Если управляющая компания ликвидируется нужно ли платить долг за квартиру

Нерегулярная оплата коммунальных услуг, независимо от факторов ее происхождения, стремительно набирает обороты. Отсутствие платежей за использование электричества исключением не является. Поэтому перед каждым должником стоит риторический вопрос – имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию за долги.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ С ЮРИСТОМ Тел. +7 (800) 301-67-60 Бесплатно по России

Если исходить из российского законодательства, то можно смело утверждать, да, имеет. Энергетические ресурсы находятся наравне с другими хозяйственными нуждами собственников и арендаторов помещений, поэтому задолженность по ним приравнивается к недоимке по квартирной плате. Управляющая компания, ЖЭК или коммунальная контора вправе законно ограничить злостному неплательщику в 2020 году подачу электрической энергии.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция

Правилами оформления купли-продажи не предусмотрена обязанность предъявлять документы и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. С другой стороны, согласно нормам гражданского законодательства, собственник обязан предупредить обо всех существенных условиях сделки покупателя. Эта обязанность открывает возможность оспаривания сделки новым собственником, если о накопленном долге до подписания договора продавец не сообщил.

Чтобы исключить проблемы с взысканиями после покупки квартиры с долгами ЖКХ, при оформлении сделки с недвижимостью следуют определенному алгоритму.

Шаг 1. Проверка документов

После выбора квартиры просят продавца показать документацию, подтверждающую право собственности:

1. Свидетельство о регистрации собственности Росреестром.
2. Выписка ЕГРН.

Любой из этих документов поможет выявить аресты и ограничения, которые не позволят перерегистрировать собственность на нового владельца.

Если квартира арестована, значит в отношении продавца ведется исполнительное производство. Следует дождаться погашения задолженности и снятия ареста, прежде чем передавать задаток.

Шаг 2. Запросить информацию о лицевом счете в управляющей компании

Сведения о состоянии расчетов запрашивают через продавца, либо с его согласия. Чтобы исключить возможность обмана и подделки справок, стоит потратить время на совместный визит в расчетный счет и офисы коммунальных служб, либо оформить доверенность на получение документов от имени продавца.

Отказ потенциального продавца предоставить необходимые документы следует расценивать как признак высокой вероятности мошенничества.

Для проверки состояния расчетов по коммунальным расходам следует использовать только свежие справки, полученные не позже 1 месяца назад.

Шаг 3. Составить договор

Если выявлены просроченные оплаты по газу, воде, свету, отоплению, иных коммунальных услугах, покупатель и продавец недвижимости выбирают один из вариантов согласования.

РешениеПреимуществаНедостаткиВ договор купли-продажи вносят пункт об авансе, направляемом на погашение задолженности.Не нужно самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов, судиться, оспаривать решения.Нет гарантий, что собственник не потратит деньги на другое, а от сделки откажется, не вернув сумму.Продавец самостоятельно находит средства для окончательных расчетов по ЖКХ (например, беззалоговый кредит), после чего в купчей фиксируют этот факт.Покупатель ничем не рискует, оформляя жилье с уже погашенным долгом.Продавец переплачивает высокие проценты банку, если для погашения использовался кредит.Продавец соглашается уступить в цене за квартиру в обмен на заверения покупателя уплатить долги впоследствии.Для покупателя такой вариант оптимальный, если доподлинно известны все долги и неоплаченные счета.Впоследствии долг может увеличиться на пени и судебные издержки, если поставщик услуги обратится в суд. Продавец серьезно рискует впоследствии выплачивать ЖКХ, поскольку договором не гарантировано, что покупатель сам оплатит долг.

Как и в случае с основными расчетами между продавцом и покупателем, долг по коммуналке нуждается в правильном юридическом оформлении. Квалифицированная помощь юриста позволит правильно оформить документы и согласовать финансовые расчеты между управляющей компанией, поставщиками услуг ЖКХ, старым и новым собственником.

Основные реквизиты договора:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Информация об объекте.
3. Ссылка на документы, дающие право собственности на квартиру.
4. Стоимость квартиры.
5. Порядок расчетов.

Если стороны принимают решение, что задолженность будет оплачивать покупатель, заключают дополнительное соглашение о переводе долга. Его подписывают отдельно от стандартного договора, где стороны покупки выступают в роли кредитора и должника.

