Документы необходимые для регистрации права собственности на объект долевого строительства

ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. До регистрации правоотношений у сторон не возникает, поэтому денежные средства за квартиру застройщику не перечисляют.

• Челозерцева Александра

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Для регистрации ДДУ в Росреестр обращаются застройщик и дольщик. Это можно сделать онлайн или через МФЦ.

Для онлайн регистрации потребуется электронная подпись. Необходимо оплатить госпошлину: 6000 р. для застройщика, 350 р. для дольщика.

Надо знать: как оплатить госпошлину

Потребуются документы:

• ДДУ;
• заявление о регистрации;
• паспорта собственников;
• если квартиру оформляют на одного супруга — согласие второго супруга на оформление;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• ипотечный договор, если помещение приобретается в ипотеку;
• документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием местоположения квартиры на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Регистрация занимает от 7 до 14 дней.

Признание права собственности в суде

В делах, в которых истец требует признания права собственности на объект, возведенный по ДДУ, ответчиком всегда выступает компания-застройщик, нарушившая права дольщика.

Выбираем суд

Если в отношении ответчика не начата процедура банкротства, нужно обратиться в суд общей юрисдикции. Первой инстанцией будет являться районный суд. В соответствии со ст. 30 ГПК РФ, необходимо обращаться в суд по месторасположению спорного объекта недвижимости. Если застройщик находится на стадии банкротства следует обращаться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Составляем заявление

Исковое заявление составляется по правилам, утвержденным ст. 131 ГПК РФ. Заявление должно содержать следующую информацию:

• Название суда;
• Данные об истце, ответчике, третьих лицах;
• Цену иска;
• Подробное описание обстоятельств дела;
• Доказательства, предъявляемые истцом в подтверждение вышеуказанных обстоятельств;
• Исковые требования (признание права собственности);
• Перечень приложенных к иску документов.

В окончании заявления ставится подпись и указывается дата его составления. Заявление нужно предоставить в канцелярию суда, в который обращается истец.

Документы

К иску нужно приобщить документы, которыми истец подтверждает обстоятельства дела и доказывает необходимость удовлетворения своих требований. К их числу относятся:

• Договор долевого участия;
• Квитанции, платежные поручения, чеки, свидетельствующие о выполнении истцом своих обязательств по ДДУ (полной оплате объекта недвижимости);
• Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию (можно получить в местной администрации);
• Передаточный акт (при наличии);
• Техническая документация на помещение.

Также к иску нужно приложить уведомление о вручении копии иска ответчику, копию паспорта, а также оригинал квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина

Так как иск носит имущественный характер (см. Письмо Минфина от 12.01.2011 № 03-05-06-03/01), то госпошлина при подаче иска в суд общей юрисдикции зависит от стоимости имущества (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если получен техпаспорт на объект, то для расчета госпошлины применяется указанная в нем инвентаризационная стоимость. Если техпаспорт не получен, то для определения госпошлины можно использовать стоимость объекта, указанную в договоре долевого участия.

Так как иск по подобным делам связан с защитой потребительских прав, то в соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец освобождается от оплаты госпошлины, если стоимость имущества не превышает 1 млн. руб. Если цена объекта больше, то при расчете размера госпошлины можно применить вычет в размере 13 200 руб.

Судебное разбирательство

По правилам, установленным ст. 154 ГПК РФ, судебный процесс должен длиться не более 2 месяцев. По его итогам суд выносит решение о полном или частичном удовлетворении требований либо отказе в удовлетворении. Решение вступает в законную силу в течение 30 суток с момента вынесения (ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ). До этого момента любая из сторон вправе обжаловать решение в суде апелляционной инстанции.

Регистрация права собственности

Для проведения государственной регистрации истцу нужно подождать месяц, пока решение не вступить в силу, получить оригинал документа в канцелярии суда, и вместе с другими документами предоставить его в отделение Росреестра или в МФЦ. Срок регистрации права собственности — от 7 до 9 рабочих дней. После истечения указанного срока владелец объекта недвижимости может вновь обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, которая является правоподтверждающим документом.

