В квартире один собственник, а проживают несколько человек, мешают соседям

Члены семьи собственника имеют безусловное, закрепленное законом право пользоваться жилым помещением наравне с его владельцем. Исключением являются лишь случаи, когда между ними заключено особое соглашение о порядке пользования квартирой. При этом они обязаны соблюдать общепринятые правила пользования помещением. Дееспособные совершеннолетние члены семьи еще и несут равные с собственником обязательства по содержанию жилья (в частности, по оплате коммунальных платежей, расходов на ремонт и так далее). При бесхозяйственном обращении с жильем собственник, в соответствии со ст. 35 ЖК РФ, может требовать выселения родственника через суд.

Если право собственности на жилье перешло к другому человеку — члены семьи бывшего собственника, как и он сам, теряют право на проживания на этой жилплощади. Они должны освободить помещение и сняться с регистрационного учета.

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме

Больше всего вопросов, связанных с границами прав собственников жилья, возникает, когда речь идет о квартирах в многоквартирных домах либо их частях. Рассмотрим их подробнее.

Общее имущество

Специфика многоквартирного дома заключается в первую очередь в наличии общего имущества. Оно принадлежит всем собственникам жилья в долях, пропорциональных площади их жилых помещений.

К общему имуществу относятся:

• несущие конструкции здания;
• все помещения общего пользования (лестницы, лестничные площадки, холлы, хозяйственные и технические помещения),
• подвалы, чердаки и крыши;
• все инженерные и санитарно-технические системы (электроснабжения, отопления, вентиляция, водо- и газоснабжения, лифтовое хозяйство и так далее);
• в некоторых случаях — земельный участок, включая придомовую территорию и все, что на ней находится (например, детские и спортивные комплексы, ограждения, объекты благоустройства);
• счет, на котором накапливаются средства на капитальный ремонт дома.

Собственники могут пользоваться общим имуществом (исключая средства со счета на капремонт). При этом они обязаны бережно к нему относиться, соблюдать чистоту и порядок на общих территориях и участвовать в содержании дома в размерах, пропорциональных доле в общем имуществе.

При этом не имеет значения, используется ли это имущество фактически. Люди, проживающие на первом этаже, по закону, должны платить за содержание лифта на равных с теми, кто обитает на последнем.

Право на общее имущество не оформляется отдельно — оно «прилагается» к собственности на квартиру или долю в ней. При оформлении договора купли-продажи или дарения оно автоматически переходит к новому владельцу. При этом хозяева квартир не могут самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе или выделить ее в натуральном виде — даже в случаях, когда она непосредственно прилегает к квартире.

Самопроизвольные перепланировки коридоров и холлов, отгораживание тамбуров, загромождение общих пространств личными вещами, складирование мусора за пределами квартиры — все это является незаконным. Эти действия нарушают права владельцев других квартир, а некоторых случаях еще и правила противопожарной безопасности.

Под запрет попадают внутриквартирные перепланировки, затрагивающие несущие конструкции дома или влияющие на его архитектурную целостность

Любые действия с общим имуществом (перепланировки, сдача в аренду подвального или чердачного помещения, оборудование мест для хранения и так далее) возможны только по решению общего собрания собственников. По сути, право владельца распоряжаться общим имуществом дома выражается в праве голоса на общем собрании.

Сходная ситуация с общим имуществом и у владельцев недвижимости в коммунальных квартирах, где жилым помещением является комната, а общим — коридоры, кухни, санузлы, кладовые и так далее. Собственники комнат в таком случае оплачивают содержание общеквартирного имущества, могут пользоваться им и не вправе ущемлять права соседей. Они обязаны согласовывать с другими жильцами все запланированные изменения.

Принципиальные требования к содержанию квартиры

Вторая особенность жизни в многоквартирном доме — гораздо большее внимание уделяется обязанностям собственника поддерживать свою квартиру в должном состоянии и соблюдать права других жильцов.

Под «должным состоянием» квартиры в данном случае подразумевается ее техническое и санитарное состояние. Границы допустимого определяются в первую очередь влиянием образа жизни собственника на соседей. Разумеется, никто не вправе обязать владельца квартиры еженедельно делать влажную уборку, чинить подтекающий бачок или брать у соседей разрешение на то, чтобы завести кошку или собаку. Однако собственник может быть привлечен к ответственности в некоторых случаях, например:

• квартира находится в антисанитарном состоянии и стала рассадником мышей или тараканов;
• повреждения электропроводки или газового оборудования создают угрозу пожара;
• протекающие трубы стали причиной затопления соседей снизу и ухудшают состояние как собственной, так и чужой квартиры;
• неаккуратное содержание домашних животных привело к появлению на лестничной клетке стойкого неприятного запаха;
• непродуманные или несогласованные ремонтные работы привели к ухудшению состояния соседних квартир или повреждению несущих конструкций дома;
• в квартире хранятся пожароопасные или взрывчатые вещества;
• нарушается законодательство о тишине.

Игнорирование обязанностей по содержанию квартиры, захламление мест общего пользование или варварское использование домового имущества считается бесхозяйственным обращением с жилым фондом. Поэтому владельцам квартир, создающим проблемы соседям, может быть вынесено предупреждение и предписание об устранении нарушений.

Если владелец квадратных метров не предпринимает никаких шагов по исправлению ситуации, в соответствии со ст. 293 ГК РФ он может лишиться квартиры или комнаты. Решение об этом принимает суд. Недвижимость в таком случае выставляется на торги. Бывший собственник получает вырученные от ее продажи деньги за вычетом всех расходов на исполнение судебного решения.

Подводя итоги, можно сказать, что право собственности на недвижимость в многоквартирном доме влечет за собой право пользования общим имуществом и обязанности по его содержанию.

Поведение и образ жизни владельцев недвижимости не должны противоречить санитарным нормам, нарушать интересы соседей и создавать угрозу для их имущества

Юридические последствия двух собственников квартиры

1. Общая доля в собственности

• При наличии двух собственников квартиры, каждому из них принадлежит определенная доля в общей собственности.
• Доли в собственности могут быть равными или неравными в зависимости от соглашения сторон.

2. Совместное владение и использование квартиры

• Двум собственникам квартиры приходится согласовывать решения по интересующим их вопросам.
• Решения принимаются совместно и требуют согласия обоих собственников.
• Совместное владение предполагает равные права и обязанности собственников квартиры.
• Совместное использование может включать такие аспекты, как решение о сдаче квартиры в аренду или о проведении ремонтных работ.

3. Обязанности по единому управлению жилым помещением

• Возникают обязанности по оплате коммунальных услуг и счетов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
• Обоим собственникам предстоит совместное принятие решений по связанным с этим вопросам.
• Собственники обязаны выполнять общие правила пользования жильем и участвовать в общих собраниях собственников.

4. Возможность решения споров

• При возникновении споров между собственниками квартиры может требоваться решение суда.
• Разрешение споров может быть осложнено в случае, если между собственниками нет соглашения или взаимопонимания.

5. Ограничения на отчуждение и обременение квартиры

• Соглашение между собственниками может предусматривать ограничения на отчуждение или обременение квартиры без согласия другого собственника.
• Досрочное выкупление доли собственника, выраженное в отказе от преимущественного права на покупку при продаже квартиры, может потребовать согласия другого собственника.

6. Наследование и передача прав

• При наследовании квартиры двум собственникам может потребоваться составление и утверждение наследственного договора.
• Передача прав требует соглашения и формальной процедуры оформления.

7. Доступ к документам и информации

• Собственники имеют право на доступ к документам и информации, касающейся квартиры.
• Важно иметь возможность обмена необходимой информацией и документами между собственниками.

Преимущества и недостатки общей собственности

Преимущества:

• Совместное владение недвижимостью позволяет распределить финансовую нагрузку между собственниками. Это может быть особенно полезно в случае, когда стоимость объекта высока и его приобретение для одного человека непосильно.
• При наличии нескольких собственников возможно совместное использование объекта недвижимости, что позволяет воспользоваться коммунальными услугами, поддерживать общедоступные зоны и обладать другими совместными ресурсами.
• Общая собственность может создавать дополнительные возможности для сотрудничества между собственниками, включая совместное планирование и выполнение необходимых ремонтных работ или улучшений.

Недостатки:

• Решения, связанные с использованием и управлением общей собственности, требуют согласия всех собственников. В случае недоговоренностей или конфликтов, принятие решений может осложниться, что может замедлить реализацию необходимых действий.
• Совместное использование недвижимости может привести к повышенным износу и износу, особенно если каждый собственник несет разную ответственность за уход и обслуживание объекта.
• Общая собственность может быть временной и не всегда гарантировать долговременное использование недвижимости. Есть риск, что один из собственников захочет выйти из совместной собственности, что может потребовать либо продажи объекта, либо выкупа доли.

Получение отказа от покупки от других собственников

Важный вопрос – обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса , так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Для регистрации отказа потребуется:

• Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
• Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

1. Дата и место составления документа.
2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
3. ФИО, паспортные данные продавца.
4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
5. Цена, которую устанавливает продавец.
6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
7. Печать нотариуса.

• Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки
• Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия

Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия . Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

Правовой статус и обязанности двух собственников

Правовой статус двух собственников квартиры

Когда квартира принадлежит двум или более собственникам, каждый из них имеет равные права и обязанности по отношению к квартире.

Обязанности двух собственников

• Обеспечить сохранность и надлежащее использование общего имущества дома.
• Содержать жилые помещения и общие части в надлежащем состоянии.
• Неуклонно выполнять установленные общим собранием собственников решения.
• Соблюдать правила внутреннего распорядка и предоставлять достаточное комфортное проживание соседям.
• Не вносить изменения в общую недвижимость без согласования с другими собственниками и уплаты соответствующего вознаграждения.

Долевая собственность

Если два или более лица приобрели квартиру на основе долевой собственности, они являются совладельцами доли в этой квартире и имеют право пользоваться ею пропорционально своей доле.

Передача прав и обязанностей

Собственники квартиры могут передавать свои права и обязанности третьим лицам путем договора купли-продажи или дарения, однако для этого необходимо получить согласие других собственников.

Споры и разногласия

В случае возникновения споров и разногласий между двумя собственниками квартиры, они должны стремиться к добросовестному урегулированию конфликта, например, путем проведения переговоров или обращения в арбитражный суд.

Таблица

Правовой статусОбязанностиДолевая собственностьРавные права и обязанности— Обеспечить сохранность и надлежащее использование общего имущества дома.

— Содержать жилые помещения и общие части в надлежащем состоянии.

— Неуклонно выполнять установленные общим собранием собственников решения.

— Соблюдать правила внутреннего распорядка и предоставлять достаточное комфортное проживание соседям.

— Не вносить изменения в общую недвижимость без согласования с другими собственниками и уплаты соответствующего вознаграждения.

— Совладельцы доли в квартире. — Право пользоваться квартирой пропорционально своей доле.

Решение разногласий между собственниками

Когда владение квартирой принадлежит двум или более собственникам, могут возникать разногласия и споры по поводу различных вопросов. Важно найти решение, которое удовлетворит всех собственников и поможет поддерживать гармоничные отношения между ними.

Чтобы решить разногласия, собственникам следует следовать некоторым важным критериям:

• Доверие и коммуникация. Открытая и конструктивная коммуникация является ключевым фактором в разрешении разногласий. Собственники должны быть готовы слушать друг друга, высказывать свои мнения и искать компромиссы.
• Учет прав и обязанностей. Каждый собственник должен сознавать свои права и обязанности в отношении квартиры. Это поможет избежать недоразумений и непонимания.
• Создание правил и договоренностей. Разработка общих правил и договоренностей поможет избежать конфликтов в будущем. Эти правила могут включать разделение ответственности за содержание и уход за квартирой, распределение расходов и распорядок использования общих пространств.
• Поиск компромиссов. Важно найти взаимовыгодные решения, которые удовлетворят интересы всех собственников. При необходимости можно обратиться к посредникам или юристам, специализирующимся на разрешении споров между собственниками квартир.
• Учет законодательства. В случае разногласий, связанных с правами и обязанностями собственников, следует обратиться к законодательству. Знание своих прав и обязанностей поможет собственникам защитить свои интересы.

Необходимо помнить, что решение разногласий может затянуться, но важно сохранить терпение и стремиться к компромиссу. Это поможет создать благоприятную и гармоничную среду для всех собственников.