Аккредитив в банке при продаже квартиры может ли быть мошенничество

Использовать аккредитив могут не только организации, но и физические лица. Применяется такая процедура расчётов и во внешней торговле между странами.

Крупные сделки между физлицами

Аккредитивная форма расчётов может использоваться между двумя частными лицами, чаще всего она требуется при покупке жилья или другой недвижимости. Не запрещено применять её и в сделках с другим имуществом, например, транспортными средствами, материалами, товарами.

С помощью аккредитива жильё можно покупать и на первичном, и на вторичном рынке. Использовать его могут не только банки и девелоперы, но и покупатели, которые приобретают недвижимость за собственные средства.

Аккредитив можно задействовать в договорах разного типа:

• купли-продажи;
• долевого участия;
• уступки права требования.

По таким аккредитивам вносят запас времени, поскольку исполнение обязательств подтверждается сменой собственника. То есть к обычному сроку добавляют в среднем до 1–3 месяцев, при этом законом это не регулируется.

Часто сделка происходит в безналичной форме, продавцу и покупателю необязательно встречаться в одном банке. Они могут проживать в разных городах и оформить аккредитивный счёт каждый в своём банке: предоставить документы в один, а проверит их на соответствие другой.

И для продавца, и для покупателя такая форма финансирования удобна тем, что для оформления не всегда нужно посещать офис, но, например, Сбербанк, запрашивает выписку из реестра самостоятельно и раскрывает аккредитив автоматически – как только произойдёт переход права собственности, продавец получит деньги на свой счёт.

Операции между юрлицами внутри России

Договор аккредитива могут заключать и юрлица. В основном они используют эту форму расчётов в крупных сделках, например, когда продают долю компании или пакет акций, а также делают крупную закупку продукции, материалов.

Пример – одна компания решает приобрести у другой партию оборудования. Юрлица могут находиться в разных городах страны, даже если они в одном, но раньше не сотрудничали, удобнее использовать аккредитив и банк в качестве посредника. Составляется договор, открывается специальный счёт, на который покупатель переводит деньги. Они лежат там до тех пор, пока покупатель не представит документы о получении товара. Сразу после этого средства переводятся на расчётный счёт продавца.

Внешняя торговля

В трансграничных операциях появляется много участников. Кроме бенефициара и аппликанта, в международной сделке участвуют два банка – экспортёра и импортёра. Эти банки находятся в разных странах, документы продавца и покупателя проверяются обеими организациями. Иногда в сделках участвует ещё и банк-корреспондент в третьей стране.

Внешнеторговые контракты с передачей оплаты по аккредитиву требуют грамотного юридического сопровождения. Ошибки в описании условий раскрытия аккредитива могут привести к проблемам.

Плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Такие расчеты при покупке недвижимости имеют положительную специфику:

1. При расчетах между покупателем и продавцом не привлекается другой банк (исполняющий банк), а все операции совершаются одним банком (банком-эмитентом), который согласовывается сторонами в договоре купли-продажи недвижимости.
2. Здесь практически всегда используется безотзывный аккредитив, который не подлежит отмене банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Механизмом безотзывного аккредитива гарантируется, что до момента государственной регистрации покупатель не сможет произвести отмену аккредитива.
3. Исполнение производится при представлении продавцом документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа).

Может пригодиться: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре

Из минусов: покупатель передает деньги не в момент совершения регистрационных действий или после них, а до всей процедуры юридического оформления сделки купли-продажи. Обычно открывается покрытый (депонированный) аккредитив, т.е. денежные средства покупателя замораживаются в банке. При расчетах используются и кредитные денежные средства.

Эта форма расчетов предполагает определенную банковскую «волокиту» и дополнительные расходы на комиссии при обслуживании клиентов.

Кроме того, в случае представления продавцом подложных документов покупатель рискует потерять деньги, для возвращения которых ему придется потратить значительные усилия.

В целом, кроме отмеченного риска, такие расчеты при сделках с недвижимостью не имеют существенных недостатков, если не считать еще риска отзыва у банка лицензии.

• Богачева Алла

Как работает аккредитив при покупке недвижимости

Покупка происходит так:

1. Покупатель открывает специальный счет в пользу продавца квартиры. Вместе с плательщиком и получателем денег в схеме расчетов участвуют один или несколько банков.
2. Исполнение аккредитива банком в соответствии с его условиями — это его раскрытие.

