Принадлежит ли собственнику квартиры в многоквартирном доме часть придомовой территории

Любой собственник обращается в уполномоченные органы (в Москве это Департамент городского имущества), а все мероприятия по межеванию и постановке на кадастровый учет ведет орган. Собственник не несет никакие расходы.

После того, как принято решение о приватизации на общем собрании, нужно правильно выполнить все шаги. Наши юристы дистанционно помогут вам приватизировать территорию под МКД, оформить документы, осуществить межевание и поставить участок на кадастровый учет.

Определение границ участка

Участок не поставят без межевания на кадастровый учет, это обязательная процедура. А вот право собственности на землю зарегистрировать могут (данные Росреестра). Однако в любом случае лучше все сделать по закону и оформить все необходимые документы. Если вы не имеете точного представления о том, где находятся границы, это чревато проблемами.

Для межевания придомовой территории органу следует обратиться в компанию, которая предоставляет соответствующие услуги и имеет допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ.

На месте с помощью специального оборудования инженер определит границы и установит межевые знаки. После проведения работ вам выдадут готовые документы для Росреестра.

Также подготовить проект межевания может соответствующий отдел администрации.

Постановка на кадастровый учет

Итак, администрация направляет в Росреестр документы для постановки участка на кадастровый учет.

Чтобы произвести постановку участка на кадастровый учет, нужно предоставить сотрудникам администрации соответствующие документы.

Регистрация права собственности

Согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…», нет необходимости специально регистрировать право собственности на придомовую территорию МКД: она переходит в собственность владельцев квартир сразу же при постановке на кадастровый учет.

Сроки и расходы

Процедура проведения приватизации земельного участка под МКД обычно занимает немало времени:

• примерно 14 дней потребуется на предварительное информирование жильцов о собрании, а также его проведение (важно, чтобы на него пришли не менее половины всех собственников квартир в МКД);
• подготовка акта о передаче земли в собственность жильцов, как правило, занимает 15-30 рабочих дней;
• срок изготовления кадастрового паспорта составляет до 2-х месяцев;
• получение техпаспорта дома – до 2-х недель;
• внесение изменений в госреестр потребует до 14 дней.

Процесс приватизации занимает в среднем от 3 до 6 месяцев, а в некоторых случаях и больше.

Что касается стоимости, то земля передается в руки владельцев жилья бесплатно. Никаких расходов в данном случае не будет.

Мы подготовили для вас бланк протокола общего собрания, с ним можно ознакомиться ниже:

Условия оформления придомовой территории в собственность

Соблюдение некоторых условий является обязательным для успешной приватизации земли под МКД. Так, переоформить участок в совместную собственность жильцов возможно только, если:

• территория имеет строго определенные границы;
• дом возведен и введен в эксплуатацию в пределах норм, предусмотренных ЗК РФ и градостроительным законодательством;
• земля под застройку использовалась на законных основаниях.

Это касается того органа местного самоуправления, который будет заниматься формированием. Сам заявитель не обязан соблюсти какие-либо условия.

Учитывайте, что абсолютно каждый собственник, который хочет принять участие в приватизации, имеет такое право.

Поскольку земля под МКД не приватизируется, а всего лишь формируется и ставится на кадастровый учет, то быть собственником доли в земле под МКД можно неоднократно.

Оформить придомовую территорию в собственность можно только при соблюдении ряда условий. Наши юристы в дистанционном порядке расскажут, какие документы надо подготовить и куда их подать.

Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы

Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.

Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:

№

Плюсы приватизации участка под МКД

1

Возможность использования территории по своему усмотрению

На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей.

2

Защита земли

Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли.

3

Коммерческое использование

На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД.

Несмотря на очевидное наличие преимуществ, процесс переоформления земли в совместную собственность отличается и рядом недостатков:

№

Минусы приватизации участка под МКД

1

Обязанность благоустраивать и содержать территорию самостоятельно

На плечи собственников ложатся расходы, связанные с теми или иными работами по благоустройству земельного участка (речь идет, например, об установке детских игровых комплексов или об озеленении).

2

Проведение ремонта

Владельцам участка придется отвечать за ремонт объектов, находящихся на приватизированной земле.

3

Штрафные санкции

Если придомовая территория эксплуатируется с нарушениями, это может стать причиной для наложения штрафа. Так, нести ответственность придется за организацию несогласованной автопарковки, несвоевременные вывоз мусора или уборку снега и т.д.

Таким образом, получая в собственность землю, жильцы приобретают больше прав и свобод по ее использованию. Вместе с тем, им приходится выполнять ряд требований по содержанию участка во избежание штрафных санкций.

Естественно, не сами владельцы квартир будут заниматься управлением эксплуатацией благоустроенной территории – есть специальные организации, нанимаемые для этого. При постановке на кадастровый учет земельного участка под МКД, он переходит в собственность всех собственников помещений МКД. То есть включается в состав общего имущества МКД. За содержание общего имущества МКД отвечает та организация, которая управляет этим МКД в рамках Договора управления. Поэтому принимать отдельное решение о передаче земли под содержание не требуется.

Как использовать придомовую территорию

Когда общедомовой земельный участок принадлежит собственникам жилья, управление им может осуществляться тремя различными способами.

1. Собственники принимают решение самостоятельно, на общем собрании.
2. Управление возложено на ТСЖ или выбранный кооператив.
3. Ответственность возлагается на управляющую компанию.

Вне зависимости от того, кому принадлежит общедомовая территория, существует ряд ограничений, связанных с ее использованием.

1. Не разрешается каким-либо образом создавать препятствия для обслуживания всех коммуникационных систем дома, перекрывать доступ на территорию для жильцов и иных лиц.
2. Запрещается также мешать работам, направленным на обустройство и облагораживание общедомовой площади.
3. Нельзя устанавливать гаражи или хозяйственные постройки на общедомовой площади. Исключение составляют только ветераны Великой Отечественной Войны.
4. Парковка автомобилей может осуществляться исключительно в специально отведенных для этого местах.
5. Запрещена несогласованная вырубка деревьев и кустарников, а также посадка любых зеленых насаждений. Для проведения таких работ необходимо разрешение администрации или решение собрания жильцов.
6. Не допускается возведение препятствий в виде оград и заборов вокруг объектов, находящихся в общем пользовании всех собственников.

Придомовая территория многоквартирного дома может быть передана в пользование третьим лицам за определенную плату. Решение о том, кому и на каких условиях сдавать площадь в аренду, принимается на общем собрании жильцов.

Таким же образом осуществляется и распределение полученной прибыли. Она может быть направлена на различные нужды, к которым относятся: оплата коммунальных услуг, установка новых объектов и иное облагораживание участка.

Хотя прилегающий к дому участок земли и находится в общедолевой собственности всех владельцев жилья, невозможно выделить конкретную его часть в личное пользование одного жильца или группы жильцов.

Как можно использовать придомовую территорию

Что считается придомовой территорией многоквартирного дома? Закон не дает точного определения, но на основании норм Жилищного кодекса можно сделать вывод что общедомовой территорией считается:

• общие площади внутри дома, земельный участок под домом и рядом с ним;
• принадлежащая всем владельцам квартир на праве долевой собственности;
• переходящая безвозмездно при покупке жилого помещения.

Правила ее использования установлены законом. Они включают:

• общее пользование;
• коммерческое использование;
• частное пользование.

Под общим пользованием понимается беспрепятственное посещение и использование объектов, расположенных на детских и спортивных площадках, бельевых сушилок, парковок.

Под коммерческим использованием понимается сдача в аренду подвальных или чердачных помещений, размещение рекламных баннеров на стенах дома. Возможность использования общего имущества в коммерческих целях определяется на общем собрании собственников. Денежные средства по договору аренды идут на компенсацию платежей за капитальный ремонт, ремонт подъезда или благоустройство территории.

Под частным использованием понимается размещение пристройки к дому. Обычно владельцы квартир на первых этажах размещают балконы. Строительные работы на общей территории возможны с предварительного согласования с другими собственниками.

Юрист широкого профиля. Специализируется на земельном праве, гражданском, семейном и уголовном праве

Задать вопрос юристу

Владельцам квартир запрещается:

• возводить самовольные постройки;
• самовольно озеленять участки или осуществлять сельскохозяйственные работы.

Закон о придомовой территории многоквартирного дома запрещает собственникам препятствовать:

• доступу уполномоченных лиц к инженерным сооружениям;
• прохождению других людей;
• проезду автомобилей;
• свободной парковке автомобилей на общей автостоянке.

К нарушителям могут применяться меры административной и уголовной ответственности.

Можно ли приватизировать участок под МКД

Приватизация – понятие общее. Придомовую территорию можно лишь бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. А под приватизацией, как правило, подразумевается безвозмездное получение жилой недвижимости от государства или от муниципалитета, если граждане проживают в нем по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации…»). Также в соответствии с законом, можно приватизировать муниципальное либо государственное имущество, включая земельные участки (ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, который находится рядом с МКД, относится к его имуществу. А потому жильцы дома могут приватизировать в совместную собственность ту или иную площадь. Она определяется органами местного самоуправления в зависимости от конкретных характеристик МКД. Например, не всегда детская площадка, расположенная вблизи МКД, входит в придомовую территорию. Теоретически это могут быть:

• благоустроенные зоны в непосредственной близости;
• спортивные и детские площадки;
• автостоянки;
• места, которые используются для сушки белья;
• землю прямо под зданием;
• иные территории.

Если земля под многоквартирным домом переходит в собственность жильцов и перестает быть государственной, то муниципальные власти уже не смогут использовать ее в собственных целях без заблаговременного согласия владельцев. В случае отчуждения участка все собственники должны получить дополнительные денежные компенсации.

Если МКД сдан до 2005 г., существует вероятность, что участок придомовой территории так и не прошел процедуру формирования. Соответственно, его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность. К сожалению, и с новыми домами существует проблема: МКД сдается без выделения придомовой территории, и тогда жильцам приходится обращаться дополнительно к уполномоченному органу для формирования земли.

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Отказ в приватизации и обращение в суд

Как правило, приватизация земель под МКД проходит без особых проблем. Раньше даже практиковалось, когда некоторые региональные власти сами предлагали владельцам квартир оформлять участки на собственников дома, так как это позволяло управленцам снять с себя лишнюю ответственность и некоторым образом сократить расходы.

Бывает и так, что по каким-то причинам не получается приватизировать придомовую территорию, поскольку администрация в ответ на заявление направляет отказ. Так происходит, например, если вы вовремя не предоставили те или иные требуемые документы, неверно оформили протокол общего собрания и т.д. Письменный отказ вы можете оспорить в суде.

Если вы примете решение инициировать судебное разбирательство, следует подать иск в районный суд по адресу спорного земельного участка. Вы можете сделать это лично, через представителя либо в Интернете – с помощью ГАС «Правосудие». Если ваши исковые требования будут удовлетворены, на основании судебного решения участок поставят на кадастровый учет.

Если в процессе приватизации земель МКД вы получили отказ от администрации, обращайтесь в суд. Наши юристы дистанционно проанализируют сложившуюся ситуацию, найдут причины отказа, помогут вам правильно подготовить пакет требуемых документов и подать иск в суд, чтобы в итоге приватизировать придомовую территорию.

Разница процедуры для новостроек и для МКД на вторичном рынке

Многоквартирные дома на вторичном рынке недвижимости, возведенные еще до момента принятия ЖК РФ, т.е. до 1.03.2005, размещаются на муниципальной земле. Собственники вправе приватизировать территорию под такими домами путем обращения с заявлением в местные органы власти.

В случае со старым жилым домом для приватизации территории под ним вам понадобится кадастровый паспорт. Если данного документа нет, процедура оформления проводится в общем порядке.

После принятия ЖК РФ, дольщикам, покупающим квартиры в новостройках, предоставили право на земельный участок под многоквартирным домом. Приобретая недвижимость в строящемся либо недавно сданном доме, владелец жилья автоматически становится собственником части земельного участка, на который оформлен кадастровый паспорт.

Личное использование придомовой территории

Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.

На практике собственники используют общий участок в следующих целях:

• возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
• строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
• выделение участка для личных посадок.

Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:

• Самовольная постройка;
• возведение законного объекта.

Для этого потребуется получить:

• согласие всех собственников квартир в доме;
• разрешение Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
• разрешение пожарной инспекции;
• заключение комитета по архитектуре.

Дополнительно оформляется кадастровая и техническая документация на квартиру. После чего все документы подаются в Росреестр для регистрации. Процедура узаконивания самовольной постройки является очень сложной. Велика вероятность получения отказа одного из уполномоченных органов.