Договор дарения доли в общей долевой собственности на земельный участок

Для нотариального оформления ДДД понадобятся:

• паспорта всех участников сделки (дарителей и одаряемых);
• выписка из ЕГРН (на дом);
• справка о зарегистрированных в доме и о составе семьи (бывшая выписка из домовой книги);
• свидетельство о браке (в том случае, если даритель состоит в браке или в сделке участвует супруг дарителя);
• согласие супруга на сделку, удостоверенное у нотариуса (в том случае, если даритель состоит в браке);
• свидетельства о рождении и о браке – для подтверждения близкого родства (это дает льготы на оплату нотариальных услуг);
• текст договора дарения (в 2-х экземплярах, подписываются у нотариуса, можно поручить составить нотариусу за дополнительную плату).

Кроме этого, нотариус имеет право потребовать справку о том, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом диспансере – для подтверждения вменяемости.

Для нотариального оформления ДДД нужно уплатить пошлину. В соответствии с подпунктом 5 п. 4.1. Налогового кодекса (НК РФ), она составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Если договор удостоверен нотариально, то обязанность по подаче документов в Росреестр имеется у нотариуса. Однако, если стороны желают самостоятельно подать документы, то самостоятельно могут обратиться с нотариально удостоверенным Договором за регистрацией права. Это может сделать одна из сторон или совместно. Предоставлять какие-то дополнительные документы не нужно, только на усмотрение заявителя. Дополнительно следует оплачивать государственную пошлину от имени одаряемого и предоставить по своей инициативе. Сотруднику, принимающему заявление, нужно предоставить паспорт, а сам заполняет заявление от имени одаряемого и/или дарителя, после чего заявитель ставит свою подпись.

Договор дарения участка: когда нужен нотариус, а когда нет

В некоторых случаях Закон обязывает дарителя и одаряемого обращаться к нотариусу для оформления дарственной. Так, без нотариуса не обойтись, если собственником участка является несовершеннолетний либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ).

Что касается долевой собственности в объектах недвижимости, то обычно дарение долей так же требует нотариального удостоверения договора (кроме случая, когда все собственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки). Вот и при дарении долей в таких землях сельхоз назначения, как садовые или огородные земельные участки, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, тоже понадобится нотариус (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ,абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона от 24.07.2002 N101-ФЗ).

Вместе с тем, участки, регулируемые Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», подпадают под исключение и не требуют привлечения нотариуса. Речь идет о так называемых полевых землях (пашнях, сенокосах, пастбищах и др.). Как правило, это угодья, принадлежащие сельхоз производителям, совхозам, колхозам. Такие участки можно использовать только для сельхоз целей (и нельзя использовать под промышленные объекты, стройку и др.).

Понятно, что по собственному желанию даритель и одаряемый также всегда вправе обратиться к нотариусу за составлением и удостоверением договора дарения любого участка. Но, безусловно, услуги нотариуса придется оплачивать. Кстати, если участники сделки находятся в разных регионах, то возможно оформление договора с привлечением двух нотариусов (или даже более). Тогда один из них обязательно должен находиться в том субъекте РФ, где расположен земельный участок (ст. 53.1, 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Дарение доли дома и земельного участка

Учитывая, что дом является недвижимостью, т.е. неразрывно связан с землей, на которой он расположен, то нередко его отчуждение (либо его доли) осуществляется с этим участком (или его частью). При оформлении такой сделки, как правило, достаточно составления единого документа на оба объекта дарения, но можно и разграничивать их.

При оформлении дарственных домовладения следует указывать следующую информацию:

1. Особенности дара. В данном случае их два — доля жилого дома и земельный участок. При определении доли жилого дома в договоре указывается его адрес нахождения, общая площадь, количество этажей, материал изготовления, размер отчуждаемой доли, кадастровый (или условный) номер. Для земельного участка характерными являются адрес, категория земель, вид разрешенного использования, общий размер. Если речь идет также об отчуждении определенной доли, то соответственно необходимо указывает и ее размер. Следует учитывать, что земельные участки могут быть предметом сделок только в случае, когда они прошли кадастровый учет .
2. При составлении договора дарения необходимо руководствоваться не только нормами ГК РФ, но и Земельным кодексом РФ .
3. Помимо сведений о правоустанавливающем документе на долю жилого дома нужно указывать такие сведения и для земельного участка. Важно учитывать, что при дарении земельного участка, он должен находиться в собственности у дарителя, а не на ином праве.
4. Во всем остальном оформление договора соотносится с правилами, указанными в разделе о форме договора дарения настоящей статьи.

Переход права собственности по такой дарственной также подлежит госрегистрации. При этом здесь имеется такая особенность, как оплата двух пошлин :

1. За долю в жилом доме — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
2. За земельный участок — 350 рублей (пп. 24-25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В то же время помимо документов на жилой дом (его долю), в регистрирующий орган необходимо представить и правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким образом, одаряемое лицо получит два свидетельства о государственной регистрации права.

Еще одним немаловажным вопросом является налогообложение. Здесь необходимо учитывать, что уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) осуществляет получатель дара (ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется исходя из налоговой базы (ст. 208, 210 НК РФ) и величины налоговой ставки (ст. 224 НК РФ).

При этом действующее налоговое законодательство РФ (пп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ) устанавливает случай, когда при дарении недвижимого имущества (т.е. доли жилого дома и земельного участка) такое лицо освобождается от уплаты НДФЛ — сделка заключена между близкими родственниками. Во всех остальных случаях такое лицо подлежит налогообложению.

Дарение доли дома несовершеннолетнему ребенку

К особенностям совершения дарения доли дома несовершеннолетним лицам относятся следующие:

• согласие на принятие дара дается не самим ребенком, а его законными представителями (родители, усыновители, опекуны, попечители — п. 12 ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса РФ, ст. 64 СК РФ);
• договор дарения совершается от имени несовершеннолетнего (т.е. он является стороной сделки), но подписывается также законным представителем (в связи с этим с дарственных указываются и данные о законных представителях);
• несовершеннолетние одаряемые не освобождаются об бремени уплаты НДФЛ от размера доходов, полученных по сделке дарения доли жилого дома (если только это лицо не является близким родственником с дарителем). При этом, если несовершеннолетний налогоплательщик не имеет самостоятельных доходов, то это бремя перекладывается также на его законного представителя (п. 2 ст. 27 НК РФ).

Договор дарения части жилого дома – как оформить?

Договор дарения доли в доме (далее – ДДД или договор ДДД) возможен в том случае, когда дом находится в долевой собственности. Если имуществом владеют на праве общей совместной собственности, например, дом куплен супругами, то сначала доли нужно выделить. Для этого можно заключить Соглашение о разделе имущества (оформляется нотариально), а в спорных случаях – обратиться в суд.

Дополнительные правила ДДД установлены Земельным кодексом (ЗК РФ). Там закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ сказано, что при переходе права собственности на здание человек получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Иными словами, получив долю в доме, человек получает и долю земельного участка под этим домом. Если дом и земля находятся в собственности дарителя, то, во избежание юридических сложностей и споров в дальнейшем, надо сразу дарить долю дома с земельным участком.

Если земля находится в аренде или в пожизненном наследуемом владении, то одаряемый получит право пользоваться землей на тех же условиях и в те же сроки.

При дарении доли согласие других собственников дома не нужно, однако при дарении имущества, находящегося в общей совместной собственности, требуется согласие других собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Как оформить дарственную на долю – пошаговая инструкция

Чтобы подарить часть земельного надела, важно правильно оформить сделку с юридической точки зрения. Для этого необходимо последовательно выполнить следующие действия:

1. Подготовить документы, требующиеся для заключения договора и регистрации перехода права собственности.
2. Определить, что выступает подарком: часть земельного участка или право на долю. Дарение доли в долевой собственности подразумевает единоличное владение конкретным наделом в установленных границах. В то время как при общей собственности совладельцы совместно распоряжаются землей.
3. Договориться с одаряемым об оформлении дарственной. Убедиться, что он готов принять подарок. Оговорить все условия сделки: в какую дату или при наступлении каких обстоятельств соглашение подлежит исполнению, что будет подарено и т.д.
4. Составление договора.
5. Обращение к нотариусу для подтверждения подлинности документов и законности сделки. Также при дальнейшей регистрации в Росреестре сотрудники обязаны повторно проверить соответствие указанных данных действительности.
6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
7. Уплата госпошлины и налогов при необходимости.

Даритель должен ответственно подойти к процедуре дарения, поскольку такие сделки нередко оспариваются из-за популярности их применения мошенниками.

О чем еще должны знать собственники земли

Человек, принимающий в дар землю, должен понимать, что принимает вместе с ней не только право использовать эту землю по назначению, но и берет на себя ответственность за ее содержание. Так, собственник земли должен (ст. 42 ЗК РФ):

• соблюдать при использовании участков требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
• вносить платежи за землю (в том числе налоговые);
• не допускать загрязнение, истощение, уничтожение земель и почв и т.д.

Под охраной земель понимается защита земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, загрязнения химическими веществами и т.д. Поэтому организовывать свалку на обычном дачном участке нельзя. Кроме того, на землях сельхоз назначения необходимо следить за их плодородием, избавляться от зарастания деревьями, кустарниками и сорняками (п. 2 ст. 13 ЗК РФ).

Невыполнение требований и обязательных мероприятий по защите земель и охране почв может привести к административному штрафу. Для граждан от 20 тыс. до 50 тыс. руб. (ч. 2 ст. 8.7КоАП РФ).

Далее поговорим об оформлении договора дарения.

Кто платит налоги при дарении земли

Даритель не платит налоги при дарении, так как фактически не получает никакой выгоды от сделки. А вот одаряемому придется заплатить 13% от стоимости земельного участка, но за исключением случаев, когда стороны правоотношений приходятся друг другублизкими родственниками.

Одаряемый обязан отчитаться перед ФНС о полученном доходе в виде земельного участка. Для этого до 30 апреля, года следующего за годом заключения сделки, ему нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если вы этого не сделаете, вас могут привлечь к налоговой ответственности. В итоге вам придется заплатить не только налог, но и штраф.

Форма договора дарения доли дома

Поскольку жилой дом является недвижимым имуществом, то в соответствии с требованиями ст. 574 ГК РФ дарственная на него обязательно должна быть осуществлена в простой письменной форме.

При оформлении договора сторонам сделки необходимо помнить о следующих условиях:

1. Признак безвозмездности . При его отсутствии сделка может быть признана недействительной (ничтожной) и рассматриваться в качестве притворной или мнимой (ст. 167, 170, 572 ГК РФ).
2. Не может являться дарителем малолетнее либо недееспособное лицо, представители от их имени также не могут заключать сделки подобного рода (требование ст. 575 ГК РФ).
3. Переход права собственности к одаряемому лицу доли подлежит процедуре государственной регистрации .
4. К обязательным условиям такого договора относится сам объект дарения (необходимо указать его индивидуальные признаки, размер), сведения о зарегистрированных лицах, сохраняющих право на дальнейшее проживание в нем, ссылка на правоустанавливающие документы дарителя и на процедуру госрегистрации перехода права собственности.
5. Среди особых условий таких дарственных можно выделить стоимость объекта дарения (как правило, указывается инвентаризационная или рыночная), сведения об обременениях, ограничениях, запретах, составление акта приема-передачи доли дома.
6. Возможность одностороннего расторжения договора любой из сторон, в частности для дарителя это отмена дарения либо отказ от дальнейшего исполнения договора (ст. 577, 578 ГК РФ), для одаряемого — отказ от принятия дара (ст. 573 ГК РФ).

Судебная практика по спорам с дарением долей в доме

Ситуация № 1 – при отчуждении доли в праве общей долевой собственности путем дарения согласие других собственников имущества не требуется (такое согласие требуется только при возмездных сделках).

Пример

Супруги Васильевы после развода через суд разделили совместно нажитое имущество, за каждым признано право собственности на 1/2 доли в жилом доме и двух земельных участков.

Васильев подарил часть своей доли жилого дома и участка гр-ну Гайдай, что было оформлено нотариально и зарегистрировано в Росреестре.

Васильева подала к бывшему мужу и к одаряемому Гайдай иск о признании договора дарения недействительным, выселении, взыскании платы за пользование чужим имуществом.

Истица считала, что Васильев незаконно подарил часть своей доли Гайдаю, не получив ее согласия на сделку. Суд отказал в удовлетворении иска.

В рассматриваемом случае имущество находится в общей долевой собственности, брак между Васильевыми расторгнут, поэтому согласие Васильевой на дарение доли не требовалось. Поэтому нет и оснований для выселения.

Решение Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от 02 декабря 2019 г. по делу N 2-676/2019)

Ситуация № 2 – если дом и участок принадлежат одному лицу, то вместе с долей в доме одаряемому должна переходить и доля земельного участка.

По этому вопросу есть официальное разъяснение Высшего Арбитражного Суда (действующее): отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Такие сделки будут ничтожными (п. 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”)

Ситуация № 3 – если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 15 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.).

Возможно ли дарение доли земли

Договор дарения доли участказаключается в том же порядке, что и дарственная на весь земельный надел целиком. Вам нужно подготовить соглашение, подписать его, собрать документы и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на имущество от дарителя к одаряемому.

Сегодня нотариально удостоверенное согласие от мужа или жены не нужно. Росреестр зарегистрирует право собственности одаряемого и без этого документа, сделав соответствующую отметку. Но, если несогласный супруг попытается оспорить дарение, то, в случае отсутствия от него нотариального согласия, суд, скорее всего, будет на его стороне.

Если даритель состоит в браке, то для заключения сделки ему нужно согласовать дарение со вторым супругом.

