Нужен образец заявления на понуждение договора продажи квартиры новым хозяевам

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Читайте также: Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Пример заключения договора купли продажи квартиры

Итак, если вы решили продать или купить квартиру, то алгоритм ваших действий должен быть следующим:

1. Найти покупателя на квартиру (или же найти необходимую для покупки квартиру). Сделать это можно самостоятельно, благо сегодня существует множество ресурсов по вариантам купле-продажи недвижимости, либо заключив соответствующий договор с риэлтором.
2. Если квартира дождалась своего покупателя, а покупатель нашел нужное ему жилье, то следует приступать к сбору документов. На долю продавца выпадает основная часть – это все правоустанавливающие бумаги на недвижимость, разрешения с органов опеки, согласие других собственников и супруга, документы с БТИ, выписки из лицевого счета и домовой книги и пр. Стоит учесть, что некоторые документы имеют срок действия всего 1 месяц, поэтому затягивать со сбором бумаг и оформлением сделки не стоит. От покупателя требуется приложить усилия только в случае покупки жилья в ипотеку – именно в этом случае он собирает справки о доходах и оформляет заем в банке.
3. Составить и подписать договора купли продажи. За помощью можно обратиться к юристу или нотариусу либо использовать договор купли продажи квартиры, образец которого представлен в сервисе FreshDoc.
4. Пройти процедуру гос.регистрации. Сам договор теперь не регистрируется, регистрации подлежит лишь право собственности, но для этого все равно требуется подписать договор как минимум в 3 экземплярах: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а третий передается регистратору.
5. Составить передаточный акт на недвижимость, получить от покупателя остаток денежных средства, вручить ему ключи и прочие документы (например, инструкции по эксплуатации какой-либо техники и т.п.).

Регистрация договора купли продажи на квартиру

Подробнее остановимся на таком моменте, как регистрация сделки по купле-продаже недвижимости. Как уже было обозначено выше, сам ДКП регистрировать теперь не нужно, а нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру от старого владельца к новому. Для этого необходимо подготовить такие документы, как:

• заявление для регистрации права собственности на объект недвижимости;
• договор о купле-продаже в 3 экземплярах;
• имеющиеся доверенности, согласия и разрешения на сделку;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты гос.пошлины за регистрацию.

Собранный пакет документов следует направить в Росреестр лично, почтовым или электронным отправлением, либо же обратиться в любой многофункциональный центр в вашем регионе. В течение 10 дней с момента получения регистратором заявления и документов производится регистрация, после чего выдается выписка из единого реестра на недвижимость (раньше выдаче подлежало само свидетельство о праве собственности, сегодня его уже не выдают).

Если заявление о регистрации будет подано в неверном формате, в пакете документов будет чего-то не хватать или же у регистратора будут сомнения в подлинности данных, то процедура может быть остановлена либо заявитель получит уведомление об отказе в регистрации.

В сервисе можно скачать договор купли продажи квартиры вместе со всеми необходимыми приложениями.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

• единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

• кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

• подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

• если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

Сроки регистрации

Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

• семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

• девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

• если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

Госпошлина

За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

• описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
• полную информацию о покупателе и продавце;
• стоимость предмета договора;
• порядок проведения расчетов;
• срок, который устанавливается для передачи квартиры;
• согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

• сроки оплаты;
• состояние квартиры;
• дата передачи объекта покупателю;
• сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
• штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Читайте также: Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Договор купли продажи квартиры (ДКП)

Договор купли продажи квартиры является письменным подтверждением сделки между настоящим собственником (или собственниками) жилья и его будущими владельцами, то есть покупателями. Именно на основании данного документа для участников договора возникают 2 важных последствия: переход права собственности на квартиру к покупателю и получение денег за проданный объект продавцом.

