При подписании акта приема передачи квартиры в новостройке нужно учесть

Так как он является документом, то составляется в письменной форме. Типовой образец акта приема-передачи законом не утвержден. Однако он должен содержать следующие сведения:

1. Дату и место составления

2. Реквизиты сторон

3. Предмет

4. Описание предмета

Акт приема-передачи в обязательном порядке скрепляется подписями сторон или их представителей.

Какие пункты можно включить в акт приема-передачи?

Поскольку закон не содержит единой формы этого документа, в его содержание можно включать иные пункты. Например, акт приема-передачи:

• автомобиля — содержит информацию о технических характеристиках машины, передаваемых госномерах и т.д.;
• оборудования — дополняется пунктом о предоставлении покупателю всей технической документации;
• выполненных работ — при наличии выявленных недостатков может содержать условие о снижении цены или о сроке устранения недоделок.

Помимо совершения сделок, акт может использоваться для временной передачи имущества или ценностей. Например, акт приема-передачи помещения для аренды может содержать описание технического состояния объекта, перечень предметов мебели и оборудования, которые арендатор получит на весь срок пользования.

Если передаются материальные ценности, то документ составляется на предприятии с участием лиц, уполномоченных на ответственное хранение, распоряжение или транспортировку товаров, продукции или иного имущества.

При передаче обязанностей новому сотруднику или увольнения с должности составляется акт приема-передачи документов, связанных с исполнением трудовых обязанностей.

Для каждой квартиры — свой срок передачи

Раньше для всех дольщиков был один срок передачи квартир, и если застройщик хотел его перенести, то должен был внести изменения в проектную декларацию. Теперь можно устанавливать срок передачи отдельно взятой квартиры, вносить изменения в проектную декларацию не нужно, замечает Леонид Ковалев. Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию. Кроме того, застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Еще одно изменение — сроки составления одностороннего акта приема передачи. Раньше, когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. После того как дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре, добавляет Андрей Большаков. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Стремление Минстроя решить вопрос «потребительского экстремизма» понятно. Власти не заинтересованы в возникновении конфликтных ситуаций между дольщиками и застройщиками, а также в нарушении сроков строительства и ввода жилья. Но, с другой стороны, важно не допустить нарушения прав покупателей недвижимости, в том числе из-за ненадлежащего качества строительства. Поэтому при разработке нормативных документов необходимо выдержать баланс между регулированием и защитой законных интересов дольщиков. Полагаю, что предлагаемые федеральным ведомством изменения стоит сначала испытать в рамках пилотного проекта в одном из регионов (или муниципалитетов) и только потом распространять на всю страну. Нелишним было бы предусмотреть и переходный период.

В Минстрое озаботились разработкой законопроекта по борьбе с «потребительским терроризмом» еще осенью 2019 года. Замглавы ведомства Никита Стасишин отмечал тогда, что поправки в законодательство должны быть направлены против «профессиональных неприемщиков», которые «мучают» застройщиков, требуя платы за приемку квартиры.

Самые частые дефекты квартир в новостройках

Полный перечень возможных недочетов будет очень длинным, но есть такие, которые встречаются на приемке чаще всего:

– механические повреждения окон, дверей, – сантехника с браком, – перекос дверных и оконных проемов, высоты стен, – некачественная стяжка пола, – неправильно подключенные электророзетки и другие разъемы для слаботочных сетей.

Кто должен подписывать акт приема-передачи

Дольщик и застройщик.

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.

У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:

• в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
• актуальный срок ее действия.

Необходимые требования для акта приема передачи ключей

1. Правильное указание сторон: В акте должны быть указаны полные и точные данные об арендаторе и арендодателе. Необходимо указать полное имя, адрес проживания и контактные данные обеих сторон.

2. Указание адреса квартиры: В акте должен быть четко указан адрес квартиры, ключи от которой передаются.

3. Указание даты и времени передачи ключей: Необходимо указать точную дату и время, когда произошла передача ключей.

4. Подпись обеих сторон: Акт должен быть подписан обеими сторонами – арендодателем и арендатором, что свидетельствует о том, что ключи были переданы и приняты в наличии.

5. Описание состояния ключей: Перед передачей ключей, необходимо их осмотреть и описать их состояние в акте. Например, можно указать, что ключи являются новыми или имеют некоторые повреждения.

