Кто может участвовать в подсчете голосов в голосовании в мкд

Можно выделить несколько этапов создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) – поговорим о них прямо сейчас. О создании ТСЖ в ЖК РФ есть специальная статья 136.

Чтобы соблюсти порядок создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирном доме, советуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1. Подготовьте устав ТСЖ.

Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в МКД и оформите его результаты протоколом.

Шаг 3. Зарегистрируйте ТСЖ в налоговой инспекции, предпримите другие необходимые действия.

Шаг 4. Сообщите о создании ТСЖ в орган государственного жилищного надзора и передайте туда документы (если раньше никто не управлял МКД).

Шаг 5. Уведомьте о создании ТСЖ орган жилищного надзора, обеспечьте взаимодействие с действующим управляющим домом и получите все документы по дому (если до учреждения ТСЖ домом кто-то управлял).

Цель создания и функционирования ТСЖ

Товарищество создают, как правило, заботливые собственники – то есть те, кто хочет порядка в многоквартирном доме и на прилегающей территории.

ТСЖ может:

1. управлять общим имуществом в многоквартирном доме/в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов,
2. обеспечить сохранность общих помещений и территорий, совершенствовать их (например, установить новое оборудование на детской площадке),
3. предоставлять коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в МКД или жилыми домами (т.е. можно заключать договоры не ч каждым оператором коммунальной услуги – теплосетями, водоканалом и др., а непосредственно с ТСЖ и платить одной квитанцией),
4. осуществлять другую деятельность, если она направлена на достижение целей управления МКД или на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД или жилых домах.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию?Подробнее

Хозяйственную деятельность ТСЖ может вести только для достижения целей, предусмотренных уставом. Виды хозяйственной деятельности, которыми имеет право заниматься товарищество, строго обозначены в статье 152 ЖК РФ. Это:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД,
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД,
• сдача части общего имущества в МКД в аренду или внаем.

Шаг 4 – уведомляем о создании ТСЖ орган жилищного надзора

Важно! В этом шаге мы рассматриваем ситуацию, когда ТСЖ создано в доме впервые и до этого управление домом никем не осуществлялось. Если до создания ТСЖ управление домом осуществлял кто-то другой – например, управляющая компания, переходите к шагу 5.

После госрегистрации товарищество должно направить в орган государственного жилищного надзора (в Москве – это Мосжилинспекция):

• сведения о выборе способа управления МКД товариществом собственников жилья,
• уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (уведомление о создании ТСЖ).

Сделать это надо за 5 рабочих дней со дня принятия решения о госрегистрации товарищества. На основании уведомления орган государственного жилнадзора внесет изменения в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество составляет и направляет уведомление о создании ТСЖ согласно Порядку и срокам внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр. Там указано не только содержание уведомления, но и документы, которые к нему надо приложить (п. п. 2, 3 названного Порядка N 938/пр).

Кроме того, правление ТСЖ также должно направить в орган государственного жилищного надзора (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ):

• подлинники решений (бюллетеней) собственников помещений в МКД,
• подлинник протокола общего собрания собственников помещений в МКД.

Это делается согласно специальному Порядку, утвержденному в Приложении N 2 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.

Подлинники названных документов правление должно получить от инициатора собрания, на котором принято решение о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Инициатор собрания обязан направить подлинники указанных документов в правление товарищества в срок 10 календарных дней со дня проведения собрания, а в случае, если оно продолжалось несколько дней, – не позднее чем через 10 календарных дней со дня окончания собрания.

После получения оригиналов документов у правления ТСЖ есть 5 рабочих дней на то, чтобы отправить их в орган жилищного надзора. Сделать это надо так, чтобы можно было подтвердить факт и дату их получения уполномоченным органом – например, направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Кроме того, документы надо разместить в открытом доступе в системе ГИС ЖКХ – https://dom.gosuslugi.ru/.

Шаг 2 – проводим общее собрание собственников помещений в МКД и составляем протокол

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Проводить его надо по правилам, которые подробно прописаны в статьях 45 – 48 ЖК РФ. Остановимся на основных моментах, касающихся проведения собрания.

Принять решение о создании ТСЖ можно на годовом общем собрании собственников МКД. По общему правилу, оно проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.

Но чаще всего решение о создании ТСЖ принимают на внеочередном собрании, то есть на таком, которое проводится помимо годового. Инициировать внеочередное собрание может любой собственник помещения в МКД, а также другие лица – например, действующая управляющая организация (ч. ч. 1, 2, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Как правильно провести собрание о переходе в ТСЖ

Собрание можно провести:

• путем очного голосования – это когда все собственники помещений “вживую” присутствуют на собрании и голосуют по вопросам повестки дня,
• путем заочного голосования, то есть опросным путем – учтите, что провести заочное голосование можно только при условии, что собрание в очной форме не набрало нужного кворума (о кворуме собрания мы расскажем ниже),
• путем сочетания этих способов, то есть с помощью очно-заочного голосования. Оно предполагает возможность очно обсудить вопросы повестки дня и проголосовать по ним, а также передать решения собственников в установленный срок в место (по адресу), которые указаны в сообщении о проведении собрания.

Кто должен участвовать в собрании о переходе в ТСЖ

Собственники помещений в МКД могут участвовать в общем собрании лично или через представителя, у которого есть надлежащая доверенность на голосование (например, оформленная у нотариуса).

Кроме них, в собрании могут участвовать лица, которые приняли от застройщика помещения в доме по передаточному акту или другому документу о передаче. Такие лица могут голосовать на собрании по всем вопросам повестки дня в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Минстрой России пояснил, что до передачи помещения в МКД по передаточному акту или другому документу участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД вправе застройщик. Но только при условии, что он оформил право собственности на нереализованные помещения (письмо от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Информируем собственников помещений о собрании

Инициаторы собрания должны заблаговременно проинформировать каждого собственника помещения в МКД о планирующемся собрании. Срок для уведомления – не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Оповестить собственников можно, например, так: вручить каждому сообщение под роспись, направить его заказным письмом или разместить в помещении МКД, где сообщение смогут прочитать все собственники.