Совершенно не важно, какое именно жилье становится объектом отчуждения: маленькая студия или шикарные апартаменты, в панельном доме или кирпичном, в высотке или малоэтажке, в новостройке или доме еще советской постройки – в любом случае продавцу и покупателю необходимо будет заполнить и подписать бланк договора купли продажи квартиры в нескольких экземплярах.

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Случаи оформления согласия на сделку купли-продажи квартиры

Чтобы понять, обязательно ли согласие супруга на продажу недвижимости, необходимо внимательно ознакомиться с нормами действующего российского законодательства.

В первую очередь рекомендуем обратить внимание на ст.35 СК РФ. Эти положением определен порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом мужа и жены. Согласно рассматриваемому НПА, если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению или регистрации в государственных органах, то при отчуждении совместно нажитой собственности нужно получать согласие от второго супруга. Причем, документ должен быть удостоверен нотариусом.

Что является совместным имуществом мужа и жены указано в статье 34 СК РФ. К нему относят практически все доходы супругов, полученные каждым из них в браке, а также имущество, купленное на эти денежные средства. Причем, не имеет значения, на чье имя именно зарегистрирована эта собственность.

Опираясь на рассматриваемые НПА, можно сделать вывод: при продаже квартиры понадобится получать разрешение второго супруга, если недвижимость является совместной собственностью (куплена, приватизирована в браке).

Законодательством предусмотрены случаи, когда личная собственность мужа или жены приравнивается к совместной. Такое происходит, если удастся доказать существенные вложения (материальные и трудовые ресурсы) в частное имущество второго супруга, значительно увеличивающее его стоимость, например проведение капитального ремонта своими силами или за свой счет. Рассматриваемое правило регламентировано статьей 37 СК РФ.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.

Пошаговая инструкция составления согласия на сделку

Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.

Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:

1. супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
2. нотариус составляет документ;
3. проверяем правильность указанных в согласии данных;
4. если все в порядке, подписываем разрешение;
5. нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.

Далее согласия отдают супругу, который является продавцом по договору купли-продажи. После заключения сделки разрешение направляют в Росреестр для осуществления регистрационных действий, связанных с переходом права собственности.

Документы для удостоверения разрешения на сделку купли-продажи

Разрешение от супруга на заключение сделки купли-продажи имущества имеет юридическую силу, только если оно удостоверено нотариусом. Для этого понадобится подготовить небольшой пакет документов.

Документы:

гражданский идентификатор личности мужа или жены, дающего разрешение;

свидетельство о заключении брака или о разводе (если предметом сделки выступает совместно нажитое во время супружества имущество, а его раздел после расторжения брачных отношений не проводился);

выписку из ЕГРН на квартиру.

Если нотариус сомневается в дееспособности человека, давшего свое согласие на проведение сделки, он имеет право запросить соответствующее медицинское заключение.

Образец согласия на проведение сделки купли-продажи

Согласие супруга на продажу имущества составляет нотариус, а гражданин оплачивает технические работы.

В согласии содержится следующая информация:

• ФИО гражданина, который дает свое разрешение;
• наименование сделки (в нашем случае купля-продажа);
• данные квартиры (место расположения, кадастровый номер, другие индивидуальные характеристики);
• реквизиты свидетельства о заключении брака (о разводе);
• отметка о том, что гражданин дал свое согласие;
• дата оформления документа;
• подпись лица, дающего разрешение;
• место оформления согласия;
• отметка нотариуса об удостоверении.

На законодательном уровне срока действия согласия не установлено. Но, как показывает практика, к его оформлению прибегают уже после того, как найден покупатель и планируется заключение сделки. Однако оформить документ можно и раньше.

Стоимость оформления согласия на сделку

Стоимость удостоверения согласия зависит от региона, в котором его оформляют. Цена складывается из двух составляющих: нотариального тарифа и оплаты проектно-технических работ нотариуса.

Согласно Основам законодательства РФ о нотариате (ст.22.1) за удостоверение разрешения отдают 500 рублей. Назвать точную сумму, сколько заявителю придется отдать за подготовку согласия нотариусом, невозможно. Как показывает практика, стоимость ПТР варьируется в пределах 700 – 1500 руб.