6. Фотодокументация: Для большей надежности и защиты интересов сторон, рекомендуется сделать фотографии передаваемых ключей и прикрепить их к акту.

Соблюдение этих требований позволит создать надежный и юридически значимый акт приема передачи ключей от квартиры.

Это интересно: Статья 228 часть 1 УК РФ: ответы на вопросы о первом попадании под статью

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

• лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
• непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

• паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
• полный юридический адрес жилого помещения;
• недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
• сроки их устранения;
• ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

• выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
• уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Убедитесь, соответствует ли жилье документам

Необходимо сверить каждый пункт договора, технической документации с реальным состоянием апартаментов. Проверяются внутренние и внешние работы застройщика:

• обустройство придомовой территории, подъезда;
• качество монтажа входных дверей, окон, наличие отливов, подоконников, радиаторов отопления;
• нет ли зазоров между несущими конструкциями;
• площадь должна соответствовать заявленной;
• перечень выполненных рабочих процессов должна отвечать перечисленным в договоре. Все зависит от выбранного типа отделки – черновая, предчистовая или чистовая;
• необходимо проверить жилые и нежилые помещения;
• сверить наименование установленных элементов – производитель окон, дверей, батарей, серийный номер счетчиков воды, электричества и т.д.

После вышеперечисленных действий можно приступать к проверке облицовки.

Ремонт можно начинать сразу после получения ключей и соответствующих документов о приемке недвижимости.

Автор: Парус City

Когда в доверенности нет необходимости

Если вы собираетесь самостоятельно лично участвовать в процессе приемки своей квартиры и подписывать акт, тогда доверенность не требуется, даже если с вами будут сопровождающие, например, специалист по осмотру и оценке помещений.

Но недобросовестные застройщики способны делать все, чтобы неосведомленные дольщики не смогли выявить дефекты, предъявить требования по их устранению и отказаться от подписания составленного акта приема-передачи квартиры до исправления недостатков, поэтому бывает что не допускают на объект строительства третьих лиц без доверенности (даже при присутствии самого дольщика). Об этом стоит помнить.

Строительная компания может запросить доверенности на всех людей, которые будут присутствовать при приемке квартиры и подписании соответствующего акта. Некоторые застройщики даже ссылаются на то, что в России нет законов, запрещающих требовать наличия доверенности. Но дольщики должны знать и отстаивать свои права даже в тех случаях, когда строительная компания злоупотребляет правом или игнорирует законные требования иных лиц.

Отношения, возникающие между застройщиками и вкладывающими средства дольщиками и связанные с соблюдением условий договоров долевого участия в строительстве, регулируются сразу тремя законами:

1. Граждански Кодексом Российской Федерации (ГК РФ). В нем прописаны права сторон при заключении, исполнении и расторжении договоров.
2. Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливающим правила участия в долевом строительстве многоэтажных многоквартирных домов и других недвижимых объектов, а также фиксирующим внесение изменений в некоторые ранее принятые законодательные акты.
3. Законом «О защите прав потребителей», регулирующим отношения, которые возникают между любыми потребителями и лицами, реализующими товары, выполняющими работы или оказывающими услуги. Данным законом устанавливаются права покупателей квартир и апартаментов (а также подсобных помещений, машиномест и иных объектов строительства) в новостройках.

Согласно действующим законам, обязанностью дольщика является приемка квартиры, которая производится в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, либо составляющий семь рабочих дней после фактического получения сообщения о полном завершении строительных работ. Но ни в одном нормативном или правовом акте нет информации о том, что покупатель должен участвовать в приемке лично без посторонних лиц. Нет каких-либо ограничений относительно круга людей, имеющих право присутствовать на процедуре приема-передачи достроенной квартиры.

Таким образом, в соответствии с российскими законами, на осмотр объекта можно привести кого угодно: друзей, близких или дальних родственников, коллег или квалифицированных экспертов по приемке. Ограничений для количества присутствующих нет.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры?

Если по каким-то причинам вами был утерян акт приема-передачи квартиры, а его наличие необходимо, к примеру, для получения налогового вычета, восстановить документ все-таки можно. Во-первых, стоит обратиться непосредственно к застройщику и запросить дубликат. Во-вторых, если право собственности на недвижимое имущество уже было зарегистрировано в Росреестре, можно запросить копию бумаги там.