Плюсы и риски договора долевого участия

Преимущества ДДУ:

1. Выгода. Покупка жилья в строящемся доме дешевле, чем в готовом.
2. Возможность выбора подходящей квартиры в доме. Дольщик вправе выбрать этаж, квартиру, планировку и пр.
3. Дольщик получает жилье в новостройке.

Риски:

1. Отказ в выдаче разрешения на эксплуатацию объекта. Жить в таком доме нельзя. Это случается из-за нарушений правил строительства.
2. Увеличение сроков постройки.
3. Банкротство продавца.
4. Сдача жилья, не отвечающего требованиям, согласованным в сделке.

Какие сложности могут возникнуть

Приготовление к судебному разбирательству означает формулировку истцом четких требований к ответчику, подготовку доказательственной базы, выбор судебного органа, составление искового заявления, подбор необходимых для обращения в суд документов. Во время суда истцу нередко приходится подавать ходатайства, давать объяснения и т. д. Каждое из этих процессуальных действий представляет немалую сложность для неподготовленного человека, поэтому многие истцы доверяют представительство в судах адвокатам. В качестве альтернативы можно использовать профессиональную юридическую консультацию, которую можно получить на нашем сайте.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление

В обоснование требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком положений ст. ст. 6, 16 Закона N 214-ФЗ, ст. ст. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Сторонами по делу в таких спорах, как правило, являются:

ответчик — застройщик;

истец — участник долевого строительства;

третьи лица — Росреестр, участники инвестиционного контракта (при его наличии).

Примечание.Если в отношении застройщика применяются процедуры банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (пп. 1 п. 1 ст. 201.8Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ):

1) наименование суда, в который подается заявление;

2) наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

3) наименование ответчика, если ответчиком является организация — ее место нахождения;

4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

6) цена иска (стоимость объекта недвижимости — квартиры);

7) перечень прилагаемых к заявлению документов.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

1) копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;

2) копию договора участия в долевом строительстве;

3) копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве;

4) документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

В зависимости от оснований исковых требований, а также принимая во внимание, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей, госпошлина не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., то госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если истец при подаче иска не основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей, сумма госпошлины будет определяться в зависимости от цены иска (стоимости квартиры). Для инвалидов I или II группы предусмотрен льготный порядок определения размера госпошлины (пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 2, 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Примечание.В случае уплаты истцом госпошлины в размере 300 руб., как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, возможно оставление судом искового заявления без движения (пп. 3 п. 1 ст. 333.19НК РФ);

5) документы, содержащие техническую характеристику объекта недвижимости (технический паспорт, оформленный до 01.01.2013, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, технический план и т.п.);

6) иные документы, подтверждающие ваши требования (например, справку о резервировании адреса, переписку с застройщиком);

7) копии договора, документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия, технических документов, иных документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.

В случае если вам не удается получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказать содействие в истребовании необходимых документов (ст. 57 ГПК РФ).

Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы можете представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя.

Исковое заявление и иные документы можно подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде. Особенности подачи документов через Интернет рекомендуем уточнить в суде (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если в ДДУ согласованы существенные условия, то он действителен. Условия, которые противоречат законодательству, не имеют юридической силы и на действие сделки не влияют.

Недействительные условия регламентируются согласно действующему законодательству.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключая ДДУ по доверенности, необходимо предусмотреть полномочия представителя не только на подписание сделки, но и на предъявление претензий к застройщику. Если таких полномочий не будет — представитель не сможет подписать претензию.

Необходимо определить, кто осуществляет регистрацию ДДУ — дольщик или представитель. Для представителя потребуется отдельная доверенность или полномочия на госрегистрацию в общей доверенности.

Может пригодиться: как составить доверенность на право подписи документов

Шаг 4. Получите решение суда, вступившее в законную силу

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (месяц), если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).

Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.

Вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ч. 1 ст. 58 Закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ).