Самовольное увеличение размера земельного участка при определении границ земельного участка

Границы и площадь земельного участка – это две важных его характеристики. По сути граница является некой условной линией, соединяющей две поворотные точки.

Представим себе обычный четырехугольный участок. Он имеет 4 поворотные точки в каждом углу. Линия между ними будет границей. Для многоконтурных участков таких точек будет больше.

Во время кадастровых исследований инженер устанавливает местоположение координат характерных точек границ земельных участков, а уже затем соединит их линиями на плане. Эти линии и будут границами. От того, насколько точно установлены координаты поворотных точек, будет зависеть точность определения границ. При постановке земли на кадастровый учет, указываются не длины границ, как это могло бы показаться, а координаты характерных точек. Только таким образом можно однозначно определить местоположение земельного участка, исключив вероятность разночтений.

Для установления границ земельного участка и проводится процедура межевания. Тем не менее, говорить о том, что в отношении вашего земельного участка установлены границы можно только после того, как необходимые данные будут внесены в Кадастр. Узнать, было ли межевание, очень просто. Посмотрите в кадастровой выписке характеристики вашего участка. Если границы устанавливались, все данные будут указаны в этом документе.

Определение точных границ земельного участка, в первую очередь, необходимо владельцу надела, так как оно позволяет защитить права собственника. Несмотря на это, даже при проведенном межевании можно оказаться вовлеченным в граничный спор с соседями. Это имеет несколько причин. Во-первых, во время определения координат поворотных точек существует погрешность, допускаемая законом. Во-вторых, на местности эти точки могут выглядеть по-разному. В результате не редко встречаются ситуации, когда фактическая граница проходит внутри ранее построенного здания. Еще чаще фактические границы проходят вдоль заборов, стен зданий, могут быть представлены колышками.

Для того чтобы фактическая граница была установлена в соответствие с законом, она должна соответствовать данным из кадастра. То есть, если ваш забор между двумя участками проходит по линии между поворотными точками, все законно.

Как согласовать границы участка с соседями?

В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.

Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.

Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

2. Порядок изменения границ земельного участка

Процедура изменения границ земельного участка предусматривает следующие стадии:

• •разработка проекта изменения границ земельного участка;
• •установление границ земельного участка;
• •государственная регистрация изменения земельного участка на основании изменения его границ.

Не допускается выполнение работ по изменению границ земельных участков в случае:

• •несоответствия фактического использования земельных участков их целевому назначению (например, на участке, предоставленном для огородничества, построена баня);
• •несоответствия фактических границ земельных участков границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) документах регистра недвижимости (например, забор «проходит» не по границе участка);
• •самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке (на земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы, сюда же можно отнести возведение капительного строения за пределами предоставленного земельного участка или с «заступом» за границу);
• •наличие земельного спора;
• •несоответствие изменяемых границ земельных участков утвержденной градостроительной документации;
• •если изменение границ земельных участков влечет занятие земель (земельных участков), предусматривающих определение и возмещение потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, а также убытков землепользователям;
• •если смежные земельные участки, границы которых изменяются, имеют разное назначение в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества и (или) относятся к разным категориям земель;
• •если изменение границ земельных участков влечет увеличение площади земельных участков, в том числе в случае изменения фиксированных границ земельных участков за счет земель, расположенных в границах населенных пунктов, не предоставленных землепользователям в установленном порядке и не находящихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;
• •изменение границ земельных участков влечет нарушение иных требований законодательства Республики Беларусь.

Для изменения границ земельного участка, находящегося в частной собственности, собственнику участка можно сразу обращаться в организацию (или к индивидуальному предпринимателю), специализирующейся на выполнении такого рода работ (далее – исполнитель работ) для разработки проекта изменения границ земельного участка. Если же земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, постоянное (временное) пользование или аренду, то землепользователю необходимо обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка, который, если не усмотрит противопоказания к изменению границы, обязан в течение 5 рабочих дней направить исполнителю работ поручение на разработку проекта изменения границ земельного участка.

Исполнитель работ при разработке проекта должен предусмотреть возможность подъезда к участку (ширина проезда не менее 3,5 м), а также обеспечить соблюдение требований относительно прохождения границы земельного участка на расстоянии не менее 3 м от жилого дома (садового домика), не менее 1 м – от хозяйственных построек, пергол и беседок, не менее 4 м – от вольеров с домашними животными, не менее 3 м – от высокорослых плодовых деревьев (яблоня, груша, черешня и т.п.), не менее 2 м – от среднерослых плодовых деревьев (вишня, слива и т.п.), а также от карликовых плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м – от ягодных (смородина, малина, виноград и др.) и декоративных кустарников, иные обязательные требования, предъявляемые к установлению границ земельного участка.

Если проект разрабатывается в отношении границ земельного участка с фиксированными границами, то исполнитель работ обязан произвести обследование земельного участка с выездом на местность.

Если в результате обследования будет установлено:

• •несоответствие фактического использования земельного участка его целевому назначению;
• •несоответствие фактических границ земельного участка (установленного ограждения) границам, указанным в правоудостоверяющих документах и (или) в документах регистра недвижимости;
• •наличие самовольно возведенных капитальных строений (зданий, сооружений);
• •несоответствие утвержденной градостроительной документации;
• •наличие земельного спора,

то каждое из этих обстоятельств является основанием для приостановления разработки проекта изменения земельного участка.

Изменения (нарушения), выявленные при обследовании, отображаются исполнителем работ на земельно-кадастровых планах земельных участков. На исполнителя работ возложена обязанность письменно информировать местный исполнительный комитет о нарушениях, установленных им при обследовании земельного участка. Возобновить работы по изменению границ земельного участка исполнитель работ вправе только после получения от местного исполнительного комитета сведений о том, что выявленных нарушения устранены.

Вот какой порядок изменения границ земельного участка предусмотрен действующими в настоящее время нормативными документами.

Как продать земельный участок после перераспределения?

Прежде всего необходимо дождаться окончания процедуры, получить соответствующие документы на надел, посмотреть, какое назначение он теперь имеет.

При перераспределении старые территории будут признаны несуществующими. Новые должны быть оформлены по всем правилам. Владелец такого участка сможет продать его, только если надел находится в частной собственности. Если он арендует территорию и не является полноправным хозяином, реализовать ее не сможет.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Что делать в случае спора с соседями?

Когда вы оказываетесь в ситуации граничного спора с соседями, в первую очередь, постарайтесь договориться. Если определение координат участка на местности спровоцировало разногласия между собственниками смежных владений, нужно находить компромисс. Споры о прохождении границы участка в натуре можно решить разными способами:

• Определение погрешности. Как мы уже говорили, закон устанавливает допустимую погрешность при установлении границ. Величина этой погрешности различается в зависимости от категории земли. Обычно, если спор идет из-за нескольких десятков сантиметров, оказывается, что они находятся в пределах погрешности.
• Вынос в натуру. Это кадастровая процедура, позволяющая установить точное местоположение земельного участка на местности. Поэтому будьте готовы нести дополнительные затраты. Кадастровый инженер на основе данных из ГКН устанавливает на местности поворотные точки.

Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования спора является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого он составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.

Когда соседи не готовы к мирному диалогу относительно спорных границ смежных земельных участков, единственный вариант – обращение в суд. Такой подход потребует времени, дополнительных затрат, но решение суда окончательно поставит точку в споре. Нужно быть готовым к тому, что вам все равно придется проводить землеустроительную экспертизу, так как в делах по земельным спорам она назначается практически всегда.

Как уточнить границы земельного участка

Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).

Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.

Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.

Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:

• не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
• если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.