Можно ли комнату выделить в нежилое помещение в двухкомнатной квартире

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Как выделить долю по соглашению

Выделение натуральной доли по соглашению производится тогда, когда между сторонами отсутствует спор — все совладельцы согласны на выделение одной натуральной доли или раздела всего общедолевого имущества на обособленные объекты недвижимости. Соглашение о выделении долей не имеет унифицированной формы и составляется в простом письменном виде.

Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• Сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, место регистрации всех участников договора;
• Сведения об объекте недвижимости, находящемся в долевой собственности — адрес, количество комнат, этаж, общая площадь и метраж жилых и вспомогательных помещений, кадастровый адрес, размеры долей каждого из собственников;
• Ссылки на правоподтверждающие и правоустанавливающие документы;
• Сведения о вновь образуемых объектах недвижимости — расположение, метраж жилых комнат и вспомогательных помещений, сведения о собственниках;
• Ссылки на техническую документацию, подтверждающую возможность образования изолированных объектов недвижимости;
• Размер денежной компенсации какой-либо стороне, если она предусмотрена условиями договора;
• Место и дата подписания документа;
• Подписи участников договора.

Соглашение не обязательно удостоверять у нотариуса, так как нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае отчуждения доли в недвижимом имуществе. Однако для большей надежности можно посетить нотариуса и не только заверить соглашение, но и доверить ему оформление самого договора. Также можно делегировать право составления соглашения профессиональному юристу.

Как выделить долю в суде

Если совладельцы квартиры не смогли договориться об условиях выделения доли в натуре, раздел может быть произведено судом. В таком случае последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Собственник одной из долей заказывает проект перепланировки квартиры в проектном бюро.
2. Далее он составляет предложение о выделении доли в натуре и направляет его совладельцу (совладельцам).
3. Так как другие совладельцы не дают согласие на проведение перепланировки, он обращается в суд с исковым заявлением о выделении доли в натуре.

В качестве ответчика выступает второй совладелец или несколько, если квартирой владеет более двух человек. Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• Сведения об истце — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, любой из идентификаторов (номер СНИЛС, ИНН, водительского удостоверения и т. д.), телефон и номер электронной почты для связи;
• Аналогичные данные ответчика;
• Сведения о третьих лицах, привлеченных к суду;
• Цена иска;
• Подробное описание всех обстоятельств дела — информация об объекте долевой собственности, о возможности выделить натуральную долю из объекта долевой собственности со ссылкой на проект перепланировки, указание, что ответчику было направлено предложение о выделении доли и т. д.;
• Указание на то, что ответчик отказывается давать разрешение на перепланировку и выделение натуральной доли, что нарушает права истца (необходимы ссылки на актуальные нормы законодательства);
• Исковые требования — предложение истца о выделении его доли в праве общей собственности в натуральном виде;
• Перечень документов, приложенных к иску;
• Дата составления документа и подпись истца.

К иску нужно приложить следующие документы:

• Необходимые при обращении в суд — квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о направлении ответчику и третьим лицам копий искового заявления, доверенность, если заявление подает представитель истца;
• Имеющие непосредственное отношение к делу — выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, проект перепланировки, технический и кадастровый паспорта на квартиру, предложение о выделении доли и иные документы, по мнению истца имеющие отношение к делу.

Суд рассмотрит заявление и при правильно составленном иске примет его к рассмотрению и вынесет определение о подготовке дела к судебному разбирательству. Рассмотрение дела занимает 2 месяца, однако срок может быть и продлен. При необходимости суд может назначить строительную экспертизу для установления возможности выделения доли в натуре и соответствия образованного объекта законодательству и строительным нормам и правилам.

В случае, если суд вынесет положительное решение и выделит долю в натуре, а ответчик в течение месяца не подаст апелляционную жалобу, истцу нужно получить в канцелярии суда судебное решение. На его основании можно зарегистрировать право собственности на образованный объект недвижимого имущества. Если же суд придет к выводу, что выделение доли в натуре невозможно без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу, он может обязать других собственников выплатить компенсацию истцу. После этого истец утрачивает право собственности на свою долю в общем имуществе.

Как выделить долю в квартире из общей долевой собственности: пошаговая инструкция

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).

Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:

1. Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
2. Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
3. Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:

• личные данные всех собственников квартиры;
• дата и место составления соглашения;
• точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
• описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
• размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• подписи всех сторон соглашения.

4. Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).

Если достигнуть соглашения с другими собственниками квартиры не получилось, придется обращаться в суд . Для этого потребуется составить исковое заявление (его образец вы можете скачать на нашем сайте). В иске стоит указать:

• наименование суда, в который подаются документы;
• сведения об истце: Ф.И.О., домашний адрес и телефон;
• описание ситуации, повлекшей необходимость обращения в суд;
• реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у истца права на долю в квартире;
• требование о выделении доли в квартире;
• дату составления документа и подпись заявителя.

Долю, выделенную на основании решения суда, также нужно зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).

По итогу процедуры выделения долей:

1. в документах фиксируется размер доли, выделенной собственнику;
2. если был заявлен раздел имущества в натуре – доля выделяется в натуре;
3. если выделить долю в натуре невозможно (например, если квартира является однокомнатной) – собственнику назначается денежная компенсация.

