Как продать квартиру купленную в браке после развода без согласия

Бывает так, что семейные пары, которые давно расстались и даже официально расторгли свой брак, так и не разделили имущество, принадлежащее им на правах совместной собственности. Чаще всего это связано с тем, что муж не посчитал нужным делить квартиру при разводе, потому что в ней оставались жить его дети.

Но жизнь не стоит на месте, и кто-то из супругов впоследствии решает продать активы — совместно нажитую квартиру, дом, земельный участок или коммерческую недвижимость. На этом этапе и возникает вопрос — возможна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга и как правильно оформить такую сделку.

Как продать квартиру в браке без согласия второго супруга

В большинстве ситуаций провести отчуждение жилплощади без предоставленного согласия второго супруга не удастся. К примеру, муж хочет продать квартиру, купленную в браке. По законодательству, данная недвижимость признается совместно нажитым имуществом, если не предусмотрен брачный договор, в котором говорится иное. Поэтому для продажи недвижимости потребуется письменное разрешение от жены.

Однако, возможны две ситуации, когда супруг может продать квартиру в браке без согласия второй стороны:

• Если недвижимость не считается совместно нажитым имуществом – куплена задолго до вступления в брак;
• При наличии зарегистрированного брачного договора – за счет наличия такого документа удается легко решать юридические вопросы.

Продажа купленной в браке недвижимости, если муж согласен

Гораздо проще оформить процедуру продажи недвижимости, в том случае, когда бывшая половина дает добро на проведение такой сделки. Порядок действий в этой ситуации будет иметь следующий вид:

1. Вначале определяется цена, по которой жилплощадь будет выставлена на продажу.
2. Далее необходимо получить письменное согласие от бывшего мужа (жены) на заключение сделки. Данный документ не имеет официального бланка и составляется в произвольной форме. При этом в его содержание обязательно должны быть включены следующие разделы:
   • Шапка документа – тут указывается ФИО, реквизиты паспорта и адрес проживания бывшего супруга, дающего согласие на сделку.
   • Название бумаги.
   • Выражение согласия на заключение договора купли-продажи. При этом указывается ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта продавца (бывшей жены или мужа).
   • Стоимость, по которой планируется отчуждение квартиры.
   • Дополнительные условия купли-продажи – тут прописывается сумма, которую необходимо будет перечислить бывшей половине после получения денег за общую квартиру, сроки, а также реквизиты банковского счета (данный пункт не является обязательным и устанавливается по усмотрению сторон).
   • Информация о браке (дата регистрации, дата расторжения с указанием номера и серии свидетельства о разводе, а также наименование выдавшего его органа).
   • Упоминание о том, что нотариус разъяснил сторонам содержание статей 34 —35 СК РФ, а также ст. 256 ГК РФ.
   • Место и дата составления письменного согласия.
3. Затем надо явиться к нотариусу для того, чтобы он удостоверил данную бумагу. При себе следует иметь следующие документы:
   • паспорта обеих сторон;
   • свидетельство о расторжении брака;
   • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи);
   • квитанцию об уплате госпошлины.
4. После получения официального согласия на отчуждение квартиры, заверенного у нотариуса, продавец может приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов. Все дальнейшие действия будут производиться в обычном порядке.

• Скачать бланк согласия бывшего супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия бывшего супруга на продажу квартиры

Продажа квартиры второму супругу в период брака

Вторая по популярности ситуация – когда первый супруг решает продать квартиру второму, при этом находясь непосредственно в браке. Пониманием, что сделки между супругами возможны, однако мало кто в период отчуждения объекта учитывает возможные трудности:

• Признание совместной собственностью – условно, когда муж продал жене квартиру, то без оформленного брачного договора такая сделка автоматически признается совместно нажитым имуществом, из-за чего будет разделена наполовину в случае брака. Поэтому, кроме того, что супруг получит деньги за отчуждение объекта, также может заполучить ещё половину стоимости, в случае последующего расторжения брака. Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, предусматриваем предварительную регистрацию брачного договора между сторонами;
• Признание сделки недействительной . Представим ситуацию, что муж продал жене квартиру и через некоторое время обратился в суд для аннулирования договора купли-продажи , поскольку сделка проходила под влиянием второй стороны. В этом случае велик шанс, что суд будет на стороне супруга, из-за чего аннулирует сделку, принудив жену вернуть квартиру.

В попытках избежать подобных ситуациях рекомендуем изначально перевести продаваемую квартиру в собственность одного супруга через оформление предварительного соглашения . В таком случае собственник начнет продавать исключительно собственное имущество. При этом не будет причин для возможного аннулирования или признания сделки ничтожной. Дополнительно учитываем необходимость прописать пункт об определении раздельного режима собственности на продаваемую квартиру, после чего можно смело заключать договор купли-продажи. Соблюдя перечисленные пункты, супруги избегут перечисленных выше трудностей.

Как продать совместное имущество

Если в результате развода судом выделена часть имущества каждого из бывших супругов, то проблем с его реализацией не возникает. Муж или жена могут свободно продавать, дарить или менять свою долю, законодательство не требует для этого разрешения второго супруга. Но вот возможность свободного распоряжения общим имуществом, которое не было разделено, отсутствует. Продажу или любые виды отчуждения имущества после развода без согласия супруга осуществить невозможно.

В случае если бывший муж или жена желают продать квартиру, купленную во время брака, для оформления сделки нужно будет получить согласие второго супруга, независимо от того, сколько лет прошло с той поры, как они развелись. Отсутствие такого согласия дает веское основание для признания сделки купли-продажи недействительной. Доказать ничтожность такой сделки можно в суде.

По прошествии общеустановленного срока исковой давности после прекращения семейных отношений (3 года согласно ГК РФ) каждая из сторон может считаться свободной от имущественных претензий и требований относительно раздела некогда общих квартир, домов или автомобилей.

Разрешение второго супруга на продажу оформляется в нотариальной форме.

Указываются все необходимые сведения:

• фамилия, имя и отчество супруга, который дает согласие;
• сведения о заключенном браке;
• сведения об имуществе, которое продается;
• ясная и недвусмысленная фраза о согласии на продажу или иное отчуждение.

Обычно это происходит уже на сделке, когда одним из супругов просто подписывается данный документ. Но иногда возникает ситуация, когда нотариус заверяет согласие раньше, до регистрации договора отчуждения. Второй супруг может попросту не иметь возможности лично присутствовать на сделке, и тогда подписанное ранее согласие просто прилагается к договору купли-продажи. Получить согласие супруга на продажу совместно нажитой квартиры или дома придется обязательно как в ходе сделки, совершаемой в период брака, так и после его расторжения, если отдельная доля судом выделена не была.

Исключения составляют случаи, что получить согласие или отказ практически невозможно.

Это бывает, когда один из бывших супругов:

• скончался более 6 месяцев назад, а возможные наследники не заявили о своих правах;
• признан отсутствующим или умершим в судебном порядке;
• признан недееспособным.

Если второй супруг узнал о наступлении таких обстоятельств, нужно предоставить нотариусу подтверждающий документ (свидетельство о смерти или решение суда).

Случай из практики. Мужчина обратился к нотариусу зарегистрировать сделку. Он намеревался продать жилье, приобретенное им ранее, когда он находился в зарегистрированном браке. С момента развода прошло более полугода. Развод проходил в суде, на разделе имущества никто из супругов не настаивал, отдельные доли не выделялись, но и отказ одного из супругов в пользу другого заявлен не был. В квартире оставался проживать бывший муж, который ошибочно трактовал такое обстоятельство. Он полагал, что после расторжения брака квартира автоматически признана его личной собственностью, а жена должна была знать об этом. По его мнению, он действовал вполне законно, намереваясь единолично продать совместно нажитое имущество. Но нотариус отказал в регистрации сделки без получения на то согласия бывшей супруги. Пришлось мужчине обращаться в суд для вынесения решения о разделе имущества и выделении личной доли, которую можно было бы беспрепятственно продать.

Если после прочтения материала у вас остались нерешенные вопросы относительно возможности продажи имущества после развода без согласия второго супруга, то на нашем сайте можно получить квалифицированные ответы по гражданскому и семейному законодательству Российской Федерации.

Похожие статьи