Добровольность договора купли-продажи

На самом деле в суд обратиться с иском о понуждении к заключению договора можно. Более того, суд даже может вынести нужное истцу решение, но заставить покупателя или продавца подписать договор не может ни суд, ни судебный исполнитель. А без подписи одной из сторон договор будет недействительным.

Казалось бы, что по сути ситуация – юридический нонсенс, когда решение есть, а исполнения нет и не будет. И, собственно, дело совсем не в том, что договор так и не будет подписан. Суть в том, что в случае удовлетворения иска истец получит право требовать не исполнения условий договора, о которых в решении напишет суд, а о взыскании с ответчика убытков, связанных с тем, что тот не желает подписывать договор.

Сразу скажем, что улучшить материальное положение взысканием убытков с контрагента не получится. Потому что убытков, как таковых, в связи с неисполнением условий договора очень мало или их может не быть вообще.

Как понудить передать построенную квартиру?

В соответствии со статьей 268 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьи 271 ГК, обязательства возникают из договора, причинения вреда или иных оснований, указанных в статье 7 настоящего Кодекса.

В силу статьи 272 ГК, обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Статьей 380 ГК определено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством».

В соответствии с пунктом 4 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности. Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

Ниже прилагается образец иска о понуждении исполнить условия трехстороннего договора и заключить Договору на передачу квартиры.

в Суд ____________ (наименование Суда)

Истец: ФИО ИИН___________ Место жительства ___________ Ват сап номер для связи с Судом______________

Ответчик: ЖСК «________» БИН___________ Место нахождения ___________ Ват сап номер для связи с Судом ___________

Исковое заявление об обязании исполнить условия трехстороннего договора путем заключения договора передачи квартиры с истцом

«_____»________ 202__ года, между _____________, ТОО «______________» и ЖСК «________________» заключен трехсторонний договор №__________ (далее – трехсторонний договор).

По условиям пункта ______ данного трехстороннего договора, ТОО «________» в соответствии с договором от «____»______20__ года, обязуется передать ЖСК «____________» квартиру №_____, общей площадью ______ кв.м., на ___ этаже, в ЖК «_______» находящуюся по адресу г._______, проспект _________ дом ___ (далее – квартира), а ЖСК «______________» обязуется передать её истцу который обязуется принять её и оплатить её стоимость.

Общая стоимость квартиры по трехстороннему договору составила __________(__________________) тенге.

Согласно пункта ____ трехстороннего договора, после сдачи в эксплуатацию жилого дома по акту государственной приемочной комиссии квартира передается по акту приема-передачи.

Из вводной части трехстороннего договора следует, что договор заключен во исполнение решения суда от «____»__________20___ года, о расторжении договора долевого участия №___ от «_____»__________20___года.

«____»_________20__ года, жилой комплекс «_______» (далее – ЖК) введён в эксплуатацию на основании постановления акима города _________.

Согласно справки, выданной ТОО «_____________» от «____»_________20__ года, обязательства истцом по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме.

«____»_________20__ года, ТОО «___________» ликвидировано.

По данным НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» от «____»__________202__ года, права на ЖК зарегистрированы за ЖСК «____________».

Права на квартиру не зарегистрированы.

В настоящий момент истец проживает в квартире с _______ 2012 года, все счета об оплате коммунальных платежей приходят на имя истца.

Истец несет бремя содержания квартиры. Истец просит обязать ответчиков исполнить условия трехстороннего договора путем заключения договора передачи квартиры с истцом.

На основании вышеизложенного,

Прошу Суд:

Обязать жилищно-строительный кооператив «__________________» исполнить условия трехстороннего договора и заключить договор с _______ФИО истца______ о передаче квартиры № _____ в жилом комплексе «_____________» по адресу: город _______, район __________, проспект ________, дом ____.