Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры доставшейся по наследству

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Если налог не уплатить

За просрочку уплаты начисляется пеня за каждый день начиная с 10 апреля. Кроме того, предусмотрен штраф в размере 15 МРП или 51 750 тенге (в 2023 г. 1 МРП равен 3 450 тенге). Кстати, налог можно уплатить в рассрочку . Для этого нужно обратиться в районное управление госдоходов с соответствующим заявлением.

Правила уплаты налога на доходы физических лиц с унаследованной квартиры

Платят ли граждане пенсионного возраста НДФЛ с продажи квартиры, полученной по наследству? В 2005 году в РФ отменён налог на наследство как с квартиры, которая досталась от ближайших родственников, так и по завещанию.

Тем не менее, при наследовании квартиры применяются общие правила налогообложения.

Если квартира унаследована более 3 лет назад, то с её продажи не уплачивается НДФЛ. В противном случае нужно заплатить налог.

Как определяется трёхлетний срок? Ведь с момента смерти наследодателя до переоформления квартиры в собственность должно пройти минимум полгода. Именно столько занимает выдача свидетельства о наследстве у нотариуса. На самом деле сроки владения квартиры начинают отсчитываться сразу после смерти наследодателя (открытия наследства), а не получения свидетельства в Росреестре.

Чтобы избежать налогообложения пенсионеру стоит подождать 3 года после смерти родственника, оставившего наследство.

Как рассчитать сумму налога

Приведём несколько примеров расчёта.

Пример № 1 Квартира была куплена в июне 2023 года. Цена, указанная в договоре купле-продажи, — 45 млн тенге. В сентябре этого же, 2023 года квартира продана за 48 млн тенге. 48 000 000 — 45 000 000 = 3 000 000 тенге. Это и есть прирост стоимости, от которого исчисляется налог. При условии, что продавец является гражданином РК, ставка налога будет 10 %. 3 000 000×10 % = 300 000 тенге — сумма налога.

Пример № 2 Иностранец получил квартиру на территории РК в наследство в мае 2022 года, а через полгода, в ноябре, он продал её за 30 млн тенге. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта. В акте указана оценочная стоимость 29 млн тенге. 30 000 000 — 29 000 000 = 1 000 000 — прибыль с продажи. Так как он нерезидент РК, то ставка налога будет уже 15 %. 1 000 000×15 % = 150 000 тенге — сумма налога .

Оплата пенсионером налога с продажи другого вида имущества

Для иных объектов имущества – гараж, автомобиль и тд, минимальный срок владения составляет 3 года.

Если имущество находилось во владении меньше 3 лет и сумма продажи составила меньше 250 000 рублей, необходимо подать декларацию о полученном доходе, но налог платить не надо.

Если сумма продажи больше 250 000 – нужно подать декларацию и заплатить налог. Аналогично вычету на квартиру можно заявить вычет на имущество, выбрав выгодный способ его применения.

Порядок вычисления и уплаты НДФЛ

Расчет и внесение НДФЛ с продажи унаследованной квартиры выполняются согласно общим правилам, если у физлица отсутствуют причины для освобождения полученного дохода от налогообложения. Чтобы рассчитать налог, нужно придерживаться такого порядка:

1. Определение суммы налогооблагаемого дохода. Реальная стоимость продажи жилья сравнивается с его настоящей кадастровой ценой, умноженной на 0,7. Выбирается та величина, которая окажется больше.
2. Определение налоговой базы. Налогооблагаемый доход от реализации жилья корректируется (занижается) на сумму имущественного вычета (максимум 1 млн рублей), предусмотренного абзацем 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК. Если такой вычет превысит сумму дохода, облагаемого по ставке 13%, налоговая база будет соответствовать нулю. Использование вычета разрешается, если применяется ставка, равная 13%. Если используется ставка, равная 30%, вычет не применяется, а база будет соответствовать величине налогооблагаемого дохода.
3. Определение суммы налога. База умножается на соответствующую ставку (0,13 или 0,30).
4. Необходимые сведения прописываются в декларации 3-НДФЛ, если физлицо должно по закону заплатить НДФЛ с реализации унаследованной жилплощади. Срок передачи этой декларации налоговому ведомству – до 30 апреля года, непосредственно следующего за годом получения надлежащего дохода (абзац 2 пункта 1 статьи 229 НК).
5. Срок уплаты гражданином суммы НДФЛ – до 15 июля того года, в котором была подана соответствующая декларация (пункт 4 статьи 228 НК).

Как нерезиденту платить налог за продажу недвижимости

Напомним, что нерезидентами признаются физические лица, находившиеся на территории страны менее 183 дней в календарном году . Поэтому, согласно Налоговому кодексу, предусматривается уплата подоходного налога в размере 13% от принятого дохода.

В отличие от стандартной процедуры подачи декларации, нерезидент уплачивает налоги заблаговременно – до проведения сделки купли-продажи . В противном случае регистратор или нотариус не удостоверит сделку при отсутствии предъявленной справки из налоговой инспекции.

