Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Продажа квартиры по наследству: главное

Необходимость платить налоги – то, что останавливает многих наследников, решивших продать унаследованную квартиру или другую недвижимость. В действительности, в ряде случаев обойтись без деклараций и налогов не получится, однако есть и обстоятельства, в которых этого можно избежать.

В соответствии с российскими законами, предусмотрено два разных срока владения любым имуществом:

• три года;
• пять лет.

Если речь идет о доставшемся по наследству автомобиле, другом транспорте, то минимальный срок владения будет составлять три года. Что касается квартир, то здесь сроки меняются и зависит от различных обстоятельств.

Обстоятельства

Сроки продажи без налога

Квартира перешла по наследству

Спустя три года

Квартиру подарил близкий родственник/член семьи

Спустя три года

Квартира приватизирована

Спустя три года

Квартира передана по договору пожизненного содержания

Спустя три года

Единственное жилье (продажа наследственной квартиры после 2020 года)

Спустя три года

Одна из квартир, вторая приобретена в течение 90 дней до даты продажи, другой квартиры нет

Спустя три года

Квартира приобретена до 1 января 2016 года

Спустя три года

Остальные обстоятельства

Спустя пять лет

Иными словами, квартиру, которая досталась гражданину по наследству, он сможет продать без необходимости платить налоги только спустя три года.

Что нужно сделать, чтобы продать квартиру после вступления в наследство

Если вы решили продавать наследуемое жилье, изначально каких-то особых действий, выходящих за рамки обычных обязанностей наследника, совершать не нужно. Но ближе к сделке ситуация меняется.

Шаг 1: Вступление в наследство

Прежде чем продавать квартиру, необходимо официально вступить в наследство. Этот процесс подразумевает получение свидетельства о праве на наследство после обращения к нотариусу и предоставления всех необходимых документов, таких как свидетельство о смерти наследодателя, документы на квартиру, идентификационные документы наследника. Если нет завещания, то обычно вступление в права наследства происходит через полгода, в течение которых нотариус, образно говоря, «ждет» других наследников, которые могли бы претендовать на недвижимость.

Кстати, с ролью нотариуса в этом процессе вы можете ознакомиться здесь.

Не забудьте, что вам придется оплатить госпошлину за вступление в наследство. В зависимости от степени родства с наследодателем она может составить от 0,3% до 0,6% от стоимости недвижимости (но не более 100 тыс или 1 млн рублей соответственно).

Также очень важно зарегистрировать ваши права собственности в Росреестре.

Шаг 2: Подготовка документов

Для продажи квартиры после вступления в наследство вам понадобится подготовить следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), подтверждающая вашу собственность.
• Паспорт продавца – то есть ваш.
• Справка о наличии (или отсутствии) обременений и арестов.
• Технический паспорт квартиры, полученный в БТИ.

Здесь очень важно учесть несколько факторов:

• и продавец, и покупатель должны быть уверены в юридической чистоте сделки. Это значит, что в ваших же интересах убедиться, что на квартиру не будет других претендентов, коими могут стать другие наследники – например, те, кто не знал о смерти наследодателя. Да, срок для вступления в наследство составляет 6 месяцев, но если наследнику удастся доказать, что он узнал о смерти наследодателя только сейчас – срок начнется для него с момента получения этой информации;
• покупатель наследуемой недвижимости будет нести повышенные риски в свете описанного нами выше, поэтому будьте готовы предоставить ему доказательства абсолютной юридической чистоты сделки;
• если квартира находится в ипотеке, то вам понадобится согласие банка.

Шаг 3: Оценка и реклама

Перед продажей необходимо правильно оценить стоимость квартиры. Это можно сделать самостоятельно, изучив рынок, или обратившись к профессиональным оценщикам. После определения стоимости можно начать размещать объявления на специализированных сайтах недвижимости, в социальных сетях и других доступных платформах.

Шаг 4: Показ квартиры и переговоры

Готовьтесь к тому, что потенциальные покупатели захотят осмотреть квартиру. Организуйте показы, будьте готов ответить на вопросы покупателей и обсудить условия продажи. Хорошая подготовка к показам и умение вести переговоры значительно повысит ваши шансы на успешную продажу.

Шаг 5: Заключение сделки

После того как покупатель найдется, и вы договоритесь о цене, пора переходить к заключению сделки. Для этого вам обоим нужно обратиться к нотариусу или в риэлторскую компанию для подписания договора купли-продажи. Обязательно проверьте все документы на предмет точности и полноты информации.

Важные нюансы

Не забывайте о налогах. Если вы владел квартирой менее 3 лет, а в ряде случаев – менее 5 лет – с продажи придется уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Существуют исключения, например, если вы уже владели долей в данной квартире и получили по завещанию другую долю.

Нужно ли согласие супруга на реализацию наследного имущества

Ещё один насущный вопрос населения, способный ввести членов семьи в заблуждение — нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, полученной по наследству? При наличии прочих правопреемников на собственность наследодателя отчуждение имущества является не самой простой процедурой, и собственнику жилья необходимо получить согласие каждого из претендентов на продажу, либо в договоре указываются все долевые участники собственности.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, особенно те, кто ещё не достиг 14-летия, то любые процедуры по реализации объекта в пользу третьих лиц необходимо проводить только с участием представителей органов опеки и попечительства, которым необходимо представить будущее место жительства ребёнка, причём оно не должно уступать по уровню комфорта прежнему жилью.