Однако в целом после вступления в право собственности наличие данного документа не является обязательным. Так, например, при перепродаже квартиры другим собственникам достаточно наличия договора купли-продажи, акт приемки будет не нужен.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Кого инвестор имеет право привести с собой?

Инвестор может приглашать на осмотр юриста, специалиста по строительным работам, родственника и других лиц, которые помогут осмотреть объект на профессиональном уровне. При отсутствии опыта в подобных вопросах рекомендуем нанять профессионала, который сможет зафиксировать дефекты и недочеты.

Процедура осмотра и подписания

К осмотру помещения следует отнестись крайне ответственно. Лучше всего проводить контрольное обследование жилища в светлое время суток, чтобы иметь наилучшую визуальную возможность исследовать приобретенное жилище. До подписания следует проверить инженерные коммуникации, канализационные и водяные трубы, исправность электросети и всех розеток, состояние вытяжки, окон и дверей. В отдельных случаях предусмотрена сдача жилья строительной компанией с типовым «социальным» ремонтом и необходимой сантехникой, если это предусмотрено договором долевого участия. В этом случае стоит убедиться в исправности находящейся на объекте сантехники, обратить внимание на качественность выполнения внутренних ремонтных работ. После того как помещение признается удовлетворяющим по состоянию согласно ДДУ, обоюдно сторонами подписывается документ о том, что одна сторона передала, а другая с готовностью приняла данный объект недвижимости.

В случае выявления недочетов, дольщику надлежит составить смотровой лист с описанием обнаруженных дефектов. Только после подписания представителем застройщика смотрового листа и уточнением сроков исправления имеющихся изъянов возможно подписание акта приема-передачи квартиры покупателем, где смотровой лист с описаниемимеющихся недостатков будет являться приложением основного документа. В случае несогласия стороны продавца взять на себя ответственность по устранению недочетов, покупатель вправе отказаться от подписания АПП.

Важность акта приема передачи ключей

Основная цель акта приема передачи ключей заключается в защите интересов обеих сторон сделки. Для продавца или арендодателя это средство доказательства того, что квартира была передана новому владельцу или арендатору в заданный срок и в том состоянии, которое было указано в договоре. Для покупателя или арендатора акт приема передачи ключей подтверждает факт получения ключей и начало пользования недвижимостью.

Важно отметить, что акт приема передачи ключей должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Он должен содержать информацию о передаваемых ключах, дате передачи, состоянии квартиры и ее инвентаре, а также перечень всех имеющихся на данный момент дефектов или повреждений.

Акт приема передачи ключей является важным документом в случае возникновения споров или разногласий между сторонами сделки. Он может использоваться в качестве доказательства в суде или при рассмотрении претензий. Если акт приема передачи ключей был правильно оформлен и подписан, то это упрощает разрешение возможных споров и предотвращает недоразумения в будущем.

Акт приема-передачи квартиры на вторичке

Образец

Как и в случае с новостройкой, при передаче жилья на вторичном рынке обязательно нужно проконтролировать состояние квартиры и обсудить перспективу устранения дефектов. Здесь многое зависит от договоренности сторон. В отличие от новой квартиры, уже бывшее в эксплуатации помещение может требовать как косметического, так и капитального ремонта. Его стоимость снижается за счет состояния, и в большинстве случаев покупатели берут на себя расходы по дальнейшему устранению недостатков, экономя на покупке самой жилплощади.

Важно прописать в передаточном акте содержимое квартиры, если вы приобретаете ее не пустой, а с мебелью и сантехникой. В противном случае может оказаться, что на следующий день вы приедете в пустую квартиру, из которой бывший собственник имел полное право вывести все вплоть до раковины. Пропишите в документе, помимо метража, планировки и встроенной мебели, всё, что должно остаться в помещении по договоренности с продавцом.

Основной критерий заключения акта приема-передачи — отсутствие претензий обеих сторон. Но для недвижимости на вторичном рынке также важно прописать текущее положение с оплатой коммунальных услуг. Обратите внимание на подключенные пакеты для ТВ и интернета, убедитесь в отсутствии задолженностей и возможности переоформления услуг провайдера.