Важно! Не забудьте известить о собрании лиц, которые приняли от застройщика помещения в доме по передаточному акту или другому аналогичному документу. Они имеют право принимать решения по вопросам повестки дня наряду с собственниками помещений в течение 1 года после того, как дом сдали в эксплуатацию (письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

В сообщении о проведении собрания нужно указать такую информацию:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание,
2. форму проведения собрания – очное, заочное или очно-заочное голосование,
3. для очного собрания – дату, место, время проведения собрания,
4. для заочного голосования – дату окончания приема решений собственников по вопросам повестки дня, место или адрес, куда надо передавать эти решения,
5. повестку дня собрания – это обязательно вопрос о создании ТСЖ и об утверждении его устава, а также сопутствующие вопросы: об избрании правления товарищества, председателя правления ТСЖ и т.д. Если в настоящее время в доме работает управляющая компания, в повестку дня надо дополнительно включить вопросы о расторжении договора управления МКД, заключенного с ней, а также о выборе другого способа управления домом – товариществом.
6. порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании (это, прежде всего, устав будущего ТСЖ), и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Кворум на собрании собственников МКД для создания ТСЖ

Самый частый вопрос от тех, кто создает товарищество – сколько нужно голосов собственников помещений в МКД, чтобы считать собрание правомочным? Речь идет о кворуме, который надо собрать для того, чтобы участники собрания могли голосовать по вопросам повестки дня.

ЖК РФ говорит о том, что собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем участвуют собственники помещений в доме или их представители, которые обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Очень важно правильно посчитать общее число собственников помещений. Далеко не всегда можно ориентироваться на тех, кто зарегистрировал право собственности в ЕГРН.

Минстрой России напомнил, что при подсчете кворума надо учитывать и тех, кто получил от застройщика помещение в доме по передаточному акту или другому документу о передаче. Эти лица наряду с собственниками помещений в МКД имеют право участвовать в собрании в течение 1 года после того, как дом сдали в эксплуатацию (письмо от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Если в собрании приняли участие собственники с числом голосов 50 % от общего числа голосов и меньше, считается, что собрание не набрало кворум. Это значит, что принимать решения на нем нельзя. А если принять, такие решения будут незаконными, т.к. прямо нарушают требования ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Сколько голосов надо на собрании собственников, чтобы создать ТСЖ

А теперь поговорим про большинство голосов для принятия решения о создании ТСЖ.

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в МКД, которые имеют больше 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Т.е. фактически, если на собрании присутствует чуть больше 50 % собственников, решение должно быть принято единогласно, все присутствующие должны быть «за»

Чтобы считать утвержденным устав ТСЖ, за его утверждение должно проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Важно! Не забудьте, что сюда надо прибавить и голоса лиц, принявших помещения в доме от застройщика по передаточному акту. Они вправе голосовать на собрании в течение 1 года после того, как дом сдали в эксплуатацию (письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Протокол собрания о создании ТСЖБланки:Протокол создания ТСЖ

Результаты общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, оформляются протоколом.Протокол должны подписать все собственники помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание ТСЖ (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

В настоящее время действуют Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах – смотрите их в Приложении N 1 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр. Они касаются, в том числе, и протокола собрания, на котором учреждено ТСЖ и принят его устав.

В Требованиях N 44/пр написано, какие реквизиты и структурные элементы должен иметь протокол, какие сведения и каким образом надо в него включать. Здесь же приведен список обязательных приложений к протоколу.

Протокол надо оформить письменно в течение 10 календарных дней с даты проведения собрания.

Важно! Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в доме – как для тех, кто участвовал в голосовании, так и для тех, кто не участвовал в нем (ст. 46 ЖК РФ).

Уведомление всех собственников МКД о создании ТСЖ

Инициатор собрания должен довести решения, принятые на собрании, и итоги голосования до сведения всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). Срок для выполнения этой обязанности – 10 дней со дня принятия решений.

Сообщение с соответствующей информацией надо разместить в помещении МКД, которое определено решением собрания и доступно для всех собственников помещений.

Возможно ли создание многодомовых товариществ собственников жилья

Одно общее ТСЖ может быть организовано для нескольких многоквартирных домов (МКД). Такие товарищества еще называют многодомовыми.

Собственники помещений в нескольких МКД могут учредить многодомовое ТСЖ, если МКД:

1. расположены на земельных участках, которые имеют общую границу согласно документам, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. прилегают друг к другу (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 N 24192-ОД/04).
2. подсоединены к одной инженерной сети (электричество, водопровод, канализация, газ), которая пролегает по указанным пограничным земельным участкам.

В случае общедомового ТСЖ у собственников помещений в нескольких МКД возникает общее имущество. К нему могут относиться, например, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Также на совместное использование общего имущества может указывать проектная или техническая документация на дом.

Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких МКД, определяется в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Инициатива создания многодомового ТСЖ должна исходить от подавляющего большинства собственников каждого многоквартирного дома (2/3 собственников помещений согласно п. 2 ст. 136 ЖК РФ). В каждом доме надо провести общее собрание собственников помещений. На нем участники собрания принимают решения:

• о создании товарищества,
• об утверждении его устава,
• об избрании правления товарищества,
• об избрании председателя правления ТСЖ – в случаях, предусмотренных его уставом,
• о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из этих домов) полномочием заявителя, чтобы он мог обратиться за госрегистрацией ТСЖ в налоговый орган.