Важно! В ситуации с супругой(ом) никакие согласовательные документы от второй стороны не требуются, так как объект, обретаемый мужем или женой по наследству, никогда не принадлежал семье второй половинки, потому он не является совместно нажитым имуществом. Однако, если супруг является единственным наследником жилья усопшего, после его возможной смерти объект перейдёт во владения мужа или жены, так как супруг является первым правопреемником по очереди.

Продажа наследственной массы

Как составить соглашение о купле-продаже наследного имущества

Чтобы грамотно продать квартиру или частный жилой дом, переданный по наследству, необходимо составить подробный договор, указывающий на все нюансы отчуждения собственности, передачи денежных средств, а также права и обязанности сторон. Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, образец которого есть в интернете и можно скачать, например, здесь, должен содержать следующие сведения:

1. Все нынешние собственники указывают свои личные данные из паспортов, включая адрес постоянной прописки, актуальные контактные данные, а также долю владения в объекте каждого из них.
2. Характеристики объекта должны быть переписаны из свежего кадастра, предварительно выданного в Росреестре с указанием текущей информации, сколько стоит объект в госрасценках.
3. Указывается предмет сделки, а также цена цифрами и прописью.
4. Очень важный момент — в документе необходимо прописать все этапы платежей, если таковые имеют место. Все данные суммы прописываются в приложении к документу, сразу перед актом приёма-передачи недвижимости.
5. После указания основных данных, индивидуальных для данного объекта, прописываются общие условия сделки, типовые для подобных сделок, права и обязанности сторон, а также пути решения возникших споров между сторонами документа.
6. В конце договора указываются реквизиты сторон, ставится ЧЧ.ММ.ГГГГ заключения сделки, и документ подписывается.

Кадастр на жильё

Внимание! Как правило, документ о перерегистрации недвижимости на нового собственника выдаётся из регпалаты через 2—3 календарных недели. Это означает, что для уверенности в сохранности прав на имущество покупателя и денежных средств продавца, как правило, сторонами арендуется банковская ячейка. В этот охраняемый отсек кладутся денежные средства покупателя, которые станут доступны для второй стороны исключительно после получения покупателем свидетельства о госрегистрации права на объект.

Делается это ещё и для того, чтобы избежать отказа в регистрации со стороны продавца, которому имущество досталось по наследству, так как до обретения нового документа о собственности он имеет право сделать это на любом этапе работы Росреестра.

Если наследник задумал продажу своей вновь полученной квартиры, особенно при наличии других дольщиков на объект, всем участникам стоит сложиться и нанять профессионального адвоката. Он сопроводит все процессы, начиная от момента получения свидетельства о собственности наследником до последней точки перерегистрации собственности на третье лицо.

Такая подстраховка, как правило, необходима, чтобы участники сделки не стали жертвами мошенников, каких очень много на рынке риелторских услуг. Данные лица заставляют обманными путями подписать такой договор участников сделки, по которому, бывает, невозможно ни получить квартиру, ни деньги, так как обе ценности уходят в пользу третьих лиц.

Обращение к адвокату

В случае же подозрения на мошеннические действия любой из сторон договора необходимо незамедлительно обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы для дальнейшего пресечения преступления и принятие полицией разоблачительных мер.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Нужно ли платить пошлину за наследство

Законом предусмотрена необходимость оплачивать госпошлину за оформление свидетельства о праве на получение наследства. Размер пошлины должен сообщить нотариус, однако ее можно примерно рассчитать заранее, если наследник точно знает, какова кадастровая стоимость квартиры.

Госпошлина за наследство (данные в 2024 году)

Наследники

Размер пошлины

Дети, родители, супруги, сестры и братья

0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей

Другие наследники

0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 рублей

Узнать кадастровую стоимость наследственной квартиры можно только в том случае, если известен кадастровый номер объекта. Получить всю интересующую информацию в таком случае можно будет в открытых источниках. На ее основе можно будет заказать документы необходимые на продажу квартиры по наследству.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа : владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме .
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически .

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство , а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Как можно продать унаследованную квартиру и не платить налог

В законе имеется несколько лазеек, когда налог с реализации квадратных метров может и не начисляться. Такие ситуации наступают:

• Если соглашение о купле-продаже осуществляется между ближайшими родственниками, в том числе по договору дарения. К данным лицам относятся родители, дети и нынешний супруг(а), то есть те лица, которые так или иначе связаны какими-либо документами между собой — удостоверениями личности, свидетельствами о появлении на свет или сертификатами о заключении брака.
• Когда стоимость объекта недвижимости что по кадастру, что по оценке, что по договору составляет менее 1 млн руб. Распространяется, как правило, на малогабаритные квартиры и апартаменты на окраине города, а также иное имущество — гаражи, земельные участки на окраине региона и т. д.
• Если срок владения недвижимостью превысил 36 месяцев.

Важно! Все иные договорные отношения с третьими лицами по отчуждению наследной собственности подлежат налогообложению в размере 13 % при условии, что 3-летний барьер ещё не преодолён.

Соглашение об отчуждении жилплощади

Налогообложение, новеллы в законодательстве

Государственная Дума рассмотрела законопроект о предоставлении многодетным семьям и семьям, где двое детей, освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости, срок владения которой менее общего предельного срока владения 5 лет.

Договор купли-продажи и наследование

Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.

Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:

• сроки;
• налоги;
• документы;
• сторона.