Понижающий коэффициент в рмэ при налоге с продажи квартиры 2024

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением реализованного впоследствии имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В этой связи иногда возникает частный вопрос: есть ли возможность таким путем снизить доходы от сделки по обмену жилой недвижимости (договор мены). Минфин России в письмах от 03.06.2014 № 03-04-05/26663, от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807 и ФНС России в письме от 30.04.2014 № БС-3-11/1613@ (п. 2) указали, что НК РФ не содержит запрета на проведение такой транзакции. То есть доходы, полученные в результате договора мены, можно снизить на величину затрат, понесенных при приобретении данного имущества.

Пример

Сердюков П. Г. в 2024 году обменял квартиру, принадлежавшую ему с 2022 года, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб. Ранее эта квартира была приобретена им за 1 800 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет полное право снизить размер налогооблагаемого дохода (2 300 000 руб.) на сумму затрат, произведенных при приобретении данной недвижимости (1 800 000 руб.). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.

Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.

В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):

• если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
• если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.

Освобождение от уплаты налогов на доходы от продажи недвижимости для других категорий налогоплательщиков не предусмотрено. Поэтому, например, пенсионеры платят налог с продажи квартиры на тех же основаниях, что и остальные налогоплательщики.

Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой

Если при реализации жилья, приобретенного после 01 января 2016 г., сумма дохода от сделки меньше кадастровой стоимостной оценки на 01 января года, в котором зарегистрировано право владения, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,7, то налогообложению подлежит кадастровая величина, умноженная на 0,7.

Внимание! Региональные законодатели вправе уменьшать понижающий коэффициент на территории субъекта (пп. 2 п.6 ст.217.1 НК РФ).

Пример:

Артеменко А.Н. унаследовал дом и продал его в 2023 году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимостная оценка на 01.01.2023 г. составила 6 млн. руб.

Налогом облагается сумма в величине 4 млн 200 тыс руб (6 млн * 0,7).

Артеменко вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн.руб. Величина налога к уплате составит 416 тыс. руб. ((4 млн 200 тыс – 1 млн) * 13%).

Артеменко необходимо в срок до 2 мая 2024 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, отобразив информацию о сделке в Приложении.

Перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета при продаже имущества, приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию. Это бесплатно.

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к 2 пунктам:

• НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
• суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб. за год.

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 06.12.2018 № 03-04-05/88515, от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956.

Пример

Шелепин П. П. в 2023 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и 2 квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более 5 лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. с 2021 года. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять только 1 000 000 руб.

О том, как рассчитать срок владения квартирой, образованной из нескольких жилых помещений, читайте в материале «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения» .

Как учитывается кадастровая стоимость

Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7.

Сделано это для того, чтобы не дать искусственно занизить цену квартиры с целью уменьшения налога.

Когда с продажи квартиры платят налог и подают декларацию

Общие принципы по расчету налога с дохода физлица от продажи квартиры (НДФЛ) изложены в ст. 217.1 НК РФ. Основное правило: надо уплатить 13% от полученного в отчетном году дохода от продажи жилья и подать в ИФНС декларацию, если на момент продажи человек владел жильем меньше минимального предельного срока. В 2024 году такой срок составляет 5 лет.

Иными словами, например, квартиру, приобретенную в январе 2023 года, в феврале 2028 года можно продавать без уплаты НДФЛ с продажи данного имущества. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае тоже подавать в налоговую не нужно.

В некоторых случаях минимальный срок сокращается до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это правило действует в отношении продажи жилья, которое:

• было получено в дар или в наследство от близкого родственника (члена семьи);
• оформлено в собственность по приватизации;
• было получено налогоплательщиком – плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• на момент продажи являлось единственной жилой недвижимостью;
• было получено от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем такого фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации данного фонда имущества.

Например, Олег в марте 2020 года получил в наследство от матери «двушку», которую успешно продал в январе 2024 года. Так как Олег выдержал трехлетний «льготный» срок владения, ему не надо уплачивать НДФЛ с продажи квартиры и подавать при этом декларацию 3-НДФЛ.

Помимо сроков владения недвижимостью, необходимость в заполнении 3-НДФЛ зависит от ее стоимости. Так, ФНС разрешает не подавать налоговую декларацию, если сумма продажи жилья составила менее 1 млн руб.

Калькулятор по теме:Калькулятор НДФЛ

С 2021 года от уплаты налога при продаже жилой недвижимости освобождаются родители двух и более несовершеннолетних детей (в отдельных случаях — детей до 24 лет) при соблюдении ими определенных условий. Подробнее об этом читайте здесь.

Правильное применение понижающего коэффициента в смете:

Коэффициент применяется в конце сметы до начисления НДС. Примерно это выглядит так:

Итого по смете: 1000000 руб

Итого по смете с учетом понижающего коэффициента К=0,8: 800000 руб

НДС 18%: 144000 руб

Всего с НДС 18%: 944000 руб

Повышающий коэффициент в смете:

Индекс инфляции переводит базовые цены сборников сметных цен и работ в текущие цены — это и есть повышающий коэффициент, НО является рекомендуемым и не обязательным. Используя его можно регулировать общую сметную стоимость.

Также, к повышающим можно отнести коэффициенты учитывающие стесненность на объекте приводящую к замедлению выполнения работы, но требует обоснования по некоторым критериям.

Понижающие коэффициенты на демонтаж:

При отсутствии прямых расценок на демонтаж к расценкам на новое строительство могут применяться специальные коэффициенты на демонтаж (К=0,3; 0,5; 0,6; 0,7; 0,8)

Понижающие коэффициенты на монтаж оборудования:

При монтаже оборудования по месту на открытой площадке или внутри помещения используются общие расценки, при условии отсутствия прямых расценок, поэтому требуется вводить коэффициенты учитывающие точный вес оборудования.

Понижающие коэффициенты при проведении ПНР, применяются в следующих случаях:

• Выполнение однотипных работ, что влечет применение К=0,5;
• Работы по автоматизации и отладке процессов, делается расчет по формулам.

На сегодняшнем рынке недвижимости если объект находится в рекламе уже 3-4 месяца, а реальных покупателей по-прежнему не видно, то единственный верный выход – снижать цену. Процедура эта сложная и зачастую неприятная для собственника продаваемой квартиры или дома. Поэтому задача покупателя (и при наличии его агента) – подвести продавца, чей объект действительно понравился, к оптимальной цене. Под оптимальной ценой понимается такая величина, которая бы наиболее точно отражала рыночную ценность объекта на текущем рынке.

Большинство покупателей сегодня жалуются на неадекватные ожидания продавцов относительно цены и на их крайнюю несговорчивость. Объективно рассматривая такую ситуацию, нужно отметить, что в создании проблем с завышенной ценой виноваты, с одной стороны, сами собственники, а с другой стороны, их риэлторы, не умеющие аргументировано обосновать своему клиенту оптимальную рыночную стоимость его объекта, способную продать его в реальные сроки.

Ниже приведены несколько простых подходов к решению этой проблемы:

При первоначальном осмотре объекта, выясните детали ситуации его продавца, а также его мотивацию к продаже и ее срочность. Все это можно сделать как во время первого контакта, скажем, по телефону, так и в течение беседы при осмотре подходящей Вам квартиры.

Подготовьте сравнительный анализ рынка. При торге, нет смысла говорить только о недвижимости данного собственника. Ее нужно сравнивать, причем не только с аналогичными объектами, выставленными в данный момент на продажу в том же районе, но и с ранее проданными, а также непроданными объектами. По возможности, пообщайтесь с риэлторами, продававшими аналогичные объекты, посетите те из выставленных на продажу квартир, которые участвуют в вашем сравнении.

Уверенно представляйте результаты своей оценки. Мало провести хороший анализ, нужно также уметь убедительно представить продавцу его результаты. Вы должны быть уверенны в себе, взвешены и спокойны в суждениях.

Однако, помните, что Вы не назначаете цену – это право собственников, которого нельзя их лишать. Вы вправе обсуждать эту цену, вести аргументированный торг, и если вы достигли взаимопонимания, продавец будет прислушиваться к вашему мнению относительно цены и рынка.

Скажите продавцу выбранной Вами квартиры, что цену на объект недвижимости нельзя считать оптимальной, если в течение 60 дней она не была продана. Это кажется вполне очевидным, хотя для большинства продавцов именно этот момент сложнее всего признать.

Торг по цене это своего рода переговоры, поэтому многое будет зависеть от ваших навыков общения. Первое правило успешных переговоров гласит, что у вас должно быть как можно больше информации о ситуации собственника или собственников понравившейся Вам квартиры.

Практически каждый продавец недвижимости считает свой объект уникальным и Вам, как покупателю, необходимо придерживаться стратегии постоянного мониторинга рынка и цен. Вам также нужно объяснить ситуацию рынка собственнику и пояснить, что его квартира может «зависнуть» на рынке в течение неопределенного периода времени, как это сейчас происходит с большим количеством аналогичных квартир, собственники которых не готовы обсуждать вопрос её текущей рыночной цены.

Если Вам удалось придти с продавцом к согласию по цене подходящей Вам квартиры, то на радостях не забудьте обратиться к специалисту, который занимается юридическим сопровождением сделок с недвижимостью. Юрист не поможет Вам изначально с ценой, но он способен минимизировать риски потери покупаемой Вами квартиры в будущем, которые практически всегда присутствуют в сделках с недвижимостью.

Фирмы, разрабатывающие и проводящие в жизнь ценовую политику, при определенных условиях время от времени испытывают необходимость инициативного снижения и повышения цен. Побуждающими причинами могут выступать существенные изменения во внешних ценообразующих факторах, внутрифирменных (производственных, технологических, финансовых) параметрах.

Снижение цен – болезненный процесс для фирмы. Она может получить меньше доходов и прибылей, чем ожидалось. Чаще субъекты рынка рассматривают снижение фирменных цен как признак какого-то неблагополучия.

К снижению цен могут привести следующие обстоятельства:

• • избыток производственных мощностей. Чтобы занять их, фирме необходимо расширить объем своего бизнеса, и если повышения спроса не удалось добиться с помощью рекламы, усовершенствования продукта и т.п., то фирма может прибегнуть к понижению цен;
• • сокращение доли рынка, занимаемой фирмой, при интенсивной ценовой конкуренции;
• • желание господствовать на рынке. Фирма, имеющая относительно низкие издержки, надеется расширить свое участие

на рынке и получить дополнительные прибыли за счет увеличения объемов производства при падающих издержках;

• экономический кризис, приводящий к сокращению числа покупателей, приобретающих дорогие товары.

Позволит ли снижение цены оставить на прежнем уровне или увеличить массу прибыли от реализации продукции, зависит от двух моментов:

• 1) какое влияние окажет снижение цены на уровень спроса и, следовательно, на выручку от продажи товара;
• 2) какое влияние окажет изменение объема реализации на себестоимость продукции.

Пример. Пусть показатель эластичности спроса на какой-либо товар составляет 1,5. Посмотрим, будет ли производителю выгодно уменьшить цену на свой товар, например, на 100 ден. ед. Предположим, что средняя цена ассортимента выпускаемой им продукции 2500 ден. ед. и планируемый объем продаж по этой цене – 1 млн шт. Производитель должен выяснить, как снижение цены влияет на объем продаж и выручку.

Снижение цены с 2500 до 2400 ден. ед. составляет 4%. При показателе эластичности спроса 1,5 это означает, что продажа товара должна увеличиться на 6% и составить 1,06 млн шт.:

где – уменьшение цены товара; Е – эластичность спроса по цене; – первоначальная цена товара.

Выручка от продажи товара до и после уменьшения цены составит:

• 2500 ден. ед. – 2500 • 1 млн шт. = 2500 млн ден. ед.;
• 2400 ден. ед. – 2400 • 1,06 млн шт. = 2544 млн ден. ед.

Таким образом, выручка от продажи товара увеличится на 44 млн ден. ед.

Можно сделать вывод, что если производитель точно знает эластичность спроса на рынке, то у него есть возможность увеличить выручку от продажи своих товаров за счет снижения цен на них. Однако показатель выручки от продажи товаров не является объективным и исчерпывающим, поскольку всегда основная цель деятельности компании – сохранение на существующем уровне или увеличение прибыли от осуществляемых ею операций. Чтобы оценить этот показатель, необходимо обратиться к затратам на изготовление продукции.

Действительное влияние производства дополнительного количества продукции 60 тыс. шт. будет зависеть от соотношения между постоянными и переменными издержками. Предположим, что это соотношение для данного предприятия 20 : 80.

Полные затраты составляют 23 000 млн ден. ед. и прибыль – 200 млн ден. ед. При соотношении 20 : 80 постоянные затраты составят 460 млн ден. ед. и переменные – 1840 млн ден. ед., или 1840 ден. ед. на единицу продукции. Теперь сделаем расчет (млн ден. ед.) при условии, что цена на товар уменьшилась на 100 ден. ед.: постоянные издержки – 460,0; переменные издержки – 1950,4 (1840 • 1,06); полные издержки – 2410,4.

Расчет прибыли: выручка от продажи товара – 2544,0; полные издержки – 2410,4; прибыль – 133,6.

Хотя снижение цены товара дало увеличение выручки от его продажи, оно одновременно привело к снижению прибыли компании с 200 млн до 133,6 млн ден. ед., т.е. на 66,4 млн ден. ед. Если изложить то же самое с отнесением на единицу продукции, то можно сказать, что при уменьшении цены на 100 ден. ед. затраты уменьшились только на 26,42 ден.ед. Это говорит о том, что нереально давать рекомендации относительно той или иной политики в области цен на базе оценки только размера выручки от продажи товаров или исходя из предположения о том, что уменьшение цены единицы продукции будет обязательно компенсировано увеличением объема продаж.

Даже если принимаются во внимание затраты, может существовать такой уровень ответного изменения спроса, который сделает оправданным уменьшение цены. Как правило, чем выше относительная величина постоянных затрат в общих затратах, тем меньше уровень эластичности спроса, который необходим для сохранения прибыли при снижении цен. При соотношении 20 : 80 уменьшение цены будет оправданным при эластичности спроса, равной 4,46. Требуемую величину эластичности спроса при заданном уменьшении цены можно получить по формуле

где X – требуемая величина увеличения объема производства; р – уменьшение цены; R – прибыль, получаемая от продажи единицы товара при начальной цене; С – себестоимость единицы товара при начальной цене; Y – процентное содержание переменных затрат при существующем объеме производства.

Тогда коэффициент эластичности определится следующим образом:

Рассчитаем эти показатели для приведенного выше примера, если p=100 ден. ед., С = 2300 ден. ед.; R = 200 ден. ед.; Y = 0,8.

Сформулируем некоторые выводы о влиянии уменьшения цен на прибыльность товаров с точки зрения эластичности спроса, постоянных и переменных затрат.

• 1. Величина эластичности спроса, необходимая для поддержания прибыли в неизменных размерах, находится в обратно пропорциональной зависимости от величины прибыли, получаемой первоначально.
• 2. Если в двух случаях прибыль на единицу продукции одинакова, но в одном из этих случаев она составляет меньшую в процентном отношении часть затрат или цены, то требуемая эластичность спроса в этом случае будет более высокой.
• 3. Чем больше уменьшение цены, тем более эластичным должен быть спрос.

Следующий сравнительный расчет показывает варианты принятия решений о снижении цен с увеличением объемов при учете полной себестоимости в системе «директ-костинг».

Предприятие производит и реализует в течение отчетного периода 10 тыс. шт. изделий одного вида. Полная себестоимость равна 10 тыс. руб. Продажная цена за единицу составляла до сих пор 1,54 руб. Исследования рынка показали, что если снизить цену на 11 коп. на штуку, то объем реализации вырастет на 20% и составит 12 тыс. шт. Так как производственные мощности позволяют увеличить объем в таком размере, необходимо просчитать варианты и принять решение о том, стоит ли снижать цену. Информацию для расчета возьмем из системы калькулирования полной себестоимости и системы «директ-костинг». (Для расчета по системе «директ-костинг» из 10 тыс. руб. (суммы полной себестоимости) 6 тыс. руб. – постоянные затраты). Сравнительные расчеты прибыли, получаемой при расчетах по обоим вариантам, представлен в табл. 7.6.

Если проводить альтернативный анализ на основе калькулирования полной себестоимости, то получается, что предприятию невыгодно снижать цену на данное изделие, даже если это приведет к росту объема продаж, так как согласно расчетам общая прибыль снизится на 240 руб. (5400 – 5160).

Если делать расчеты прибыли по системе «директ-костинг», выбрав вторую альтернативу, то прибыль увеличивается на 960 руб. (6360 – 5400), что совпадает с ростом маржинального дохода (12360 – 11400 = 960).

Таблица 7.6

Сравнительные расчеты прибыли

В случае расчета прибыли на основе полной себестоимости искусственно занижается прибыль на единицу продукции при втором варианте (объем 12 000 шт.), поскольку не учтено снижение доли постоянных расходов на единицу продукции при росте объема производства с 10 тыс. до 12 тыс. шт. При альтернативных расчетах по полной себестоимости ее величина остается неизменной и равна 1 руб. Фактически же с увеличением объема производства полная себестоимость единицы изделия снижается за счет экономии на постоянных расходах, что ведет к росту прибыли на единицу. Этот факт учтен при анализе альтернативных вариантов по системе «директ-костинг», так как в расчет принимается себестоимость единицы изделия только в части переменных затрат, которая постоянна на единицу продукции при изменениях объема производства. Вычисления проводятся на основе сравнения общего маржинального дохода и разности его величины и суммы постоянных затрат.

Этот вариант, на наш взгляд, более правильно отражает прибыль предприятия, которую оно сможет получить, приняв ту или иную альтернативу.

Безусловно, можно правильно определить прибыль и при учете полной себестоимости, если владеть информацией о переменных и постоянных расходах. Однако мы намеренно упростили пример, чтобы показать, как может быть принято неправильное решение, если игнорировать факт разного поведения затрат при изменении объема. Тем более, что такого рода решения приходится принимать зачастую оперативно и требуется соответствующая обычная первичная информация, не нуждающаяся в специальной обработке.

При инициировании снижения цен компании необходимо учитывать возможность трех негативных последствий:

• 1) потребители могут воспринять предлагаемый по низким ценам товар как продукт низкого качества;
• 2) низкая цена «покупает» долю рынка, но не преданность потребителей, часть которых мигрирует в сторону любой фирмы, предлагающей товары по низким ценам;
• 3) обладающие значительными резервами сильные конкуренты предпринимают ответное снижение цен и вытесняют инициатора с рынка.

Таким образом, снижение цен фирмой может быть оправданно, если:

• • затраты на единицу продукции могут быть существенно снижены за счет увеличения объема продаж, недоступного для конкурентов (использование эффекта масштаба);
• • соотношение между числом потенциальных покупателей по более низкой цене и числом существующих покупателей склоняется в пользу потенциальных покупателей;
• • действия фирмы адресованы столь узкой группе покупателей, что могут не вызвать ответной реакции конкурентов:
• • речь идет о товаре – «убыточном лидере продаж», от реализации этого товара фирма может даже нести убытки, важно, что завоевывается новая группа покупателей, которые будут приобретать другие фирменные товары по «нормальным», достаточно высоким ценам.

Повышение цен многие предприниматели рассматривают как крайнюю, нежелательную меру, так как она неизбежно вызовет противодействие со стороны конечных потребителей, собственных сбытовых организаций и торговой сети. Однако если повышение цен будет принято рынком, это значительно увеличит прибыль фирмы.

Основанием для повышения цен служат:

• • рост издержек;
• • превышение спроса над предложением.

В большинстве случаев фирмы повышают цены для сохранения нормы прибыли в ситуации инфляции издержек, которая имеет место в случаях, когда опережающий увеличение производительности рост затрат обусловливает снижение нормы прибыли и вынуждает фирмы регулярно повышать цены. На практике фирмы часто увеличивают отпускные цены на товары на величину, превышающую рост издержек в ожидании дальнейшей инфляции или установления контроля над ценами со стороны правительства. Такая практика называется опережающим ценообразованием.

Еще один фактор, воздействующий на повышение цен – возрастание спроса. Когда фирма не в состоянии обеспечить товарами всех клиентов, она может применить одну из следующих методик регулирования цен:

• • назначение цены с задержкой – компания не назначает окончательную цену до завершения выпуска или поставки продукции. Эта практика широко распространена в отраслях с длительным производственным циклом (строительство, тяжелое машиностроение);
• • использование оговорки о скользящей цене – заключается в требовании к заказчику оплатить на момент поставки продукции оговоренную ранее цену и целиком или частично компенсировать инфляционный рост, определяемый на основе специальных индексов цен. Оговорки о скользящей цене можно встретить во многих контрактах на реализацию долгосрочных промышленных проектов;
• • установление отдельной цены на некоторые товары и услуги из комплекта поставки – компания сохраняет цены неизменными, но изымает или устанавливает самостоятельную цену на один элемент или более, входивших в пакетное предложение, например бесплатная доставка или установка оборудования;
• • уменьшение размеров скидок – выражается в отмене предложения скидки за своевременную оплату или за количество.

Следует помнить, что любое изменение цен на продукцию компании может вызвать реакцию ее потребителей, конкурентов, дистрибьютеров и поставщиков. Потребители более чувствительны к ценам на дорогостоящие и (или) часто покупаемые товары; изменение стоимости дешевых или редко приобретаемых продуктов интересует их значительно меньше. Кроме того, отдельных потребителей волнуют не столько цены на товары, сколько общие затраты по их приобретению, эксплуатации и обслуживанию в течение срока службы. Поэтому продавец может назначить более высокую цену на товар и сохранить свои рыночные позиции, если покупатели убеждены, что воспринимаемая ими ценность товара осталась прежней или даже повысилась, но это не потребовало от них дополнительных затрат.

Наказание за уклонение от уплаты налога

Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:

• 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
• 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).

Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:

• в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
• в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.

Такая ответственность может наступить, если не платить налог на доход, полученный от разовой продажи дорогостоящей недвижимости или от спекулятивной перепродажи жилья на постоянной основе.

Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога

Декларация 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту жительства. Для этого можно:

1. Обратиться в налоговую лично.
2. Передать документы через МФЦ.
3. Отправить по почте (письмом с описью вложения).
4. Сформировать налоговую декларацию онлайн в ЛК налогоплательщика.

Срок подачи декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Срок уплаты НДФЛ — не позднее 15 июля года, следующего за годом реализации объекта недвижимости.

Так, если Иван продал квартиру в 2023 году, то он подаст в ИФНС декларацию о полученном доходе до 30 апреля 2024 года, а уплатит налог — до 15 июля 2024 года. В 2024 году 30 апреля — это выходной. Таким образом, срок переносится: отчитаться нужно в ближайший рабочий день после праздников как максимум ( то есть до 2 мая 2024 года включительно).

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.

Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:

(1540000 – 1000000) × 13% = 70200 руб

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

(1800000 – 1000000) × 13% = 104000 руб

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

• обратиться в специальную комиссию при Росреестре;
• написать исковое заявление в суд.

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

• недостоверная информация об оцениваемом объекте;
• установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

• быстрое рассмотрение заявления;
• отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
• возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

• правоустанавливающие документы на объект;
• справку о кадастровой оценке;
• подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
• отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Принципы предоставления налогового вычета

Суть имущественного вычета по НДФЛ в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов. В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету. Существуют дополнительные условия предоставления налогового вычета при продаже недвижимости, связанные:

• с 5-летним сроком владения недвижимостью, дающего право на освобождение имущества от налогообложения;
• с 3-летним сроком владения, освобождающим от уплаты налога, но только для ограниченного круга лиц;
• с величиной взимаемого налога от кадастровой стоимости для ситуации продажи имущества по цене ниже этой стоимости;
• правом регионов на снижение 5-летнего срока владения и той доли кадастровой стоимости (0,7), от которой по НК РФ считается налог при продаже по цене ниже этой стоимости.

Подробно правила применения минимального срока владения недвижимостью при расчете налога описаны в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию Это бесплатно.

Данные положения прописаны в ст. 217.1 НК РФ для объектов, ставших собственностью после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Подробнее об этом и условиях налогообложения недвижимости, продаваемой в настоящее время, читайте в статье «Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия» .

Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году

Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:

• налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
• к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
• объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
• налог с продажи квартиры в 2024 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
• исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
• налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
• при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).

Все эти положения применяются независимо от того, решил ли собственник продать квартиру в новостройке или на вторичном рынке недвижимости. Более подробно раскроем их в следующих разделах.

Минимальный срок владения

Освобождение от уплаты налога и применение налогового вычета для уменьшения налоговой базы тесно связаны с понятием минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ регламентируется ст. 217.1 НК РФ, также он используется при определении возможности предоставления вычетов (ст. 220).

Общий срок владения квартирой для продажи без налога составляет пять лет (ч. 5 ст. 217.1). Однако в некоторых случаях он снижается до трёх лет, например, если налогоплательщик унаследовал объект недвижимости или получил его в дар от близкого родственника (ч. 3 ст. 217.1).

Минимальный предельный срок владения используется и при получении вычетов (ст. 220). Так, если налогоплательщик продал квартиру, которую он приватизировал и владел ей менее 3 лет, он может получить вычет по доходу для уплаты НДФЛ в размере 1 млн руб (п. 1 ч. 2). Подробнее расскажем об этом далее.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

После вступления в наследство по завещанию или по закону наследник получает в собственность квартиру. Согласно положениям ч. 3 ст. 217.1 НК РФ налог с продажи квартиры, полученной по наследству, не уплачивается, если наследник владел ей не менее трёх лет. Это же касается и налога при продаже подаренной близким родственником квартиры.

Если перешедшая по наследству или подаренная квартира была в собственности продавца менее 3 лет, то в этом случае налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ. При этом он может уменьшить налогооблагаемую базу, оформив вычет в размере до 1 млн руб (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ).

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Например, в 2015 г. Курбатов В.В. купил квартиру, реальная стоимость которой 2,7 млн рублей. Продавец попросил указать в договоре цену 1,5 млн руб для уменьшения базы налогообложения. После заключения сделки и оплаты стоимости квартиры выяснилось, что в результате отчуждения объекта были нарушены права несовершеннолетнего сына продавца. Суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру продавцу, а Курбатову В.В. вернуть потраченные 1,5 млн рублей. Взыскать оставшиеся 1,2 млн рублей Курбатов не сможет, так как в договоре прописана цена 1,5 млн руб.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.