Важный момент: сделка купли-продажи может сорваться даже на стадии регистрации. Поэтому не стоит оформлять передаточный акт вместе с подписанием договора или передачей денег. Иначе существуют риски, что вы начнете ремонт в квартире, а спустя месяц выяснится, что она все еще не ваша.

Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

— Особых нюансов в случае ипотечного жилья нет, так как в акте не отражается, что квартира приобретается с привлечением займа и банк не является стороной, подписывающей акт. Однако он может запросить копию этого документа. При сделке дарения акт передачи не подписывается.

10 признаков квартир, которые опасно покупать

Акт приема-передачи подписан, а после этого найден дефект — что делать?

Это не страшно. Застройщик дает гарантию на монтажные работы минимум 5 лет, а на инженерные — минимум 3 года. Вам необходимо составить письмо с описанием найденных дефектов и требованием их устранить. Направить застройщику и получить от него подтверждение о принятии претензии. После этого недочеты должны быть им исправлены.

Образец акта приема-передачи в Украине:

Бланк имеет установленный образец, в котором зафиксированы следующие данные:

• наименование сторон;
• дата, город;
• согласно какому договору продажи осуществляется передача жилья;
• сведения о квартире (адрес дома, этаж, номер). Общая площадь, количество комнат, наличие балкона, лоджии;
• подписи покупателя и продавца или уполномоченных лиц (должны иметь нотариально заверенную доверенность на совершение конкретных действий).

Бумага распечатывается в двух экземплярах, является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Важные моменты, которые нужно учесть при подписании акта

1. Проверка состояния квартиры: Важно тщательно осмотреть все комнаты, санузлы, кухню и другие помещения. При наличии повреждений или дефектов необходимо сделать соответствующую пометку в акте.

2. Проверка наличия всех ключей: Убедитесь, что перед вами все ключи от квартиры, включая ключи от дверей, окошек, а также доступ к подвалу или чердаку.

3. Проверка функциональности замков и сейфов: Проверьте, что все замки работают исправно, а сейфы открываются и закрываются без проблем.

4. Проверка работоспособности технических устройств: Если в квартире есть техника, убедитесь, что все устройства работают без сбоев. При необходимости проверьте аккумуляторы или замените их новыми.

5. Проверка счетчиков: Убедитесь, что все счетчики (электричество, вода, газ) находятся в рабочем состоянии и имеют начальные показания, которые указаны в акте.

6. Проверка наличия всех документов: Уточните, что перед вами имеются все необходимые документы, включая технический паспорт, сертификаты на установленное оборудование и другие важные бумаги.

7. Проверка правильности указания данных: При заполнении акта убедитесь, что все данные, включая адрес квартиры, имена и подписи всех сторон, указаны правильно и без орфографических ошибок.

Учтение этих важных моментов поможет избежать проблем и недоразумений при сдаче и получении ключей от квартиры. Заключение акта приема передачи — это документальное подтверждение состояния жилья и ответственности сторон, поэтому следует отнестись к этому процессу с должной ответственностью и вниманием.

Когда не стоит подписывать акт приема-передачи квартиры

Если при осмотре квартиры были найдены недостатки и они для вас существенны — имеете право акт осмотра не подписывать. Что именно и как проверять в новой квартире — мы подробно рассказывали в нашей статье«Как принять квартиру в новостройке?».

Если коротко, вот что нужно проверять:

• Заявленные в договоре характеристики квартиры сравнить с фактическими
• Двери и окна — их целостность и исправное функционирование
• Пол, стены, потолок — отделка, ровность, отсутствие дефектов
• Вентиляцию — ее рабочее состояние
• Электрику — разводка, напряжение, заземление
• Водоснабжение и канализация — их функционирование, целостность труб, отсутствие подтеков.

Не торопитесь осмотреть квартиру, чтобы быстрее заполучить ключи, проверяйте все внимательно — упущенные дефекты могут стоить вам впоследствии немалых затрат. Некоторые застройщики начинают ограничивать время дольщика на осмотр квартиры, обосновывая это некими правилами, — не поддавайтесь на недобросовестные уловки, вы можете проверять квартиру столько времени, сколько потребуется. Права дольщика на исправную недвижимость защищает закон: 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ГК РФ.

Вы также вправе пригласитьстороннего специалиста по приемке квартир— опытный эксперт проведет тщательную проверку с использованием профессионального оборудования.

