время и деньги при возникновении споров.

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» оказывает юридические услуги уже более 11 лет. Наши юристы готовы проконсультировать вас по спорному вопросу, оказать помощь в подготовке проекта договора аренды, а также проанализировать, предоставленный вами договор на предмет возможных рисков для вас в будущем.

Кроме того мы можем помочь в защите прав арендатора в случае уже возникшего спора по действующему договору – осуществить необходимые переговоры, реализовать досудебное урегулирование спора. А в случае возникновения судебного спора наш арбитражный юрист готов представлять ваши интересы в суде и получить для вас максимально возможный результат.

Ждем вас на консультацию, в ходе которой мы найдем для Вас лучший способ правовой защиты!

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

8 лет опыта

более 300 выигранных дел

Обязанности арендатора по договору аренды

При заключении договора аренды, арендатор принимает на себя определенные обязанности, при неисполнении которых он рискует сначала досудебным, а потом и судебным разбирательством.

Перечислим основные из них:

1. Обязанность принять объект. Встречаются ситуации, когда арендатор теряет интерес к объекту договора аренды после его заключения. Расторгнуть договор и не понести при этом никаких финансовых затрат вряд ли получится. В случае непринятия объекта аренды, договор аренды не может быть просто расторгнут, и арендодатель имеет право требовать исполнения договора в части уплаты гарантийного взноса и неустойки за нарушение срока по его внесению.
2. Обязанность использовать помещение по целевому назначению. В данном случае риском для арендатора будет являться то, что в случае использования объекта аренды не по назначению, указанному в договоре, арендодатель сможет расторгнуть договор из-за нарушения существенных условий.
3. Обязанность вносить арендную плату. Несомненно, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом недвижимости. В противном случае возникает риск предъявлений претензий с стороны арендодателя, начисления суммы неустойки и расторжения договора.
4. Обязанность оплачивать коммунальные платежи (если это предусмотрено договором). В случае если договором обязанность оплачивать коммунальные услуги возложена на арендатора, то необходимо своевременно вносить платежи. В противном случае со стороны арендодателя будут предъявляться претензии и начисляться неустойка на сумму задолженности по коммунальным платежам. Также существует риск отключения коммунальных услуг за неуплату, что станет препятствием для ведения деятельности в арендуемом помещении.
5. Обязанность производить текущий и капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).По общему правилу, капитальный ремонт должен проводить арендодатель. Однако при заключении договора в его текст может быть включено условие об обязанности проводить капремонт именно арендатором. И в случае согласия с такими условиями, арендатор принимает на себя все риски, которые будут связаны не только с текущим, но и капитальным ремонтом, что может в будущем обернуться огромными затратами.
6. Обязанность вернуть помещение после окончания срока аренды. После окончания срока договора аренды, помещение подлежит возврату арендодателю. Возврат помещения оформляется Актом приема-передачи (актом возврата). В акте указывается характеристика помещения, а также все выявленные дефекты и недостатки, либо делается отметка о том, что помещение соответствует условиям договора.

Обязанности и права сторон договора

Собственник земельного участка имеет право сдавать его и получать за это денежное вознаграждение. Он вправе осуществлять контроль и надзор за состоянием земельного надела, требовать разорвать соглашение в случае нецелевого использования участка. Основная обязанность арендодателя – это передать другой стороне соглашения участок земли в заранее оговоренный срок и не мешать им пользоваться.

Арендатор вправе получить участок земли в пользование в заранее оговоренный срок. Он обязан своевременно вносить арендную плату. Еще одна обязанность – использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. В договоре могут быть прописаны другие права, интересы и обязанности, но они не должны противоречить закону.