Условия раскрытия — это действия, которые выполняет продавец квартиры, чтобы банк исполнил обязательства в его пользу. К ним относятся:

• список документов для представления в банк;
• срок представления.

Эти условия оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости в разделе «Расчеты».

Может пригодиться: как составить договор купли-продажи квартиры

Рекомендуется указывать такие документы, которые однозначно свидетельствуют о том, что продавец исполнил оговоренные обязанности.

При покупке недвижимости по договору купли-продажи обычно указывают выписку из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой органа регистрации прав о регистрации на его основании права собственности покупателя.

Советуем прочитать: как получить выписку из ЕГРН

Для каждого документа рекомендуем указать:

• наименование;
• особенности содержания;
• форму;
• порядок представления (например, предусмотреть представление документов в электронном виде, совместно или раздельно, одновременно или в разное время).

В дальнейшем после регистрации и выполнения участниками сделки ее условий (например, передача квартиры, снятие с регистрационного учета) менеджер в любом отделении Сбербанка, обслуживающем физических лиц, при предоставлении заявления об открытии и документов для его исполнения (при электронной регистрации иметь при себе zip-папку, которая пришла после регистрации) делает отметки для его исполнения.

Юридический отдел банка проверяет представленные на проверку документы и при их корректности исполняет аккредитив: денежные средства на указанную сумму зачисляются по реквизитам получателя — продавца недвижимости.

Так выглядит образец составления аккредитива на покупку недвижимости:

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив

Порядок и способ расчета формулируются в отдельном пункте или даже разделе купчей. Там обязательно надо указывать:

• название банка;
• вид аккредитива;
• срок действия этого счета
• кто будет оплачивать открытие и обслуживание счета;
• ответственность сторон (пени и штрафы).

Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.

Комиссия зависит от банка и цены квартиры (чаще всего это около 0,2 % стоимости). Плюс фиксированная сумма за открытие счета, она редко превышает 3000 рублей.

Обычно все это оплачивает покупатель, но по договоренности расходы можно поделить в любых пропорциях. Если решите так поступить — в договоре должно быть подробно расписано, кто, сколько и за что платит.

В остальном ДКП жилья таким способом ничем не отличается от любой другой купчей на недвижимость. Только потребуется сделать не три, как обычно, а четыре его оригинала — дополнительный останется в банке.

Виды аккредитивных счетов и их особенности

Всего существует 5 видов аккредитивных счетов, которые отличаются набором условий перевода средств.

1. Отзывной. Этот вид счета ориентирован в большей степени на безопасность покупателя, нежели продавца. По условиям этого аккредитива покупатель может в любой момент снять со счета свои средства, тем самым прекратив сделку. Риски продавца по этому вижу аккредитива достаточно велики, так как он тратит время и другие ресурсы на покупателя, который может в любой момент отказаться от сделки.
2. Безотзывный. Этот вид запрещает покупателю забирать деньги со счета. В этом случае стороны одинаково застрахованы от срыва сделки, поэтому безотзывный аккредитив используется чаще.
3. Безакцептный. «Безакцептный» означает, что передача денег продавцу не требует разрешения покупателя и его присутствия. Продавец квартиры должен предоставить сотрудникам банку все документы, которые подтвердят совершение сделки.
4. Покрытый. Данный вид аккредитивного счета чаще всего используется при взаиморасчетах юридических лиц, которые имеют открытые расчетные счета. Банк, в котором открывается аккредитивный счет, перечисляет средства банку получателя. Там и хранятся денежные средства до момента перехода прав собственности на нового владельца недвижимости.
5. Непокрытый. Деньги хранятся в банке, где открыт аккредитивный счет. Когда стороны предоставляют всю документацию, банк продавца выполняет перевод. Тот же безакцептный аккредитив, только сделка осуществляется между юридическими лицами.

При купле-продаже квартир наиболее популярен безотзывной аккредитивный счет. Это обычно в равной степени устраивает покупателя и продавца. Деньги покупателя будет оберегать банк, а продавец будет застрахован от рисков срыва сделки и потери времени.

Срок действия аккредитива согласуется сторонами сделки в момент составления договора купли-продажи квартиры. Срок действия счета не влияет на стоимость обслуживания счета, банки рассчитывают ее исходя из тарифа за три месяца действия счета.

Необходимо тщательно просчитать срок хранения средств на счете, так как любые форс-мажорные ситуации могут отсрочить продажу квартиры и, соответственно, и перечисление средств.

