Необходимые документы для продажи квартиры до 1998 в 2024 году

Для подготовки сделки купли-продажи квартиры сторонам потребуются следующие документы:

• паспорта продавца и покупателя, чтобы внести их данные в договор;
• правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство на наследство и т. д.), для указания его реквизитов;
• выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРН), взятая непосредственно перед совершением сделки. Она позволит проверить, что квартира действительно принадлежит продавцу;
• справка о прописанных, чтобы удостовериться, что жильцы снялись с регистрационного учета, либо указать в договоре, в какой срок они обязуются выписаться;
• справка о задолженности по коммунальным услугам, чтобы убедиться в отсутствии долгов или прописать в договоре порядок и сроки их погашения;
• согласие на совершение сделки купли-продажи супруга, оформленное в письменном виде. Документ рекомендуем покупателю оставить у себя;
• разрешение опеки, для указания его реквизитов (когда необходимо для сделки);
• доказательства направления долевым сособственникам предложения о покупке или их письменный отказ.

Надо знать: сколько времени действует выписка из ЕГРН

Документы при продаже квартиры по ипотеке

Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:

• Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
• Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.

В 2024 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:

1. Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
2. Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
3. Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.

Примерно аналогичный список документов требуют и государственные органы, если для оплаты используются средства госпрограммы (материнский капитал, жилищный сертификат и т. д.). Покупатель и по своей инициативе может потребовать предоставления данных документов, даже если он приобретает квартиру за наличные средства. Продавцам заинтересованным в продаже, обычно приходится идти им навстречу.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.

В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):

• если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
• если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.

Освобождение от уплаты налогов на доходы от продажи недвижимости для других категорий налогоплательщиков не предусмотрено. Поэтому, например, пенсионеры платят налог с продажи квартиры на тех же основаниях, что и остальные налогоплательщики.

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса

В случаях, предусмотренных законом, при оформлении договора купли-продажи квартиры обязательно его заверение в нотариальном порядке (ч. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• продается доля в праве собственности на квартиру;
• собственником недвижимости является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, лишенное или ограниченное в дееспособности.

Стороны по взаимному согласию могут оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса. Это является дополнительным гарантом чистоты сделки, поскольку нотариус проверит документы, проконсультирует по интересующим вопросам, составит договор, в котором предусмотрит все нюансы.

Надо знать: как рассчитать долю в квартире

Наказание за уклонение от уплаты налога

Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:

• 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
• 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).

Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:

• в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
• в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.

Такая ответственность может наступить, если не платить налог на доход, полученный от разовой продажи дорогостоящей недвижимости или от спекулятивной перепродажи жилья на постоянной основе.

Список документов от собственника для продажи квартиры

Все документы, которые продавец готовит для проведения сделки купли-продажи квартиры, можно разделить на несколько видов:

• обязательные;
• требуемые в отдельных случаях;
• подготавливаемые по просьбе покупателя.

При проведении сделки купли-продажи жилья в зависимости от ситуации могут понадобиться как обязательные, так и дополнительные документы. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить все необходимые для такой сделки бумаги. Мы работаем круглосуточно, без праздников и выходных.

Перечень обязательных документов

Список бумаг, требуемых для регистрации сделки купли-продажи жилья, установлен ст. 14 ФЗ №218-ФЗ. В список документов для продажи квартиры, которые запрашиваются регистратором или сотрудником многофункционального центра, входят:

Обязательные документы

1

Заявление о регистрации права собственности (для покупателя) и заявление о регистрации перехода права собственности (для продавца) — их заполняют на месте на бланках, предоставленных сотрудником Росреестра либо МФЦ.

2

Договор купли-продажи (ДКП) — минимум три экземпляра — по одному для каждой из сторон сделки и один для регистрирующего органа.

3

Правоустанавливающий документ на квартиру: свидетельство о праве собственности (если оно было выдано до июля 2016 г.) или выписка из ЕГРН о ключевых характеристиках недвижимого имущества.

4

Акт приема-передачи помещения от продавца покупателю. Нужен как приложение к ДКП. Если же в соглашении прописано, что оно имеет силу передаточного акта, то нет необходимости составлять отдельный акт.

Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личности всех участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников).

Данный список является минимально допустимым, в соответствии с законодательством. Этого перечня достаточно, если продажа производится за наличные денежные средства, продавец – одно совершеннолетнее лицо, квартира не была куплена в браке, а покупатель целиком и полностью доверяет владельцу жилья. Правда, сделки с подобными условиями встречаются крайне редко. В связи с чем перечень бумаг, которые предоставляет продавец, как правило, обширней.

Профессиональные юристы подготовили для вас бланк ДКП, которым вы можете воспользоваться при составлении собственного варианта:

Дополнительные документы

В ряде случаев продавцу надо подготовить некоторые дополнительные документы для оформления сделки. Их точный список будет зависеть от того, каким правовым статусом обладает продавец. В числе таких бумаг могут быть следующие:

1. Согласие супруга на продажу, если жилплощадь куплена в период брака. Такой документ должен быть заверен у нотариуса. Причем, неважно, что жилье оформлено лишь на одного из супругов. В соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ, любое недвижимое имущество, которое было нажито мужем и женой в браке, является их совместной собственностью. Нельзя продать совместно нажитое имущество без согласия всех собственников. Правда, тут есть исключения. Совместной собственностью не будет считаться квартира, полученная в дар по договору дарения или наследования, а также купленная в результате других безвозмездных сделок, согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ. Кроме того, между супругами может быть заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на недвижимое имущество, купленное в браке. Тогда в этих случаях не надо оформлять согласие второго супруга на продажу, но необходимо предоставить бумагу, обосновывающую это право.
2. Согласие органа опеки, если один из владельцев – лицо, которому еще нет 18 лет. Несовершеннолетний может быть одним из владельцев доли в праве общей собственности или владельцем всей квартиры целиком. В каждом из подобных случаев продавцу надо предоставить согласие органа опеки на продажу жилплощади, поскольку именно этот государственный орган производит надзор за соблюдением прав несовершеннолетних. Получить согласие в органах опеки можно только в том случае, если лицу до 18 лет предоставят долю не меньшего размера в квартире не худшего качества, чем была до этого. В качестве альтернативы родители должны убедить орган опеки, что имущественный ущерб, нанесенный ребенку, будет компенсирован соответствующей денежной выплатой.
3. Доверенность на продажу квартиры, заверенная нотариусом. Такую бумагу следует предоставлять в случае, если от лица продавца осуществляет действия его представитель, то есть доверенное лицо. Если продавец хочет предоставить своему доверенному лицу полное выполнение всех функций на всех стадиях заключаемой сделки, то необходимо оформить генеральную доверенность, дающую представителю возможность ставить подпись в ДКП, получать средства и пр.

Дополнительные документы по требованию покупателя

Как правило, покупатель пытается минимизировать риски и получить те или иные доказательства того, что продавец – не мошенник. Поэтому обычно продавец вынужден подготовить также другие документы для заключения договора. В такой список чаще всего входят:

1. Выписка с лицевого счета либо справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт. Бумагу можно получить в правлении ТСЖ, ЖЭК, УК, местной администрации, Едином расчетном центре, МФЦ и т. д.
2. Правоустанавливающий документ на жилье. Формально данная бумага не обязательна для сделки. Однако на практике правоустанавливающий документ требуется практически всегда, поскольку он способен подтвердить законность права собственности владельца недвижимого имущества. Чаще всего, таким документом является ДКП, договор дарения или акт (свидетельство) о приватизации объекта недвижимости. Кроме того, документом-основанием может быть свидетельство о праве на наследство, судебный акт или акт местного органа госвласти.
3. Справка о составе семьи (также ее называют выпиской из домовой книги) можно заказать в паспортном столе. В данной бумаге указаны все лица, которые зарегистрированы в жилье. Перед сделкой продавец должен выписать из квартиры всех жильцов, и это, соответственно, находит отражение в такой справке.
4. Если продавец приобрел жилье в ипотеку, то покупатель вправе попросить его предъявить справку из банка о погашении данного кредита. Также покупатель может сам заказать свежую выписку из ЕГРН, в которой сообщается о зарегистрированном обременении прав на недвижимость.
5. Справка из ПНД и наркологического диспансера о том, что владелец имущества не состоит на учете в данных заведениях. Эти справки способны подтвердить, что продавец дееспособен и осознает все последствия совершения сделки. Указанный комплект документов нужен не всегда, но если есть сомнения в том, что собственник вменяем, то желательно их получить.

В ряде регионов покупатель вправе потребовать собрать те или иные дополнительные документы.

Пример

Например, в столице и в Московской области действует Единый жилищный документ, который заменяет справки из ЖЭКа и паспортного стола. В ЕЖД содержится информация об основных характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных в нем лицах, наличии или отсутствии долгов по услугам ЖКХ.

Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году

Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:

• налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
• к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
• объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
• налог с продажи квартиры в 2024 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
• исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
• налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
• при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).

Все эти положения применяются независимо от того, решил ли собственник продать квартиру в новостройке или на вторичном рынке недвижимости. Более подробно раскроем их в следующих разделах.

Минимальный срок владения

Освобождение от уплаты налога и применение налогового вычета для уменьшения налоговой базы тесно связаны с понятием минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ регламентируется ст. 217.1 НК РФ, также он используется при определении возможности предоставления вычетов (ст. 220).

Общий срок владения квартирой для продажи без налога составляет пять лет (ч. 5 ст. 217.1). Однако в некоторых случаях он снижается до трёх лет, например, если налогоплательщик унаследовал объект недвижимости или получил его в дар от близкого родственника (ч. 3 ст. 217.1).

Минимальный предельный срок владения используется и при получении вычетов (ст. 220). Так, если налогоплательщик продал квартиру, которую он приватизировал и владел ей менее 3 лет, он может получить вычет по доходу для уплаты НДФЛ в размере 1 млн руб (п. 1 ч. 2). Подробнее расскажем об этом далее.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

После вступления в наследство по завещанию или по закону наследник получает в собственность квартиру. Согласно положениям ч. 3 ст. 217.1 НК РФ налог с продажи квартиры, полученной по наследству, не уплачивается, если наследник владел ей не менее трёх лет. Это же касается и налога при продаже подаренной близким родственником квартиры.

Если перешедшая по наследству или подаренная квартира была в собственности продавца менее 3 лет, то в этом случае налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ. При этом он может уменьшить налогооблагаемую базу, оформив вычет в размере до 1 млн руб (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ).

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры возможно в следующих случаях:

• при взаимном согласии сторон. Если по каким-либо причинам продавец и покупатель утратили интерес к купле-продаже, им требуется составить соглашение о расторжении договора и возвратить друг другу все полученное по сделке (уплаченные денежные средства, ключи от квартиры и т. п.). Если документы уже сданы на госрегистрацию, но переход права еще не зафиксирован Росреестром, потребуется подать заявление о прекращении госрегистрации. При фиксации перехода права в Росреестр подается соглашение о расторжении;
• по инициативе одной стороны. При грубом нарушении продавцом или покупателем условий купли-продажи (например, неоплата стоимости квартиры или отказ передать жилое помещение с ключами) недовольная сторона может потребовать расторжения. Если допустившая нарушения сторона откажется сделать это добровольно, потребуется обращаться с иском в суд.