Земли населенных пунктов разрешенное использование под иными объектами специального назначения

Объекты специального назначения (ОСН) – это объекты, которые используются для обеспечения обороны, безопасности и безопасности государства. ОСН могут быть разных видов и классов, таких как:

• военные объекты – это объекты, предназначенные для обеспечения обороны страны, такие как военные базы, аэродромы, полигоны и т.д.
• объекты правоохранительных органов – это объекты, используемые полицией, спецслужбами и другими органами государственной власти для обеспечения безопасности граждан, такие как полицейские участки, тюрьмы и т.д.
• коммуникационные объекты – это объекты, используемые для связи и передачи информации, такие как телекоммуникационные вышки, спутниковые станции и т.д.
• ядерные объекты – это объекты, связанные с ядерной энергией, такие как атомные электростанции, ядерные реакторы и т.д.

Каждый вид ОСН имеет свои особенности и требует специального подхода к управлению, охране и защите. Владение и использование ОСН регулируется законодательством и подчинено государственному контролю и регулированию. Частное лицо не может стать владельцем ОСН, только контракторы и организации, допущенные к выполнению работ на данных объектах, могут получать временное праиво пользования ними.

Классификатор видов разрешенного использования

Классификатор – официальный документ № 709 от 30.09.2015 г., утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ. выступает Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.14 г. Для каждой категории земель здесь предусмотрены виды разрешённого использования (ВРИ).

Наименование вида разрешённого использования Код, шифр Сельскохозяйственное использование1.0Растениеводство1.1Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур1.2Овощеводство1.3Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур1.4Садоводство1.5Выращивание льна и конопли1.6Животноводство1.7Скотоводство1.8Звероводство1.9Птицеводство1.10Свиноводство1.11Пчеловодство1.12Рыбоводство1.13Научное обеспечение сельского хозяйства1.14Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции1.15Ведение ЛПХ на полевых участках1.16Питомники1.17Обеспечение сельхозпроизводства1.18

Понятие и состав земель населенных пунктов

Земля в России делятся на 7 крупных категорий: земли запаса, лесного фонда, водного фонда,земли, предназначенные для сельского хозяйства, особо охраняемые, производственные и земли населенных пунктов. Каждая из указанных категорий имеет свои особенности, которые следует учитывать при эксплуатации наделов.

Земли населенных пунктов (или ЗНП) – это земельные участки, расположенные в границах городов, сел, деревень и предназначенные для застройки и развития городов и прочих поселений. (ст. 83 ЗК РФ).

Не нужно путать эту категорию и виды разрешенного использования. Это хоть и взаимосвязанные, но совершенно разные понятия.

Что входит в земли населенных пунктов? Сюда включают такие участки, которые относят к следующим территориальным зонам (ТЗ):

• жилым;
• общественным и деловым;
• инфраструктурным;
• сельскохозяйственным;
• рекреационным;
• военным;
• специального назначения и иным.

Категория «земли населенных пунктов» является довольно обширным понятием. Чтобы разобраться более детально в этой теме, понять, какие имеют земли населенных пунктов виды и подкатегории, необходимо затронуть и такой вопрос, как правовой режим ЗНП.

Если вы не знаете, что значит категория «земли населенных пунктов», не можете понять, в чем их отличие от земельных участков иных категорий – обратитесь за консультацией к нашему юристу. Специалист в любое время суток поможет уточнить информацию по вашему вопросу, а также решит иные проблемы: разработает стратегию действий, подготовит требуемые документы, согласует изменения и представит ваши интересы в государственных и иных органах.

Говоря про правовой режим земель населенных пунктов, следует сказать, то его регламентируют несколько нормативно-правовых актов:

• Конституция РФ, как основной Закон государства;
• Земельный кодекс;
• Градостроительный кодекс и пр.

Именно с учетом правового режима ЗНП и устанавливается порядок пользования земельными участками, относящимися к этой категории.

Как устанавливаются границы населенных пунктов

Для населенных пунктов, расположенных на территории городских округов и поселений, границы уточняются в генеральном плане округа или поселения.

Для сельских населенных пунктов за пределами поселений территориальные «рамки» определяют в схеме территориального планирования муниципального района.

Особый режим установления границ введен в 2014 году для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Утверждать изменение границ городов уполномочен Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Что нельзя делать на таких угодьях?

На угодьях, предназначенных под сельхоздеятельность, нельзя делать ничего, что не относится к сельскому хозяйству. Категорически запрещено:

• строить жилые дома (о том, разрешена ли постройка дома на сельскохозяйственных землях, мы подробно писали здесь);
• развивать инфраструктуру;
• проводить автотрассы;
• строить промышленные предприятия;
• использовать под свалки промышленных отходов.

Ограничения, в первую очередь, связаны с сохранением экологии и ландшафта. Ни в коем случае недопустимо сливать на такие участки промышленные отходы, чтобы не погубить верхний плодородный слой почв, загрязнять среду, где отведены места выпаса скота.

Во вторую очередь запреты обусловлены единством сельскохозяйственной экосистемы, которая развивается только при отсутствии грубого и кардинального вмешательства человека в естественную среду обитания. Поэтому здесь соблюдаются специальные нормы, не допускающие изменения качества почв, ландшафта и экологии.

Можно ли не осваивать ЗУ или использовать в иных целях?

ЗУ могут находиться во владении субъектов, перечень которых дан в статьях 15-24 ЗК РФ. Они несут ответственность за принадлежащие им участки. Признаки неиспользования ЗУ выражаются в его заброшенности, зарастании травой, отсутствии признаков человеческого труда и его продукта. Признаки использования не по назначению выражаются в том, что активные действия на участке проводятся, но они не соответствуют установленному ВРИ.

То есть, владельцы осуществляют не разрешённые или запрещённые действия. Согласно нормам закона 101-ФЗ, в таких случаях вменяются административные санкции согласно пунктам 2, 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Допускают взыскания штрафов в следующих размерах:

1. Физ. лицам – 0,3-0,5% кадастровой стоимости участка, но не менее трёх тысяч рублей.
2. Должностным лицам – 0,5-1,5% кадастровой стоимости, но не менее 50 тысяч рублей.
3. Юр. лицам – 2-10% той же стоимости, но не менее чем 200 тысяч рублей.

Кроме этого, по предписанию потребуется привести ЗУ в соответствующий вид, согласно установленному ВРИ. Такая процедура проводится за счёт личных средств нарушителя.

Про ответственность за неиспользование или нецелевое использование таких земель подробно рассказано в отдельной статье.

Каждый участок относится к соответствующей категории. В неё входит несколько видов, разрешающих только целевое использование ЗУ. Установленные нормы содержатся в Классификаторе ВРИ. Их требуется соблюдать, иначе будет вменяться административная ответственность.

Особенности ведения ЛПХ на землях населенных пунктов

Строительство объектов для личного подсобного хозяйства на территории населенных пунктов, отличается от строительства на сельскохозяйственных угодьях. В обоих случаях, на территории ЛПХ можно заниматься одним из трех видов деятельности:

1. садоводство;
2. огородничество;
3. разведение скота.

Разница в том, что на территории населенных пунктов объекты ЛПХ можно строить беспрепятственно. А вот чтобы построить объекты ЛПХ на территории сельхозугодий понадобится разрешение специальной комиссии. Основным критерием для постройки зданий и строений во втором случае служит постоянное целевое использование земли.

Список категорий земельных участков

Каждый вид территории создан с целью стратегического сохранения и эксплуатации недвижимых ресурсов, которые невозможно перенести в пространстве.

Исходя из свойств, которыми обладает участок земли, определяются и возможные формы использования:

• сельскохозяйственные – в их число входят наиболее плодородные площади которые могут применяться с целью производства сельскохозяйственной продукции;
• лесные – площади с густым растительным покровом;
• особо охраняемые площади – земли, имеющие уникальное экологическое значение.

Законодательные органы РФ, исходя из ст.7 3К, выделяют 7 категорий земельных территорий:

1. Сельхоз назначения для поддержания хозяйственной деятельности.
2. Населенных пунктов в качестве административных частей.
3. Фонд лесных насаждений.
4. Фонд водного баланса.
5. Промышленности, транспорта, телекоммуникаций, энергетики.
6. Особо охраняемые зоны (ООТ), имеющих важное экологическое, историческое, культурное или подобное значение.
7. Запаса, к которому относятся приватизированные участки.

Остановимся подробнее на каждой перечисленной категории земельных участков.

Земли сельхозназначения

Статья 77 Земельного Кодекса РФ, утверждает, что к сельскохозяйственной категории относятся территориальные площади, находящиеся за границей административных единиц и имеющие соответствующее использование. В свою очередь законодатели разбивают эту огромную часть земельного ресурса на подкатегории, к которым относятся:

• земли с транспортной, коммуникационной инфраструктурой, лесопосадками и подобными объектами, понижающими пагубное воздействие на местность;
• земельные угодья;
• территории, предназначенные для строений по переработке сельскохозяйственных продуктов;
• участки, занятые водным фондом в форме искусственных противопожарных объектов или подобных единиц.

Угодья, обладающие плодородием, государство охраняет первостепенно. К таким территориям относятся:

• сады;
• пастбища для скота;
• пашни;
• сенокосы.

Стоит отметить, что в статье 77 ЗК РФ не регулируется вопрос определения категории земель садовых товариществ. Однако, последние, находясь за пределами административных пунктов считаются частью категории земель сельхозназначения. Особенностью СНТ является разрешение как на садоводство, так и на создание хозяйственных сооружений, согласно ст. 19 ФЗ №66.

Особо охраняемые территории

Исходя из ст. 94 ЗК к данной категории относятся земли, обладающие специализированным назначением. В большинстве случаев подобные объекты изымаются из гражданского оборота и состоят под государственным контролем в режиме ООТ (особо охраняемой территории). Обратный выход из ООТ в другие категории законом не предусмотрен.

Основные группы ООТ:

1. Лечебно-оздоровительные объекты для лечения и профилактики.
2. Природные заповедники, ботанические сады, национальные и природные заповедники.
3. Объекты историко-культурного наследия.
4. Природоохранные земли лесов и прочие сооружения для защиты экологических объектов.
5. Площади рекреационной функции: оздоровительно- физкультурные, туристические зоны.

Категория лесного и водного фонда

Территории РФ, занятые лесными и водными участками собраны в отдельный тип, в который относят следующие случаи:

• участки лесной хозяйственной деятельности;
• земли, относящиеся к восстановлению растительного покрова;
• территории, занимаемые лесом.

Фонд лесных насаждений является ООТ и регулируется правилами Лесного кодекса РФ. Частные лица становятся собственниками участков такой категории в порядке исключения.

Исходя из статьи 102 ЗК, площади, занятые поверхностными природными водами и гидротехнические сооружения относятся к водным объектам. Согласно Водному кодексу такие земли не разделяются на участки.

Участки земли в населенных пунктах

К числу земель населенных пунктов (ЗНП) относятся площади, отведенные для строительной деятельности и административно-муниципальной работе. ЗНП как категория земли отделена от прочих групп утвержденными границами иных населенных пунктов, сельских местностей, которые не могут пересечь территорию соседних территорий, исходя из генерального плана или схемы территориального планирования.

Статья 85 ЗК РФ регламентирует зоны, которые можно отнести к категории ЗНП:

• Общественно-деловые;
• Жилые;
• Рекреационные;
• Сельскохозяйственные;
• Специальные;
• Производственные;
• Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры.

Градостроительный регламент распределяет тот или иной участок в конкретные виды зон, с присвоением спец значений, в том числе и для земли населенных пунктов, это значит жилая застройка может именоваться отметками типа: Ж1, Ж4, Ж6. Отметка «Д», говорит об отношении к общественно-деловой принадлежности, «И» – инженерные структуры, «П» -производство.

Исходя из нормативного акта №5 к Приказу ФНС №ММВ-7-21/347 от 10.05.2017, категория земли должна указываться в форме специального кода.

Земли запаса

Как и ООР территории запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, однако предусматривается возможность вывода земли в иную категорию, после чего некоторые формы использования станут возможными, при получении разрешения на земли резервного фонда. Такой перевод возможен исходя из ст.13 ФЗ №172 от 21.12.2004 и зависит от направленности будущего использования участка.

Участки земли для промышленности

Территории специального назначения исходя из ст.87 ЗК имеют в своем составе следующие классы:

• промышленные объекты – используются для организации производственных предприятий;
• энергетические объекты – сооружения, обеспечивающие работу ГЭС, АЭС, мест хранения материалов;
• объекты теле и радиосвязи;
• предприятия космической деятельности;
• транспортные системы железнодорожного, автомобильного, воздушного и прочего сообщения;
• военные объекты.

Перевод земли из одной категории в другую

Категория земель может быть изменена. Для того, чтобы участок ЗНП перевести в другой тип, необходимо подать ходатайство в администрацию или другой уполномоченный орган госвласти.

Перевести землю из одной категории в другую может понадобится для того, чтобы заниматься на участке определенными видами деятельности, которые допускаются только после проведения рассматриваемой процедуры.

Пример из практики:

Гр-н Н. является владельцем земельного участка, относящегося к сельскохозяйственной категории, который находится за пределами населенного пункта. Н. построил на участке дом, но зарегистрировать его надлежащим образом не смог, так как возведение жилья на таких участках запрещено. Чтобы узаконить постройку, ему потребовалось перевести надел из одной категории в другую. Для этого он обратился в администрацию с ходатайством, на которое ему дали отрицательный ответ. Это связано с тем, что изменение категории земли возможно только в установленных законом случаях.

Надо отметить, что от категории земельного надела напрямую зависит его кадастровая стоимость. Некоторые компании прибегают к переводу типа земли для того, чтобы снизить налоговую нагрузку.

В принятии заявления к рассмотрению могут отказать, если в уполномоченный орган обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложен неполный пакет документов.

Ходатайство

Содержание ходатайства о переводе категории земель (в том числе земель населенных пунктов) определено на законодательном уровне. В нем в обязательном порядке отражают следующую информацию:

• ФИО, реквизиты заявителя;
• данные уполномоченного органа, куда подается заявление;
• кадастровый номер участка;
• категорию, к которой земля относится в настоящий момент;
• категорию, на которую заявитель просит изменить тип земли;
• основания для проведения процедуры;
• реквизиты правоустанавливающих документов на земельный надел.

Единой формы ходатайства на законодательном уровне не установлено. Главное, чтобы в нем содержалась вышеперечисленная информация. Документ можно написать от руки или заполнить заранее подготовленный бланк.

Вы можете составить ходатайство самостоятельно, например, опираясь на типовой образец, подготовленный специально для вас юристами ЕЮС, но лучше поручить его оформление профессионалам.

Документы

Если вы подадите ходатайство без документов, которые по закону нужно приложить к нему, то вашу заявку никто рассматривать не будет. Подготовьте бумаги заранее, а, если у вас нет времени, – поручите их сбор юристам.

Перечень документов

Краткое пояснение

Паспорт

С паспорта снимают копию

Результаты экспертиз

Экологическая экспертиза нужна не всегда, а только в случаях, установленных законом

Выписка из ЕГРН

Вы можете предоставить бумажную выписку или распечатку электронной

Согласие от владельца земли

Оно нужно, если вы арендуете земельный участок или используете его по иному договору

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то вместо паспорта предоставьте выписку из ЕГРИП. В свою очередь, юридическое лицо подает справку из ЕГРЮЛ.

Сроки

Если уполномоченный орган не принимает заявление о переводе категории земли из одной в другую, он обязан вернуть его заявителю в течение 30 дней с момента его поступления. Причем, в отказе должны быть отражены причины, по которым принято такое решение.

В случае одобрения ходатайства или при отказе, Правительство РФ составляет акт в течение 3-х месяцев с момента поступления заявления, а орган местного самоуправления – в течение двух месяцев.

Если заявитель не согласен с решением Правительства РФ или органов местного самоуправления, исполнительной госвласти, он имеет право обжаловать акт в судебном порядке.

Деятельность, недопустимая на таких земельных участках

Здесь не допускается делать ничего из того, что не служит целям развития города или посёлка. В особенности, если такое действие может повлечь для граждан населённого пункта ухудшение качества жизни.