Читайте также “Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?”

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Выделение доли в натуре: пошаговая инструкция

Доля в квартире может быть выделена двумя способами:

• в натуре – собственник получает право на определенную часть квартиры, которая по метражу соответствует принадлежащей ему доле;
• в денежном эквиваленте – собственник получает денежную компенсацию стоимости своей доли (такое бывает, если собственник хочет избавиться от части недвижимости, или если выделить долю в натуре невозможно).

Чтобы выделить долю в натуре, необходимо:

1. Обратиться в БТИ, чтобы определить, возможно ли выделить долю в натуре в определенных условиях. Для этого потребуется провести техническую экспертизу, в ходе которой специалист найдет ответы на следующие вопросы:

• возможно ли выделить часть квартиры таким образом, чтобы проживающий в ней человек не затрагивал остальных жильцов;
• влечет ли за собой такое выделение необходимость переоборудования остальной части жилой площади;
• какую часть квартиры занимают нежилые помещения (ванная, туалет, кухня).

2. Заключить соглашение о выделении долей (о нем мы писали выше) или обратиться в суд с иском о выделении доли.
3. Зарегистрировать соглашение или решение суда в Росреестре.

Приложение:

Соглашения об определении долей в квартире (образец)

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Читайте также: Как провести онлайн-собрание владельцев квартир в Москве в 2021 году

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

Читайте также “Процедура продажи доли в квартире новому собственнику”

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

1. Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
2. Общая совместная – такие доли не выделяются.

Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.

Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира. Если же отношения напряженные, владелец большей доли может потребовать у владельца меньшей доли, чтобы тот использовал только ту часть жилья, которая ему принадлежит. В этом случае потребуется выделение доли в квартире в натуре – о том, что это значит, и как это сделать, расскажем ниже.

Какие сложности могут возникнуть

Шансов на выделение доли в квартире в натуре объективно очень мало. Даже если имеется техническая возможность обустроить отдельный вход и мокрую зону в комнате, далеко не факт, что органы надзора или суд разрешит провести перепланировку в квартире. А без ее проведения желание выделить долю в натуре неосуществимо — орган регистрации прав откажет в постановке объекта на кадастровый учет. Если вы все же твердо намерены выделить долю в квартире в натуре, вам нужно быть готовым с длительной процедуре согласования с надзорными органами. В таком деле не обойтись без юридической помощи, так как любые ошибки или неточности могут привести к отказу.

Условия выделения натуральной доли

Обычно выделение доли в натуре применяется в отношении земельных участков, частных жилых домов и таунхаусов (домов блокированной постройки). Выделить натуральную долю в квартире нелегко, так как законодательство предусматривает особые условия для реализации этой процедуры. Так как право общей долевой собственности прекращается, у бывших владельцев не должно остаться общего имущества — нельзя выделить долю в натуре на комнату в квартире, оставив в общей собственности коридор, кухню, балкон, санузел и т. д.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выделение натуральной доли не допускается, если оно наносит несоразмерный ущерб общему имуществу долевых собственников. Понятие «несоразмерного ущерба» раскрывается п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6. Под несоразмерным ущербом нужно понимать невозможность использования квартиры по назначению, существенное ухудшение ее технического состояния, снижение ее материальной стоимости, неудобство в пользовании и т. д.

Выдел доли в натуре может быть произведен при следующих условиях:

• В квартире имеется больше одной комнаты;
• В выделенное жилое помещение можно оборудовать отдельный вход;
• В выделенном помещении может быть обустроена отдельная «мокрая зона»;

Таким образом, комната, выделенная в натуре, практически превращается квартиру-студию со своим санузлом и своей кухней (обычно кухней-прихожей). Из-за указанных требований возникают большие сложности с выделением натуральной долей в квартире. Например, законодательство запрещает размещать мокрые зоны над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.

Поэтому разместить новую мокрую зону в комнате можно только при одном из следующих вариантов:

• Квартира расположена на первом этаже;
• Квартира расположена на втором этаже, а на первом находятся нежилые помещения (магазины, офисы и т. д.);
• Планировки квартир по этажам не совпадают, поэтому перенесенная в комнату мокрая зона не будет находиться над жилой комнатой соседей.

Даже если характеристики квартиры позволяют обустроить мокрую зону в комнате, то возникают сложности с обустройством отдельного входа на улицу либо в подъезд. Например, если для обустройства отдельного входа нужно расширить оконный проем, эта процедура затрагивает общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому придется получать согласие на проведение перепланировки каждого из собственников МКД. Если дом большой и собственников несколько десятков, а то и сотен, это почти наверняка станет неразрешимой задачей.

Поэтому выделение натуральной доли в квартире — большая редкость. Обычно совладельцам приходится довольствоваться выделением долей — стороны определяют порядок пользования квартирой и «закрепляют» за собой жилые комнаты, оставляя вспомогательные помещения в общей собственности. Если все же техническая возможность выделить в квартире натуральную долю имеется, то сделать это совладельцы могут по соглашению или через суд.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.