Шаг 4. Собрать документацию

Хотя Росреестр не потребует обширного перечня документов для регистрации права новым собственником, следует собрать и изучить полный список справок, выписок, иной документации на объект недвижимости:

1. Личные документы продавца, включая несовершеннолетних лиц (российский паспорт, свидетельство о рождении).
2. Выписка ЕГРН.
3. Справка ФНС о своевременной оплате налога на имущество.
4. Если есть судебное решение о взыскании, из отдела ФССП берут справку об отсутствии арестов по исполнительному производству.
5. Выписка о состоянии лицевого счета управляющей компании (УК).
6. Справка из ЕРЦ об отсутствии долга.
7. Договор купли-продажи квартиры.
8. Документ, на основании которого продавец стал собственником (купчая, дарственная, свидетельство о наследовании и т.д.)
9. Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных лиц, и кто прописан.

Далее собирают дополнительные документы для Росреестра:

1. Квитанция об уплате регистрационной пошлины – 2 тысячи рублей.
2. Приемопередаточный акт.
3. Расписка о передаче денежных средств.

Если расчеты проводят по аккредитиву или через банковскую ячейку, понадобятся подтверждающие договора.

При подписании передаточного акта следует зафиксировать показания счетчиков и передать оставшуюся сумму. Во избежание дальнейшего оспаривания, акт с показаниями счетчиков удостоверяют в офисе УК.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр

Документы в регистрирующий орган передают лично, в отделении Росреестра по месту расположения квартиры, либо через офис МФЦ.

Если договор заверяет нотариус, в Росреестр обращаться нет необходимости – информацию о сделке передают в формате онлайн, заверяя документы специальной цифровой подпись.

Способы защиты от покупки квартиры с долгами

Есть множество способов, как проверить квартиру на наличие коммунальных задолженностей:

1. Обратиться в управляющую компанию или посмотреть список неплательщиков на сайте УК.
2. Посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей.
3. Сайт ФССП показывает открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
4. Чтобы исключить лишние начисления по коммуналке из-за неверного внесения показаний, данные счетчиков фиксируют в приемопередаточном акте, который далее подтверждают в УК.

Если управляющая компания завысит начисления в новой квитанции, можно сослаться на подписанный и заверенный акт с зафиксированными данными счетчика.

Кто должен будет платить квартплату?

В случае с выпиской из квартиры, ситуация с долгами регулируется следующим образом :

• В муниципальной квартире жильцы несут солидарную ответственность по квартплате и долг, который начислен на квартиру, будет оставаться на выписавшемся жильце пока не будет погашен (но погашен он может быть и другими жильцами квартиры).
• Выписка из жилья в собственности сохраняет задолженность за владельцем или владельцами – от своих долгов уклониться не получится.
• Если происходит сделка по купле-продаже квартиры, о долгах должен быть уведомлен покупатель и ему можно предложить принять квартиру с долгом, в противном случае – долг может стать препятствием для совершения сделки. Если покупатель соглашается принять квартиру с долгом – тот автоматически переходит на него.

Долги обнаружены на этапе заключения сделки

Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.

«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.

Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».

Самовольное выключение компанией

При решении жилищной конторы отключить гражданину свет без какого-либо предуведомления, последний должен действовать по алгоритму:

1. Если обесточивание было незаконным, владелец квартиры вправе обратиться в прокуратуру. Однако перед этим стоит подать жалобу на имя руководителя организации. Возможно, что конфликт удастся урегулировать до судебного заседания.
2. При отключении за неплатежи владелец квартиры должен погасить недоимку и сообщить об этом ресурсосбытовой или хозяйственной компании.
3. В случае отсутствия необходимой суммы для платежа, можно обратиться с ходатайством о предоставлении рассрочки. После оформления реструктуризации долга работники компании подключат потребителя к сети.
4. Если хозяйственная структура подала на неплательщика в суд, не стоит надеяться, что последний примет сторону должника. Только полная оплата энергетического сервиса позволит подключить абонента к линии.

В случае же самостоятельного включения жильцом электроэнергии, он может заработать крупный штраф, невзирая на свое социальное положение.

Нюансы процедуры отключения электроэнергии

Предусмотренное законное отключение электроэнергии за неуплату долга по квартплате возможно только по установленному регламенту. Предшествует действию направление уведомительного сообщения заказным письмом либо личным вручением с визированием от собственника.

Сообщение содержит следующую информацию:

• о существовании образовавшейся недоимки;
• необходимости ее оплаты сроком 20 суток с момента получения извещения;
• ограничение либо приостановление подачи хозяйственной услуги.

О правилах отключения сказано в ПП номер 354.