Регистрация сделки и раскрытие аккредитива

Время оформления аккредитивных счетов в процессе сделки зависит от ее типа:

1. Покупка квартиры за собственные средства — чаще всего открывается до подписания ДКП, как подтверждение наличия денег. С момента внесения денег и до конца сроков, которые указаны в заявлении, они «замораживаются» банком, и покупатель не может их снять по своему желанию. Это становится возможно только по истечении срока или при нарушении указанных условий.
2. Ипотека — сначала нужно подписать ДКП и отправить в банк, это обязательное требование для получения кредита. Затем договор нужно передать в регистрационные органы.

После завершения регистрации специалисты банка проверяют предоставленные продавцом документы, и переводят деньги, если выполнены оба условия.

Пример договора аккредитива при продаже квартиры

Что обязательно должно быть указано в заявлении покупателя на открытие аккредитива:

• Номер и дата заявления
• Сумма аккредитива прописью
• Данные банка плательщика и получателя
• Данные банка-исполнителя
• Вид аккредитива (покрытый (депонированный), непокрытый (гарантированный), безотзывной или отзывной)
• Срок действия аккредитива
• Назначение платежа
• Способ исполнения аккредитива
• Список документов для подтверждения сделки продавцом
• Срок предоставления документов
• Способ оплаты сделки покупателем
• Контактные данные плательщика
• Дополнительные условия

Скачать образец заявления на аккредитив вы можете по ссылке ниже:

Заявление на аккредитив

Отличие аккредитива от банковской ячейки: что выбрать?

По сути, аккредитив и банковская ячейка похожи — банк в обоих случаях выступает гарантом сделки, взимая за это комиссию, но есть и отличия:

• вид расчета : в случае с аккредитивом деньги покупателя находятся на специальном сберегательном счете в банке, а при использовании банковской ячейки сумма хранится в виде наличных в специальном хранилище
• скорость проведения сделки : при использовании аккредитива времени понадобится меньше — открыть сделку в банке можно за 10 минут, в то время, как при использовании ячейки процесс займет больше времени — деньги нужно еще пересчитать перед тем, как положить их в ячейку. За пересчет денег и проверку купюр на подлинность банком также может взиматься комиссия, что повысит затраты на проведение сделки между сторонами.
• отделения банка, где можно воспользоваться услугой : банковские ячейки есть лишь в небольшом количестве банков, в то время, как офисов, где можно открыть аккредитив, на порядок больше

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Заявление оформляется покупателем. Для этого заключается договор с банком, в котором указываются следующие данные:

• Размещаемая сумма. Она аналогична стоимости недвижимости и зафиксирована в ДКП. Если объект приобретается в рассрочку, и есть договоренность о переходе права собственности после внесения первого взноса, размещается только сумма этого взноса.
• Срок действия. Законодательно не регламентируется и устанавливается по согласованию сторон. Как правило, составляет 1-2 месяца. Этого срока бывает достаточно для прохождения регистрации права собственности и предоставления в банковскую организацию подтверждения.
• Реквизиты для перевода денег продавцу.
• Условия перечисления денег владельцу.

Собственник недвижимости считается получателем, его личное присутствие в банке при открытии счета не обязательно. Но для своего спокойствия он может взять копию документа.

В каком банке лучше открыть аккредитив

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Процесс продажи квартиры через аккредитив

Процесс продажи квартиры через аккредитив обычно выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки, включая стоимость квартиры, сроки и другие важные детали.
2. Покупатель обращается в банк и запрашивает открытие аккредитива для покупки квартиры. Для этого необходимо предоставить все необходимые документы, подтверждающие право собственности на средства, которые будут использованы для оплаты квартиры.
3. Банк покупателя проверяет документы и в случае их подтверждения выпускает аккредитив.
4. Аккредитив предоставляется продавцу, который может быть связан с определенными условиями, например, связанными с подтверждением факта передачи права собственности на квартиру.
5. После выполнения условий аккредитива, продавец получает оплату от банка покупателя.
6. Таким образом, продавец получает гарантированную оплату, а покупатель получает гарантию того, что квартира будет передана ему в соответствии с условиями сделки.

Продажа квартиры через аккредитив может быть выгодной для обеих сторон, так как обеспечивает безопасность и минимизирует риски. Однако, перед использованием этого метода продажи, рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы быть уверенным в правильном понимании процесса и выполнении всех необходимых условий.

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

У такого способа расчетов есть свои плюсы и минусы.