Все найденные недостатки вносятся в акт осмотра (его еще называют дефектный акт или смотровой лист). Если внесенные в лист дефекты составили внушительный список или найдены значительные недостатки — акт приемки-передачи подписывать не стоит.

В этом случае вы оформляете смотровой лист в 2 экземплярах — один для застройщика, другой для вас. Наряду со списком недостатков также указываете в нем — данные дольщика и застройщика, информацию о квартире, сроки устранения недостатков. Ставите дату, подписи и печать застройщика. Убедитесь, что представитель застройщика, который подписывает документ, имеет на это право — у него должна быть доверенность на приемку.

Обратите внимание! Если вам предлагают подписать акт приема-передачи с открытой датой — не соглашайтесь. Как минимум вы рискуете утратить право на взыскание с застройщика неустойки при просрочке сдачи квартиры. А просрочка в этом случае скорее всего будет.

Если недочетов в квартире найдено немного и/или они несущественные, вы можете подписать акт приема-передачи квартиры. И это не освободит застройщика от обязанности их устранения. Да, возможно, он подойдет к этому вопросу с меньшей ответственностью и вам придется «побегать» за ним, но зато ключи от квартиры вы получите сразу. Лист осмотра также надо будет оформить и приложить к АПП.

Как проходит передача квартиры в новостройке

Покупателю направляется извещение с приглашением явиться для проведения осмотра. На месте проведения осмотра покупатель внимательно осматривает приобретенный объект недвижимости на наличие каких-либо дефектов или недостатков. В случае если состояние квартиры признается дольщиком соответствующим ожидаемому и каких-либо нарушений в процессе осмотра не выявлено, обе стороны подписывают акт приема-передачи, далее АПП, после чего продавец передает новому хозяину ключи. С этого момента ответственность за поддержание жилья в надлежащем состоянии всецело лежит на плечах нового собственника.

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры

Срок передачи недвижимости должен быть строго определен в договоре купли-продажи. Передаточный акт подписывают после заключения сделки и подписания договора. Новый владелец либо арендатор встречается со второй стороной непосредственно в квартире, которая фигурирует в документах. Перед тем как поставить подпись, необходимо провести осмотр помещения, зафиксировать состояние дверей, электрики, сантехники. Проверьте, открываются ли окна, нет ли проблем с водой. По договоренности в акт приема-передачи включают и содержимое квартиры, проверяют технику и осматривают мебель.

Если вы осматриваете квартиру на вторичном рынке или арендуете помещение, попросите у владельца квитанции по оплате ЖКХ, где видно отсутствие задолженностей. Как правило, их проверяют при заключении договора, но если с этого момента до подписания передаточного акта прошло больше месяца, ознакомьтесь с новыми платежками. Когда составление акта происходит после передачи суммы покупки или аренды, в нем также необходимо указать, что деньги уже получены второй стороной. Во многих случаях отдельной строкой вносят фразу «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи / аренды в полном объеме, взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу не имеют». Помимо акта, стоит требовать расписку о передаче денег, она избавит от риска в случае недобросовестности владельца квартиры. В судебной практике есть случаи, когда сделка расторгалась из-за отсутствия доказательств уплаты полной суммы.

Если при осмотре квартиры вы обнаружили дефекты, то в акте необходимо указать, что документ будет действительным только после устранения недостатков. В случае когда застройщик или собственник отказываются что-либо переделывать, вы можете обратиться в суд на основании заключенного ранее в договора. В нем должен быть пункт, в котором указано, что принятие покупателем/арендодателем квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности, и он в любом случае обязан выполнить все договоренности.

Когда подписывается акт приема-передачи

На момент подписания исполнитель обязан выполнить ряд действий:

• закончить строительство дома;
• ввести недвижимость в эксплуатацию;
• оформить технические паспорта на квартиры.

Застройщик уведомляет клиента о готовности объекта к проверке. Лучше, если данный вопрос зафиксирован письменно – пришло адресное уведомление по почте. В тех случаях, когда строительная компания ссылается на очередь для проведения процедуры приема жилья, необходимо послать официальный запрос-письмо о готовности подписывать акт приемки-передачи квартиры . Таким образом покупатель защищает себя от передачи объекта в одностороннем порядке.