Здесь также оговорены способы оповещения нерадивого квартиросъемщика, как то:

• личная передача извещения под подпись;
• письмо почтой России с бланком о вручении;
• платежная квитанция за полученный сервис;
• городской или сотовый телефон;
• email;
• кабинет на информационном портале ГЖУ (городское жилищное управление).

Действующие положения предусматривают выплату долга потребителем в рамках 20 суток после получения предупреждения. При игнорировании сообщения жилищная организация вправе осуществить частичное отключение света.

Однако при отсутствии возможности технического значения для проведения такой меры, структура проводит полное обесточивание. Процедура не может затрагивать интересы других граждан многоэтажного дома, причинить вред их имуществу.

Отключение электричества потребителю за неуплату коммунальных услуг фиксируется обязательным оформлением акта, составленного в трех аутентичных экземплярах. Документ содержит адрес квартиры или иного жилого помещения, полную именную формулу потребителя, перечень осуществляемых службой действий с указанием даты, номер учетного аппарата и его конечные показатели.

Приводится обоснование обесточивания жилья клиента. При наличии у последнего возражений, они вносятся в составляемый акт. Формуляр подписывается всеми контрагентами, причем один экземпляр выдается на руки неплательщику.

Пошаговые действия жилищной структуры

Обесточивание клиента проводится только специалистом. На месте действий присутствует представитель компании для составления акта приостановления подачи ресурса. Здесь также должен находиться неплательщик услуги, которого знакомят с оформленным документом.

Правила формирования акта:

• указывается вид действия;
• дата и время создания формуляра;
• полная именная формула собственника жилья;
• пошаговое содержание процедуры;
• конечный показатель учетного прибора;
• причина ограничения/приостановки подачи сервиса.

После проведения мер, электрик пломбирует счетчик для предупреждения возможности самостоятельного подсоединения к энергии потребителем.

Отсутствие уведомления

Отсоединение линейного кабеля от учетного прибора без предварительного уведомления считается противоправным. Противоречащим закону также представляется отключение всего дома, которое может нанести вред находящемуся в нем электрооборудованию или помещение станет непригодным для проживания.

Оплата подключения

Отключение света в 2020 году проводит управляющая контора за неуплату коммунальных услуг.

Если операция не противоречит законодательству, жилец вправе прибегнуть к исполнению следующих действий:

1. Письменно обратиться с ходатайством об отсрочке платежа, в чем структура отказать не может.
2. Собрать сумму долга и погасить его в срочном порядке.
3. Обратиться в управляющую контору с письменным заявлением о подключении энергоресурса.
4. Предварительно оплатить процедуру восстановления.
5. Оговорить со специалистом дату и время проведения операции.
6. После подачи энергии подписать акт.

Услуга подключения абонента к электрической сети обойдется последнему до 1 000 рублей.

Отключение ТСЖ

Исходя из Постановления №354, раздел XI, ресурсоподающая организация может обрезать свет своими силами либо процедуру выполнит ТСЖ, если у подразделения нет договора. Однако последние обязаны соблюсти все правила прекращения подачи тока. Товарищество должно за 30 календарных суток до обесточивания уведомить должника о предстоящем наказании.

Предупреждение вручается лично под подпись о получении либо посредством письма с предуведомлением. Когда неплательщик пренебрегает сообщением в рамках предложенного периода, ему направляется повторное оповещение таким же способом. Извещение содержит сведения о том, что через трое суток квартира будет обесточена, если не ликвидируется недоимка.

При существовании технического решения вначале осуществляется ограничение услуги, при отсутствии такового – 100% отключение подачи тока.

Отключение председателем ЖСК

Процедура обесточивания за недоимку может происходить по требованию руководителя ЖСК.

Прекращение подачи проводится по следующим правилам:

1. Председатель за 30 календарных суток письменно предупреждает должника о потенциальном ограничении, при технической возможности, или отключении помещения без таковой. Уведомление вручается гражданину лично под визирование либо направляется заказным письмом с описью вложения.
2. В случае отсутствия надлежащего платежа за указанный период, председатель направляет вторичное извещение. Документ сообщает о выключении света через трое суток.

Подача информации происходит при личном контакте с неплательщиком или с помощью заказного письма.

Присутствие участкового

Нахождение полиции на месте отключения необязательно. Однако при сопротивлении жильца, не допуске к прибору учета сотрудников компании, другой коммунальной структуры, последние вправе прибегнуть к помощи участкового.