Преимущества:

• Собственник гарантированно получает деньги.
• Покупателю гарантированно возвращается полная сумма, если сделка отменена.
• Контроль и поддержка банка на каждом этапе.
• Все преимущества и безопасность безналичных взаиморасчетов.
• Нет необходимости в отдельной оплате аванса — это можно предусмотреть, выбрав соответствующий вид аккредитивных счетов.
• Возможность удаленной купли-продажи, когда участники находятся в разных регионах.

Недостатки:

• Жесткие требования по срокам и точное соблюдение договорных обязательств.
• Превышение страховой суммы несет определенные риски.
• Перечисление средств занимает несколько дней.
• Дополнительные расходы на внутрибанковскую или межбанковскую комиссию (средние значения — 3-6 тыс. рублей).
• Необходимость открытия нескольких счетов при операциях с долевой недвижимостью.

Часто преимущества и недостатки аккредитивных расчетов рассматриваются в привязке к банковской ячейке. Взаиморасчеты через банковскую ячейку несут определенные риски: от ошибок оформления и невозможности забрать деньги до откровенно мошеннических схем.

Читайте по теме:

Расчётный счёт для ИП: как открыть и в чём его преимущества

Как сохранить и приумножить капитал в нестабильное время

В случае с ячейкой не проверяется подлинность купюр и закладываемая сумма – эту услугу можно заказать только за отдельную плату. Поэтому все больше покупка через аккредитив становится популярной процедурой.

Покупка квартиры через аккредитив

На вторичном рынке жилья крайне популярна услуга покупки квартиры через аккредитив в банке. Данная схема купли-продажи через банк страхует продавца и покупателя от возможных форс-мажоров. Порядок действий при покупке квартиры таким способом простой:

1. Вы договариваетесь с продавцом квартиры о сумме продажи его недвижимости
2. Следующим шагом вам нужно внести деньги на специальный счет, открытый для этой сделки в банке
3. Далее составляете договор между собой с условиями сделки: вам нужно прописать условие, что продавец получит деньги только после предоставления им выписки из Росреестра с отметкой о регистрации — этот документ подтверждает факт смены собственника жилья.
4. Банк проверяет подлинность документы и в случае выполнения условия переводит деньги на счет продавца. Таким образом все стороны довольны — покупатель получил в собственность квартиры, а продавец свои деньги.

Крайне удобно, что не нужно ходить и обналичивать деньги, достаточно просто внести на открытый вам сберегательный счет сумму договора и оплатить комиссию банка за предоставление аккредитива.

Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры

Рекомендации по заключению подобных сделок очень просты:

1. Тщательно проверяйте каждый документ, представленный для подписания договора купли-продажи, если есть вопросы, лучше отменить сделку или обратиться за помощью к специалисту.
2. Требуйте у партнера сделки копию каждого подписанного документа и его паспорта, отказ должен вас насторожить.
3. Пользуйтесь своим правом вносить в договор какие-либо условия, если Вам отказывают в этом, лучше сделку не совершать.
4. Никогда не оставляйте свои документы – паспорт, документы на квартиру и другое, в руках посредников. Составление всех документов проводится исключительно при участии обеих сторон сделки.
5. Не соглашайтесь указать в договоре купли-продажи квартиры заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки, покупателю на руке будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не выплаченная по факту.
6. Приобретая жилье, рекомендуется проверить, все ли жильцы выписаны из объекта недвижимости на момент совершения сделки. Встречаются случаи, когда продавец «забывает» проинформировать покупателя о том, что в квартире остался прописан несовершеннолетний гражданин или недееспособный инвалид, которых выписать будет достаточно сложно.
7. С большой опаской следует относиться к «уговорам» потенциальных продавцов о быстроте совершения сделки или дооформления ее после передачи денег.
8. Передачу денежных средств за квартиру лучше осуществлять в присутствии свидетелей, которые могут являться родственниками, друзьями или просто хорошими знакомыми покупателя.
9. Не рискуйте и не проводите сделки купли-продажи самостоятельно, привлечение к сделке третьего лица – агентства недвижимости является дополнительной гарантией безопасности как для покупателя, так и для продавца квартиры.

И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:

• паспорт владельца квартиры;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
• выписка из ЕГРП;
• справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
• выписка из домовой книги;
• справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
• разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
• справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
• информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
• разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
• в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его доверенность на продажу или покупку квартиры – не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.