В силу этого недопустимо нижеследующее:

1. Нарушать градостроительный ландшафт, произвольно застраивая территорию.
2. Наносить порчу экологии поселения, в том числе – при систематическом выбросе в атмосферу, в озёра или реки, на поверхность почв отходов от вредных производств.
3. Использовать городскую среду для животноводства. Иным образом вести сельскохозяйственную деятельность за пределами участков под ЛПХ.
4. Устраивать в населённом пункте свалки, в том числе – свалки радиоактивных и иных отходов.
5. Размещать кладбища и проводить захоронения.
6. Вырубать деревья в зелёной зоне, застраивать места размещения зелёных зон жилыми домами.
7. Вести торговлю в не предусмотренных для этого местах.

При обнаружении перечисленных и аналогичных нарушений, следует подать жалобу в Роспотребнадзор.

Оборот участков в границах земель населенных пунктов

Участки населенных пунктов могут находиться в государственной и частной собственности.

Допускается предоставление участков на территории населенных пунктов на основании договора купли-продажи, путем проведения аукциона на право заключить договор купли-продажи. Разрешена также аренда земель населенного пункта.

Закон установил случаи ограничения оборота земель населенного пункта. Запрещена передача в собственность земли для ИЖС, садоводства, огородничества из территориальных зон особо охраняемых территорий. Не допускается частная собственность на земли общего пользования – улицы, скверы, бульвары, пляжи и др.

Перевод участка в земли населенных пунктов

Изменение категории участка неразрывно связано с его попаданием или исключением из границ населенного пункта. Предложить изменение категории надела могут государственные и муниципальные органы, физические лица, и коммерческие организации.

Заинтересованное лицо подготавливает комплект бумаг следующего содержания:

1. Ходатайство с указанием: кадастровых данных земли, прав на нее, мотива смены категории (в свободной форме).
2. Документ заявителя (дубликат паспорта, выписка из ЕГРН/юрлиц).
3. Подтверждение согласия заинтересованных лиц (совладельцев, арендаторов).
4. Результаты экологической экспертизы (если проводилась).
5. Выписка из реестра недвижимости.

Последние два документа представлять необязательно – запросить информацию может должностное лицо, рассматривающее ходатайство.

Если земля, категорию которой предлагается сменить, находится в частной собственности, ходатайство подается в муниципальный орган. Если надел в собственности Российской Федерации или субъекта, заявка рассматривается исполнительным органом. Максимальное время рассмотрения – 3 месяца. Если результат рассмотрения положительный, то вносятся корректировки в генеральный план и схему территориального планирования населенного пункта. Один из этапов внесения изменений – публичные слушания или общественные обсуждения.

Обновленные данные о категории участка чиновники направляют в Росреестр. Переоформлять свидетельство о правах на участок в связи с изменением его категории не нужно.

Отказ в переводе последует, если:

• планируемое использование земли не соответствует плану развития территории;
• экологический орган власти выдал отрицательную оценку смены категории участка;
• отнесение к иной категории противоречит нормам земельных правовых актов.

Особенности владения и использования земель

Земельные участки, на которых расположены объекты специального назначения (ОСН), имеют ряд особенностей владения и использования. Такие участки относятся к категории земель обороны, которые выделяются для нужд военной обороны и безопасности государства. Владельцы и арендаторы ОСН имеют различные права и обязанности по использованию и охране земель.

Особенности владения земельными участками с ОСН заключаются в том, что это охраняемые территории, доступ к которым ограничен. Любое движение на таких участках может осуществляться только по специальному пропуску, выданному уполномоченными органами. Также владельцы ОСН не могут взять под контроль или в собственность смежные земельные участки, если это нарушит целостность охраняемой территории.

Использование земельных участков с ОСН регулируется законами и правилами, установленными уполномоченными органами. Такие участки могут использоваться только в соответствии с их назначением и не могут быть переведены в другой вид использования без разрешения органов власти. Например, на земельном участке, предназначенном под военный аэродром, нельзя строить жилой дом или проводить торговую деятельность.

• Земли с ОСН имеют значительную ценность и их использование напрямую влияет на безопасность и защищенность государства.
• Владельцы и арендаторы ОСН несут особую ответственность за охрану земель и принятие мер по обеспечению безопасности объектов на этих территориях.
• Не соблюдение правил использования земель с ОСН может повлечь за собой серьезные правовые последствия и даже уголовную ответственность.