Пример из практики:

Гр-н О. подарил своему брату долю в доме и часть земельного участка. Коттедж был зарегистрирован на дарителя, но куплен в браке. Жена гр-на О. не давала своего согласия на сделку, а когда узнала, что супруг подарил совместное имущество, обратилась в суд. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что супруги планировали развестись, а муж подарил свою долю, чтобы избежать раздела имущества. Суд признал дарственную недействительной.

Если речь идет о сделке в отношении земельного пая, то подарить его сложнее. Все дело в том, что пай является долей в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а дарение его возможно только после выделения надела в натуре, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Таким образом, чтобы подарить земельный пай, сначала вам надо провести межевые работы, а это дополнительные затраты на привлечение кадастрового специалиста.

Что такое вид разрешенного использования

Для каждого участка устанавливается вид разрешенного использования (ВРИ), т. е. определяется то, каким образом землю можно использовать. Поскольку не на каждом участке допускается строительство дома или, к примеру, разведение домашней птицы.

У участка должен быть один основной ВРИ, и могут быть (а могут и не быть) условно разрешенные и вспомогательные ВРИ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). ВРИ устанавливаются на уровне муниципалитетов.

В России действует Классификатор ВРИ земельных участков, в котором приводится описание этих ВРИ (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 NП/0412). К примеру, участку может быть присвоен ВРИ – «Ведение огородничества» с кодом 13.1. Это значит, что на нем собственник (или иное лицо, которое вправе пользоваться участком) может отдыхать, выращивать сельхоз культуры для себя, а также возвести хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая. Но строить жилой дом на таком участке нельзя . Отметим также, что за использование земли не по назначению собственнику грозит административный штраф (ст. 8.8КоАП РФ).

Кроме того, от ВРИ зависит и кадастровая стоимость участка. А значит, опосредованно ВРИ влияет и на сумму налога на землю.

Категория земель и ВРИ вносятся в кадастр недвижимости (пп. 3, 4 п. 5 ст. 8 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ). Соответственно, узнать эти сведения можно также с помощью публичной кадастровой карты. Достаточно ввести в поиске (он расположен в верхнем левом углу страницы) кадастровый номер участка, а если он неизвестен, то хотя бы адрес. Щелкаете по нужному участку кнопкой мыши и в левой части экрана появляется та информация о нем, которая содержится в кадастре.

Регистрация перехода права собственности на землю: куда обращаться

Подать документы на регистрацию можно:

• лично в филиал ППК «Роскадастр». Здесь же гражданин может заказать выездной прием документов. Это значит, что сотрудники Роскадастра сами приедут домой к участнику сделки и заберут документы. Но такая услуга, естественно, платная (ч. 2 ст. 3.1, ч. 1.1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ);
• в МФЦ;
• через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ). Как правило, нотариус передает документы на регистрацию, если он же и удостоверял договор;
• через Интернет. Представить документы можно полностью онлайн на сайте Росреестра, но для этого понадобится определенная электронная подпись.

Что делать, если на участке построен дом

Нередко дарители задаются вопросом, можно ли подарить вместе с домом долю земельного участка . На самом деле при подписании договора дарения нет разницы, земельный надел с домом или без него. Но это напрямую влияет на этап сбора документов и оформления сделки.

Подготовиться к передаче участка без строения гораздо легче, в отличие от земли с домом. Это связано с тем, что придется подготавливать дополнительные документы к каждому объекту недвижимости. Также на дом и иные строения часто накладывают обременения по договору дарения. К примеру, строения нельзя будет снести или произвести реконструкцию.

Если на территории участка есть дом, то, помимо подготовки технической документации на него, также требуется разрешение супруга на дарение каждого строения. Если жилище и другие строения не состоят на кадастровом учете, то придется присвоить им кадастровые номера, поскольку это входит в список технической документации.

Пример из практики:

Анатолий подарил своей двоюродной племяннице дом и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Согласно официальной информации кадастровая стоимость дома составляет 300 тыс. рублей, а земли – 35 тыс. руб. Девушке пришлось заплатить НДФЛ и за участок и за жилье. Всего она отдала 300000 * 13% + 35000 * 13% = 43550 руб.

Налог за безвозмездную передачу имущества по договору дарения придется оплачивать не только за земельный участок, но и за каждый объект строения. Обязательный платеж рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости.

Еще один важный момент, по которому отличается дарение участка со строением и без, касается стоимости заверения сделки у нотариуса. Дело в том, что цена нотариального заверения дарственной зависит от стоимости земельного участка. Соответственно, земля с домом будет стоить дороже, как и услуги нотариальной конторы.

Чтобы упростить задачу составления дарственной на землю с домом, воспользуйтесь нашим примером: