Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности в московской области

Данный перевод осуществляется путём исключения участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. В который земли включаются исходя из высокой кадастровой стоимости, наличия мелиорации или ряда иных факторов.

В свою очередь исключение из перечня позволит применять к участку градостроительный регламент зоны сельхозпроизводства (СХ-3 в ПЗЗ Московской области).

Подробно о переводе сельскохозяйственных угодий.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция

ВажноСегодня на рынке недвижимости весьма ценятся загородные участки для строительства жилья. В связи с этим особую актуальность приобретает перевод земель сельхозназначения в другую категорию с целью последующей застройки. Почему девелоперов интересует земля сельхозназначения Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать. Как грибы после дождя в последнее десятилетие вокруг крупных промышленных центров растут элитные коттеджные поселки, которые построены на бывших сельхозземлях, причем предварительно девелоперам пришлось перевести землю сельхозназначения в другую категорию.

Перевод сельхозземель в границу населённого пункта с установлением зоны комплексного развития территории (КРТ)

Во многих случаях, связанных с масштабным строительством, включение земельного участка назначения в границы населённого пункта и получение права на такое строительство будет возможно только при условии включения участка в зону комплексного развития территории (КРТ). Хотя застройка участка в рамках процедуры комплексного развития влечёт ряд дополнительных сложностей на этапе строительства, во многих случаях она будет или безальтернативным вариантом или более простым с точки зрения взаимодействия с согласующими органами. Кроме того, процедура КРТ, при всех её сложностях, также позволяет застройщику разрешить ряд вопросов связанных с обеспечением участка дорогами, коммуникациями и т.д.

Так в Московской области строительство больших массивов жилой застройки на практике может быть согласовано только в режиме КРТ.

Но и в ряде иных случаев в Московской области согласовать установление зоны КРТ будет проще чем «обычной» территориальной зоны с желаемыми видами разрешённого использования.

Включение сельскохозяйственных земель в границы населённых пунктов

Данный вариант перевода сельскохозяйственных земель предполагает наиболее широкий выбор вариантов их дельнейшего использования. Может идти речь как о жилом, так и о промышленном строительстве, иных видах застройки.

Для включения участка в границы населённого пункта достаточно внесения изменений в генеральный план муниципального образования в части границ населённых пунктов.

Но поскольку включение сельскохозяйственного участка в границы населённого пункта это не самоцель и чаще всего производится для его дальнейшей застройки – необходимо предусмотреть в генплане установление для него функциональной зоны, предполагающей соответствующий вид строительства. А также, одновременно с изменением генплана или после него, внести изменения в правила землепользования и застройки с установлением соответствующей территориальной зоны, допускающей строительство желаемых объектов.

При этом нужно учитывать, что, хотя формальных ограничений на включение сельскохозяйственных участков в границы населённых пунктов не так много, процедура внесения изменений в генеральный план и ПЗЗ потребует одобрения со стороны многочисленных согласующих органов. В связи с чем потребуется обоснование как невозможности или явной нецелесообразности использования участка под сельское хозяйство, так и благоприятных перспектив строительства на нём именно желаемого типа объектов (с точки зрения расположения участка, его обеспеченности инфраструктурой).

В Московской области перевод сколько-нибудь значительных площадей земель сельхозназначения в земли населённых пунктов чаще всего связан с установлением на них зон комплексного развития территории (КРТ) и последующей их застройкой именно по договорам о комплексном развитии.

Перевод сельскохозяйственных земель под объекты отдыха

В данном случае речь идёт о переводе участков селхозназначения в категорию, «земли особо охраняемых территорий и объектов». К данной категории относятся, в ом числе, земли под размещение санаториев и баз отдыха за границами населённых пунктов.

Перевод участка, с точки зрения административных процедур, аналогичен переводу в земли промышленности. Разумеется, с поправкой на иные требования к обоснованию такого перевода.

При этом необходимо учитывать, что для размещения объектов отдыха и гостиниц на сельхозземлях существуют такие альтернативные варианты как:

• включение в границы населённого пункта с установлением территориальной зоны, допускающей размещение гостиниц и объектов отдыха.
• установление условно разрешенного вида использования «охота и рыбалка» (если он предусмотрен ПЗЗ).

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию

И главной причиной ее сокращения является именно перевод земель сельхозназначения в другую категорию. 2014 год мог положить конец этой практике, когда депутаты Госдумы от «Справедливой России» вынесли на рассмотрение соответствующий законопроект. Пока что он не принят, но отдельные регионы уже самостоятельно принимают меры. Так, в текущем году введен запрет на перевод земель сельхозназначения в другую категорию в Московской области для использования их под многоэтажное строительство. Областные власти надеются, что эта мера создаст дополнительные стимулы, чтобы собственники использовали свои участки по назначению. Земли сельхозназначения (согласно ЗК РФ) Согласно ЗК РФ, такие участки всегда находятся за границами населенных пунктов и предоставлены, а также предназначены для ведения сельского хозяйства.

ИнфоКак правило, это территория населенных пунктов, допускающая жилую застройку. С их точки зрения, это вполне логично. А на какой же земле еще строиться? Ведь доля земель населенных пунктов в общем земельном фонде России составляет всего около 1 %, а возможности использовать их для строительства практически исчерпаны. Вот и обращают девелоперы свой зоркий взгляд на безбрежные российские поля, откусывая от них все новые куски, инициируя перевод участков сельхозназначения в другую категорию. Чем грозит России застройка сельхозземель Казалось бы, таких участков в России предостаточно – свыше 400 млн га. Однако в течение всего постсоветского периода наблюдалась устойчивая тенденция к уменьшению их площади. Только за 2012 год площадь главнейшего ресурса из состава этих земель, а именно сельскохозяйственных угодий, сократилась на 315,7 тыс. га, а их площадь в России составляет всего 195 млн га. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) КонсультантПлюс: примечание. По вопросу, касающемуся государственного регулирования обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, см. Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ. 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; (п. 6 в ред.

Если экспертиза необязательна, то можно приложить к заявлению мнение специалиста, которое доказывает целесообразность смены категории.При этом заявитель в обязательном порядке предоставляет только документы, которые удостоверяют его личность и, если того требует случай, согласие от владельца участка. Получение остальных бумаг на перевод земель из одной категории в другую осуществляется органами самостоятельно, в рамках обмена между ведомствами.

Процесс перевода Перевод земель из одной категории в другую урегулирован в соответствии с законодательством РФ. Сроки рассмотрения поданного заявления на правительственном уровне не должны превышать трех месяцев, если иное не предусмотрено законодательными актами. На федеральном или муниципальном уровне заявление находится в работе в течение нескольких месяцев. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода. Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом. Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты.

Подготовка к внесению изменений в Генплан и ПЗЗ при включении сельхозземель в границу населённого пункта

Проведение градостроительного аудита участка

До начала действий по изменению генерального плана целесообразно детально изучить текущее состояние участка – утверждённую в его отношении градостроительную документацию, вхождение в те или иные зоны с особыми условиями использования территории (градостроительный аудит).

На этом этапе юристы Правового центра оценят как перспективы положительного разрешения вопроса в целом, так и перечень процедур, которые потребуется до формального обращения за изменением генплана или при рассмотрении такого обращения. На основании чего составят дорожную карту реализации данного проекта, включая необходимые исходя из специфики участка подготовительные мероприятия.

В том числе речь может или об изменении кадастровой стоимости участка, корректировке границ зон с особыми условиями использования территории или получении согласования на размещение объекта в них, устранении пересечений с лесным фондом и т.д. В ряде случаев может потребоваться межевание участка для исключения из него территорий, препятствующих включению в границы населённого пункта.

В случае, если участок отнесён к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, мелиорируемым землям, до начала процедуры изменения генплана и ПЗЗ необходимо, соответственно, исключить участок из списка мелиорируемых, снизить его кадастровую стоимость.

Предварительные переговоры с администрацией городского округа и при необходимости с иными согласующими органами

На данном этапе специалисты Правового центра выяснят пожелания администрации городского округа и иных инстанций, позиция которых будет учитываться при внесении изменений в генплан и ПЗЗ, относительно возможной застройки и дальнейшего использования участка.

Данные пожелания целесообразно будет учесть при разработке документации для изменения генплана и ПЗЗ. Речь идёт о назначении будущих объектов капитального строительства, их предельных параметрах (плотности и высотности застройки, перечне создаваемой для таких объектов инфраструктуры, способах обеспечения транспортной доступности, обеспечения коммунальными услугами). На этом этапе оговариваются, в том числе, предельные площади и высотности будущих объектов, «социальная нагрузка», которую потребуется принять на себя собственнику участка при его застройке.

На этом этапе необходимо определиться, планируется ли застройка включаемых в границу населённого пункта участков в общем порядке или в режиме комплексного развития территории.

По итогам проведённых переговоров юристы Правового центра уточнят дорожную карту по включению участка в границы населённого пункта. После чего приступают непосредственно к процедурам изменения генплана и ПЗЗ.

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

В соответствии с нормами действующего законодательства возможность перевода земель сельхозназначения в промышленные участки предоставляется при следующих обстоятельствах:

• стоимость участка согласно кадастровой оценке признана среднестатистической по конкретной местности;
• доказана необходимость возведения промышленных объектов на определенном участке сельхозназначения, исходя из производственных целей.

Кроме того, в целях восстановления плодородных свойств почвы на территории сельскохозяйственных земель необходимо возведение систем орошения и коммуникационных станций. Для получения разрешения на перевод земельного участка, предназначенного для растениеводства в участок промышленной застройки, обращайтесь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.