Алгоритм уплаты подоходного налога нерезидентом страны:

1. Предоставление декларации в налоговую инспекцию с указанием предполагаемой суммы дохода;
2. За счет выданного аванса на покупку квартиры уплатить сформированную налоговой инспекцией сумму подоходного налога. Срок оплаты – 5 дней;
3. В налоговом органе получаем справку для последующей регистрации сделки ;
4. Проведение сделку ;
5. После регистрации повторно предоставить декларацию в налоговую инспекцию , указав в документе сумму истинного дохода с размером имущественного налогового вычета;
6. Благодаря предоставленным бумагам, в налоговой проходит перерасчет с возможной доплатой или возвратом денежных средств . В случае доплаты, срок остается прежним – 5 дней. При возврате физическим лицом подается заявление, после которого в течение 15 календарных дней ожидаем перечисление денежных средств.

Повторимся, что при игнорировании перечисленного алгоритма или нежелании уплачивать подоходный налог, сделку по продаже недвижимости попросту отклонят и не удостоверят.

За продажу какой недвижимости не придется уплачивать налог

Налог на отчуждение жилья исключается при одиночной продаже в пять лет. Правило распространяется на следующий перечень:

• Квартиры;
• Жилые дома;
• Садовые домики;
• Дачи;
• Земельные участки;
• Гаражи;
• Машиноместа;
• Недостроенные здания: дом или дача.

Подчеркнем, что разрешено продавать каждый из перечисленных пунктов единожды в пять лет . Поэтому, если собственник одновременно решил продать квартиру и гараж, то зарегистрированные сделки не подлежат налогообложению.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Как узнать стоимость квартиры

Если при наличии договора купли-продажи, где указана стоимость, высчитать разницу легко, то как же быть, если на руках только свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения или приватизации? В этом случае нужно заказать акт оценки . Желательно сделать это на момент регистрации права собственности. То есть в самом начале, когда только вступаете в право владения.

Оценочная стоимость, указанная в акте, и будет считаться стоимостью покупки.

Именно её нужно сравнивать с ценой продажи и определить разницу для уплаты налога.

Если оценки на момент регистрации права собственности не было, то у владельца есть время до 31 марта следующего года после продажи, когда он может заказать ретроспективную оценку . Оценщик определит рыночную стоимость на момент приобретения.

Иметь акт оценки очень важно, иначе придётся заплатить значительно большую сумму налога.

Если на момент продажи у собственника нет акта оценки, то в качестве оценочной стоимости налоговые органы рассчитают сумму налога на той же базе, что высчитывается налог на имущество. При этом возьмут данные на 1 января года, в котором возникло право собственности. По сути, стоимость продажи сравнят с кадастровой, которая гораздо ниже рыночной . Поэтому при расчёте прирост стоимости будет высоким , а соответственно, сумма налога — немаленькой.

Как не платить налог с продажи квартиры

Осознав факт, что после реализации жилья придется уплачивать установленные Налоговым кодексом 13%, собственники ищут законные пути избежать процесса. К счастью, существует доступные методы исключить необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости:

• Оформление дарственной на родственника , у которого за последнюю пятилетку отсутствует совершение подобных сделок;
• Использование налогового вычета – способ, помогающий снизить налог с продажи квартиры путем предоставления бумаг об инвестировании денег в строительство, ремонт, приватизацию или приобретение нового жилья, а также погашения кредита. Кроме этого, заблаговременно подготавливаем документы о факте затрат на перечисленные расходы для налоговой инспекции.

В попытках избежать уплаты налогов, стороны сделки в договоре купли-продажи прописывают меньшую стоимость покупки. Как минимум, это прямое экономическое преступление, предусматривающее арест, штраф или ограничение свободы на срок до 3 лет. И, как максимум, невозможность вернуть истинную сумму от продавца в случае аннулирования сделки. Поэтому, если условно прописать в договоре купли-продажи сумму в 30 000 долларов, а по факту продать квартиру за 55 000, то разницу в 25 000 покупателю не вернут при аннулировании сделки.

В каких ситуациях можно продать квартиру без налога

При продаже жилья надо платить налог, согласно Налоговому кодексу РБ. Только в четырех ситуациях хозяин недвижимости избегает уплаты:

1. Когда недвижимость продается первый раз за последние пять лет;
2. Продается другой тип недвижимости;
3. Если собственник проживает за границей более 183 дней в течение одного календарного года;
4. Продаваемая недвижимость передана по наследству.

В остальных ситуациях продать квартиру без налога не получится.

Дополнительно учитываем, что граждане не обязаны уплачивать налог в :

• Совершенных сделках с возмездным отчуждением имущества, переданным по наследству;
• Заключенных сделках возмездного отчуждения имущества между физическими лицами, которые состоят в отношениях близкого родства, подопечными, опекунами или попечителями.

В случае, если зарегистрированный договор купли-продажи связан с предпринимательской деятельностью, то в этом случае уплатить подоходный налог придется.