Налог на физических лиц при сдаче жилого помещения в аренду

При сдаче жилья в аренду рекомендуем рассмотреть возможность страхования квартиры и находящегося в ней имущества. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например, затопление, пожар, порча или гибель имущества, как находящегося в сдаваемом жилье, так и принадлежащего соседям) возмещение ущерба производится страховой компанией. Например, если наниматель затопил сдаваемую квартиру и соседей снизу, страховая возместит ущерб, который причинен собственнику квартиры и соседям. Не придется заниматься вопросами взыскания ущерба, взыскивать его через суд или производить за свой счет выплаты соседям.

Какие есть льготы для физических и юридических лиц?

Законно избавиться от обязательных платежей можно только посредством применения льгот. Законодательство РФ позволяет получить освобождение как физическим лицам, так и юридическим лицам.

Перечень физических лиц, которые могут не платить налог на нежилое имущество:

• Герои СССР, РФ;
• инвалиды;
• участники боевых действий;
• пенсионеры;
• определённые категории военнослужащих;
• члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца;
• лица, перенёсшие лучевую болезнь;
• родители и супруги военных и госслужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
• участники личных подсобных хозяйств в отношении строений до 50 кв. м;
• лица, занимающиеся профессиональной творческой деятельностью, в отношении помещений, предназначенных для осуществления это деятельности.

Однако в категорию преференционных нежилых объектов входят только гаражи и машино-места. По остальной нежилой недвижимости налог для пенсионеров и других льготников остается.

Для получения льготы перечисленным категориям налогоплательщиков следует:

1. Отправить в ФНС заявление с указанием основания для льготы, подтверждённого документами.
2. Выбрать объект нежилой недвижимости (если их несколько), по которому не будет платиться налог, поскольку освобождение происходит только по 1 объекту каждого вида.

Перечень юридических лиц, освобождённых от имущественного налога:

• религиозные организации;
• организации уголовно-исполнительной системы;
• организации инвалидов;
• протезно-ортопедические предприятия;
• коллегии адвокатов, адвокатские бюро;
• государственные научные центры;
• участники Сколково;
• отдельные категории участников особых экономических зон.

Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.

К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.

Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.

Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.

Юристы Европейской Юридической Службы подготовили специально для вас проверенный образец договора аренды квартиры, который соответствует всем законодательным требованиям. Вы можете использовать этот документ для своих нужд, изменяя только свои личные данные.

НДФЛ, если физическое лицо сдает юридическому или другому физ. лицу

Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ .

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

• от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

• от источников в Российской Федерации – для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код . Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ “Об утверждении кодов видов доходов и вычетов”. Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».

Самозанятость и гостиничный бизнес

В 2019-м г. в закон №59-ФЗ были внесены поправки о том, что теперь запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Чтобы передача жилплощади в аренду как гостиницы стала возможной, необходимо перевести данное жилое помещение в нежилое.

Таким образом, самозанятый не может превратить свою квартиру или жилой дом в хостел, построив на этом бизнес. Также не получится перевести жилье в нежилое помещение с целью сдачи, так как сдавать в найм нежилое недвижимое имущество на НПД запрещено.

Судебная практика: нелегальная сдача жилья

Гражданин Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, способными подтвердить, что Д. сдавала ему жилье в аренду в течение более трех лет. Госорганы провели налоговую проверку в отношении Д., было ли это официально. Результаты показали, что с 2008-го по 2011-й г. Д. сдавала Т. жилье, однако не декларировала полученные доходы и не уплачивала государству налог, то есть аренда жилья была незаконной. В итоге налоговый орган привлек гражданку Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Мосгорсуда от 4.09.2014, дело №33-19969/2014).

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

Статья по теме:Налоговые регистры по НДФЛ (образец заполнения)Подробнее

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Статья по теме:6-НДФЛ – аренда у физического лицаНДФЛ с аренды у физического лица в 6-НДФЛ отражает организация-арендатор, признаваемый в данном случае налоговым агентом. Сегодня в публикации расскажем о правилах заполнения расчета 6-НДФЛ в 2023 году при аренде помещения или автомобиля у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.Подробнее

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

• «Дата фактического получения дохода» – день перечисления арендной платы на банковский счет арендодателя, либо выдачи ему «налички» из кассы арендатора (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);

• «Срок перечисления налога» (строка 022) – дата не позднее следующего рабочего дня за днем выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Все подробности отражения в расчете 6-НДФЛ выплат физлицам по гражданско-правовым договорам рассмотрены в Готовом решении от «КонсультантПлюс». Оформите пробный демо-доступ к системе и бесплатно переходите к комментариям экспертов.

Статья по теме:6-НДФЛ за 1 квартал 2024 года – пример заполнения6-НДФЛ за 1 квартал 2024 года сдавайте на обновленном бланке не позднее 25 апреля 2024 года. Налоговики проверят его по обновленным контрольным соотношениям. Как заполнить отчет, чтобы его приняли с первого раза, расскажем в статье.Подробнее

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить в приложении к 6-НДФЛ (бывшей справке 2-НДФЛ (с признаком «1»)) доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют сведения о невозможности удержать НДФЛ.

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

ОСНО

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

• НДФЛ . Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
• НДС . Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
• Налог на имущество . Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Образец расчета с учетом НДС

1. НДФЛ .

   Платежи по уведомлению ИФНС:

   • до 15 июля – 10.000 руб.;
   • до 15 октября – 12.000 руб.;
   • до 15 января – 11.000 руб.;
   • до 15 июля – 45.110 руб.

   Расчет налога:

   Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.

   (500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.

   Итого сумма за год – 78.110 руб.

2. НДС .

   Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

   (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

3. Налог на имущество .

   12.000 рублей (на основании уведомления).

   Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.

   • «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
   • «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.

УСН

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев :

1. вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
2. численность работников не должна превышать 100 человек;
3. доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Пример

Сумма налога = (Доход * 6 %).

500.000 * 6 % = 30.000 руб.

• «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения , основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

Пример

ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.

Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.

• «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

• Когда арендатор тоже является обычным физлицом – чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

• Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

Бланк по теме:3-НДФЛ за 2021 годПосмотретьСкачать

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи – 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем – положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Статья по теме:Штраф за неуплату НДФЛ налоговым агентомЗнать, кто является налоговым агентом по НДФЛ, нужно не только физлицам, но и работодателям. Поскольку за трудоустроенных граждан уплачивать подоходный налог обязано предприятие, штрафные санкции за нарушение этой нормы также предъявляются не к сотруднику, а к его нанимателю. Разберемся подробнее в вопросе.Подробнее

Какова ответственность и штрафы?

Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги . Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

1. В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
2. Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
3. Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
4. Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.