Применение ст 11 5 зк рф если участок меньше нормы

Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, при изъятии у физического лица недвижимого имущества ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере стоимости такого имущества. Данный вывод также следует из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 августа 2019 г. № 03-04-05/62394 «О предоставлении имущественного налогового вычета при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд». Но нужно помнить, что имущественный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Что касается налога на прибыль организаций, то здесь ситуация неоднозначная.

С одной стороны, Минфин указывает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ). Следовательно, для целей налогообложения переход права собственности признается реализацией, а средства, полученные бывшим собственником, следует учитывать в составе доходов от реализации. При этом организации вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением изъятых объектов недвижимости. Указанный подход отражен, например, в Письме Минфина России от 9 апреля 2018 г. № 03-03-06/1/23095.

С другой стороны, суды не всегда поддерживают позицию, изложенную Минфином. Зачастую арбитры полагают, что при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает6. Логика судов заключается в том, что взимание налога на прибыль с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция судов выглядит более чем здравой. Если у вас изъяли земельный участок и предоставили компенсацию в размере его рыночной стоимости, то после ее обложения налогом у вас останется в денежном выражении меньше, чем было до изъятия. И это нарушает ваши права. Вот только если налоговики не согласятся с вашими доводами и сошлются на позицию Минфина, то восстановить нарушенные права можно будет только в суде.

Второй комментарий к СТ 51 ЗК РФ

1. Подобные нормы, регулирующие реквизицию имущества, содержатся в ст. 242 ГК. В отличие от ГК в п. 1 комментируемой статьи реквизиция рассматривается только как временное изъятие земельного участка у его собственника. Хотя в самой статье такой подход последовательно не выдерживается, поскольку согласно п. 3 комментируемой статьи реквизиция земельного участка может влечь за собой и прекращение права собственности на земельный участок.

Можно заметить, что реквизиция является способом принудительного прекращения права собственности на земельный участок. В отличие от общих положений ст. 35 Конституции, которые допускают исключительно судебный порядок принудительного прекращения права собственности, нормы о реквизиции предусматривают применение этой процедуры по решению административного органа, без обращения в суд. Конечно, реквизиция – крайняя мера, эффективное использование которой возможно только по оперативному решению, принимаемому в административном порядке, но противоречие конституционных, гражданских, земельных норм должно быть решено путем внесения изменений в соответствующие нормативные акты.

Реквизиция является основанием прекращения не только права собственности на земельный участок, но и иных прав на землю: пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования и аренды (см. п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46, п. 1 ст. 47 ЗК).

2. В п. 2 комментируемой статьи законодатель подчеркивает, что реквизиция и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, являются различными основаниями прекращения прав на землю и регулируются различными нормами.

3. При изъятии земельного участка в связи с реквизицией собственник может выбрать один из двух способов защиты его прав, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи: выплату рыночной стоимости земельного участка или предоставление равноценного земельного участка. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде (ст. 242 ГК). Кроме этого, собственник вправе требовать возмещения иных убытков, вызванных реквизицией земельного участка. Если право собственности на земельный участок не прекращается, то собственнику земельного участка согласно п. 1 комментируемой статьи возмещаются лишь убытки, вызванные временным изъятием земельного участка.

4. В п. 4 комментируемой статьи установлена гарантия собственника требовать возврата земельного участка в судебном порядке при отпадении оснований установления реквизиции. Данная норма дублирует положение п. 3 ст. 242 ГК.

5. Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает возможность временного занятия (при отсутствии необходимости реквизиции) земельного участка на период действия обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. По-видимому, в данном случае должны применяться положения ст. 56 ЗК России, регулирующие ограничения прав на земельные участки. Комментируемая статья только предусматривает возмещение убытков собственнику земельного участка, вызванных временных ограничением его прав.

6. Рыночная стоимость реквизированного земельного участка и размер убытков должны быть определены на момент принятия решения об изъятии земельного участка в связи с реквизицией. Иной подход – при определении цены на момент наступления чрезвычайных обстоятельств – необоснованно возложит риск несения убытков на принявший решение о реквизиции орган исполнительной власти до принятия им соответствующего решения. Кроме того, нельзя не учитывать, что этот орган действует в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими обстоятельствами угроз. С другой стороны, определение стоимости и убытков на более позднюю дату (например, на момент реального занятия земельного участка) затрагивает законные интересы собственника земельного участка, поскольку наступление чрезвычайных обстоятельств, как правило, влечет понижение стоимости земельного участка.

Другой комментарий к статье 11.9 Земельного Кодекса РФ

Процесс образования земельных участков не может быть произвольным. В связи с этим ЗК РФ устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать образуемые и изменяемые земельные участки.

Одним из главных требований, предъявляемых к земельным участкам, является соблюдение установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров, которые устанавливаются градостроительным регламентом. Согласно п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки и определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также градостроительные регламенты для которых не устанавливаются, должны определяться в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами. Согласно п.1 ст.4 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства.

________________ Согласно ч.4 ст.36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В соответствии с ч.6 ст.36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

До настоящего времени такие федеральные законы не приняты. Попыткой комплексного урегулирования вопросов использования земельных участков, на которых действие градостроительного регламента не распространяется, а также для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, является внесенный Правительством РФ в Государственную Думу проект Федерального закона N 465407-6 “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию” (Официальный сайт Государственной Думы www.duma.gov.ru.).

Например, в соответствии со ст.6 закона Московской области от 12 июня 2004 года N 75/2004-ОЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области” минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2 гектара.

В соответствии с п.2 ч.3 ст.27 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет земельного участка, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Границы муниципальных образований и границы населенных пунктов отражаются в генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов (п.1 ч.6 ст.19, п.2 ч.5 ст.23 ГрК РФ). Согласно п.2 и п.3 ч.1 ст.15 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границы между субъектами РФ, границ муниципального образования и об установлении или изменении границ населенного пункта.

При поступлении в орган государственного кадастрового учета сведений о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов такие сведения отражаются на публичных кадастровых картах, которые предназначены для использования неограниченным кругом лиц.

________________ См.: Приказ Министерства экономического развития РФ от 19 октября 2009 года N 416 “Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт” // РГ. 2009. 17 дек. N 242.

Таким образом, опираясь на сведения государственного кадастра недвижимости о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов орган государственного кадастрового учета проверяет соответствие образуемого или измененного земельного участка требованиям ЗК РФ в части недопустимости пересечения таких границ с границами земельного участка.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участков объектов недвижимости. Так, например, невозможно осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку в соответствии со ст.36 ЖК РФ такой земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в таком многоквартирном доме.

При этом согласно ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а собственник такого помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ч.5 ст.38 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” графическая часть межевого плана должна отражать доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута. В связи с этим образование земельных участков, доступ к которым не может быть обеспечен, в том числе путем установления сервитута, также не допускается.

Раздел, перераспределение или выдел земельных участков также не может быть осуществлен, если образуемые в результате этого земельные участки нельзя будет использовать в соответствии с их разрешенным использованием ввиду наличия установленных обременений (ограничений).

Так, широко распространенным случаем на практике является нахождение земельного участка в охранной или санитарно-защитной зоне, в том числе когда в такой зоне находится не весь земельный участок, а его часть.

Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 “О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон” в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

________________ СЗ РФ. 2009. N 10. Ст.1220.

Таким образом, если в вышеупомянутой охранной зоне находится часть земельного участка, предназначенного для строительства, например, гаража, то при образовании такой части в виде самостоятельного земельного участка размещение гаража на этой части земельного участка будет противоречить правовому режиму, установленному для этой охранной зоны. В связи с этим образование земельного участка подобным образом не допускается.

Понятия вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы в ЗК РФ не раскрываются, в связи с чем на практике участникам земельных отношений и органам кадастрового учета зачастую достаточно сложно установить, характеризуется ли образуемый земельный участок такими признаками. Однако эти понятия имеют исторические корни. В частности, термины “чересполосица” и “вклинивание” ранее использовались в законодательстве советского периода.

________________ См., например: постановление Совета Министров РСФСР от 23 июня 1966 года N 286 “О мерах по улучшению землеустройства, введения и освоения правильных севооборотов в колхозах и совхозах” (СП РСФСР. 1966. N 11. Ст.51), ст.59 ЗК РСФСР (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст.768). В постановлении ЦИК СССР, СНК СССР от 3 сентября 1932 года N 1356 “О создании устойчивого землепользования колхозов” (СЗ СССР. 1932. N 66. СТ.388) чересполосица названа в качестве “бича единоличного хозяйства”.

Образование земельных участков должно осуществляться с учетом территориальных зон, установленных при градостроительном зонировании, а также границ лесничеств и лесопарков. Пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны является основанием для приостановления государственного кадастрового учета земельного участка (п.6 ч.2 ст.26 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).

Недопустимость пересечения границ земельных участков с границами лесничеств и лесопарков объясняется тем, что последние в соответствии со ст.23 ЛК РФ являются основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов. Согласно ч.5 ст.69 ЛК РФ проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.

Объективными исключениями из общих правил является образование земельных участков для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Такие исключения сформулированы законодателем исходя из того, что участки недр являются самостоятельным объектом недвижимости (ст.130 ГК РФ) и образование земельного участка в данном случае осуществляется только в целях обеспечения доступа к участку недр, а также специфики линейных объектов, которые могут иметь длительную протяженность с сопутствующим пересечением не только территориальных зон, но и границ муниципальных образований, границ субъектов РФ (например, автомобильные дороги федерального значения, магистральные газопроводы и т.д.) и объектов, режим использования которых определяется исходя из особенностей, предусмотренных водным законодательством.

Второй комментарий к СТ 11.4 ЗК РФ

1. Природа права общей собственности на земельный участок не отличается от права общей собственности на иные объекты, поскольку во всех случаях присутствуют множественность субъектов и нераздельность объекта. Под разделом земельного участка понимается прекращение его существования с целью формирования нескольких новых земельных участков из одного, принадлежащих нескольким лицам или одному лицу (исключение см. в п. 4 комментируемой статьи или других ФЗ). Независимо от того, как произведен раздел земельного участка, по соглашению (в нотариальном порядке) или в судебном порядке, он подлежит государственной регистрации (см. п. 3 ст. 24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимость”).

2. Как правило, общая собственность на имущество, в том числе на земельный участок, является долевой и выражается в виде дробей, общая сумма которых всегда составляет единицу. Из этого вытекает правило, согласно которому при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. Это легко представить на примере раздела земельного участка, собственником которого был наследодатель, между несколькими наследниками. При разделе наследственного земельного участка каждому наследнику будет определена конкретная доля, составляющая часть целого. В случае реального раздела земельного участка в соответствии с долями общая собственность может быть прекращена, но при этом не должно быть каких-либо общих объектов на земельном участке.

Раздел в натуре зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав и ряда условий технико-юридического характера. Так, ст. 1 Закона Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – 2 га, садоводства или дачного строительства – 0,06 га, огородничества – 0,04 га. Если доля каждого сособственника меньше указанного размера, земельный участок не может быть разделен.

3. Исключением из общего правила является раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. В этом случае раздел не прекращает существования земельного участка, предоставленного указанным объединениям, и соответствует проекту организации и застройки территории либо другим документам, устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении.

Земельный участок, раздел которого осуществлен с образованием нескольких земельных участков, сохраняется в измененных границах, но не прекращает существования земельного участка. Все образуемые участки также будут предназначены для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства. При разделе земельных участков перечисленных категорий следует учитывать минимальный размер земельного участка, способный обеспечить его целевое назначение гражданину.

4. Если земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства (например, дач, коттеджей), то раздел вправе производить не физическое лицо, которое является правообладателем конкретной дачи, коттеджа. Субъектом земельных отношений в данном случае является лицо, с которым заключен договор аренды земельного участка (дачно-строительный кооператив, садовое или огородническое некоммерческое объединение, СНТ и др.), поэтому раздел земельного участка осуществляется им с учетом требований ГрК и соответствующих инструкций и согласно утвержденному проекту межевания территории.