На какой срок составляет ареда нежилых помещений на безвозмездной основе

Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ .

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

• от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

• от источников в Российской Федерации – для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код . Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ “Об утверждении кодов видов доходов и вычетов”. Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».

Может ли аренда быть безвозмездной?

На основании ст. 606 ГК договор аренды предполагает, что собственник имущества передает его другому участнику сделки для временного использования. Владелец помещения является арендодателем, а получателем жилья выступает арендатор. К особенностям такой сделки относится:

• допускается отсутствие платежей, поэтому арендодатель не получает никакой прибыли от такого сотрудничества;
• разрешается прописывать возможность выкупа имущества;
• стороны соглашения могут самостоятельно решать, каков будет размер оплаты, а также каков будет порядок расчетов;
• если отсутствует оплата, то такой договор классифицируется как контракт безвозмездного пользования определенным имуществом;
• на основании пунктов соглашения требуется, чтобы арендатор вернул имущество в прежнем состоянии, но с учетом нормального износа.

Если при отсутствии платежей составляется договор аренды, а не безвозмездного пользования, то это не является каким-либо нарушением законодательства. Хотя многие юристы уверяют, что такое оформление отношений является неграмотным.

Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

ОСНО

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

• НДФЛ . Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
• НДС . Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
• Налог на имущество . Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Образец расчета с учетом НДС

1. НДФЛ .

   Платежи по уведомлению ИФНС:

   • до 15 июля – 10.000 руб.;
   • до 15 октября – 12.000 руб.;
   • до 15 января – 11.000 руб.;
   • до 15 июля – 45.110 руб.

   Расчет налога:

   Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.

   (500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.

   Итого сумма за год – 78.110 руб.

2. НДС .

   Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

   (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

3. Налог на имущество .

   12.000 рублей (на основании уведомления).

   Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.

   • «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
   • «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.

УСН

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев :

1. вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
2. численность работников не должна превышать 100 человек;
3. доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Пример

Сумма налога = (Доход * 6 %).

500.000 * 6 % = 30.000 руб.

• «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения , основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

Пример

ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.

Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.

• «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
• «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога

В случае, если арендодатель уклоняется и намеренно не уплачивает налоги, то ему грозит штраф:

1. За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
2. За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

При значительном нарушении в отношении исполнения требований налогообложения (размер неуплаты от 600 тыс. руб. для физических лиц и от 2 млн. руб. для юридических лиц) степень наказания определяется в соответствии с Уголовным кодексом РФ, ст.198, 199.

В данном случае к нарушителю могут быть применены следующие меры:

1. Штрафные санкции.
2. Заключение на определённый срок.
3. Принудительные работы.
4. Арест.

Рекомендуется серьёзно относится к вопросу об уплате налога, соблюдению сроков подачи налоговой декларации при сдаче нежилого помещения в аренду, так как это влечёт за собой серьёзные последствия.

Сдача в аренду нежилого помещения по патенту в системе УСН и ПСН несомненно является одним из самых прибыльных и удобных бизнес-стартов среди ИП. При грамотном соблюдении всех условий ведения бизнеса, а также при благоприятных условиях можно достичь значительных успехов в выбранной сфере деятельности.

Какова ответственность и штрафы?

Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги . Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

1. В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
2. Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
3. Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
4. Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

На нашем сайте вы можете скачать актуальный бланк договора безвозмездного пользования нежилым помещением:

Условия договора безвозмездной аренды и его регистрация

В договоре должны быть максимально развернуто прописаны все условия сделки с обязательным указанием того, что она является безвозмездной.

Важно сделать полное и развернутое описание объекта недвижимости, из которого будет следовать, что это нежилое помещение, в котором никто не прописан и что оно находится в собственности непосредственно ссудодателя.

Договор безвозмездной аренды помещения

Обязательные пункты договора безвозмездной аренды:

• адрес объекта передачи;
• площадь помещения;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• техническое состояние помещения и перечисление инвентаря, находящегося в нем;
• в каких целях объект аренды может использоваться. Если помещение используется не по назначению, его собственник может договор расторгнуть и затребовать компенсацию понесенных убытков;
• срок, на который заключается договор (в случае отсутствия этого пункта договор считается бессрочным);
• права и ответственность сторон;
• дата составления соглашения;
• подписи обеих сторон.

Строгой формы по заключению договора ссуды действующим законодательством не закреплено, хотя определенные рекомендации имеются. К примеру, согласно Гражданскому кодексу, арендатор обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт взятого помещения. Но это не является обязательным – стороны имеют право по взаимному согласию этот пункт из договора исключить.

Но если ссудополучатель решил провести какие-либо ремонтные работы, он об этом должен заранее письменно оповестить владельца помещения, ознакомив его с подготовленным планом.

Помимо основных условий в договоре следует указать и возможные варианты его досрочного расторжения, что позволит избежать конфликтных ситуаций.

Подготовка к сделке между индивидуальными предпринимателями

Индивидуальный предприниматель имеет возможность сдать помещение в аренду другому предпринимателю. Перед заключением договора необходимо согласовать условия и подготовить следующие документы:

• подтверждающие регистрацию участников сделки в качестве индивидуальных предпринимателей: документы, удостоверяющие личность, свидетельства о регистрации или листы записи из ЕГРИП;
• подтверждающие право собственности индивидуального предпринимателя на недвижимый объект: договор купли-продажи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иные правоустанавливающие документы;
• подтверждающие применение специальных налоговых режимов (при наличии).

При заключении сделки субаренды арендатор должен предоставить основной договор аренды , а также согласие собственника на субаренду. Согласие собственника на субаренду может быть включено текст основного договора либо оформлено отдельным документом.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Карпов Виктор Петрович, 08.07.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 76, квартира 898, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудодатель И ИП Петров Виктор Петрович, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудополучатель заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу договора традиционно входят:

• вид соглашения;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников сделки;
• адреса проживания и паспортные данные сторон.

Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:

• предмет соглашения;
• срок оказания услуг;
• обязанности сторон;
• ответственность сторон.

Государственная регистрация соглашений

Регистрации в установленном законом порядке подлежат любые сделки с недвижимым имуществом, заключенные на срок более 12 месяцев. Срок действия такого договора не должен начинаться раньше даты регистрации сделки. Поэтому обычно на практике предпринимателями заключаются договора на 11 месяцев; они могут действовать с даты подписания.

Для регистрации сделки следует обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) по месту нахождения помещения. Адреса можно узнать на сайте службы , там же можно подать заявление, подписанное электронной цифровой подписью.

Существует возможность отправить документы почтовым отправлением, но в этом случае сделка должна быть удостоверена нотариально. За регистрацией сделки должны обратиться оба участника сделки, предоставив следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• не менее трёх экземпляров договора;
• правоустанавливающие документы на объект (если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

При подаче документов лично заявители предъявляют документы, удостоверяющие личность. Если заявление направляется почтовым отправлением, необходимо приложить копии таких документов. При подаче заявления, подписанного электронной цифровой подписью, направлять копию не требуется.

В случае, если один из заявителей подаёт заявление через представителя, на него следует оформить нотариально заверенную доверенность. Регистрация сделки осуществляется Росреестром в течение семи рабочих дней при подаче заявления напрямую в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ.

Если заявители планируют подать заявление через Интернет, им будет нужна квалифицированная электронно-цифровая подпись со специальным сертификатом. Обычная стоимость комплекта, содержащего нужный сертификат, – от 2500 рублей .

Договор безвозмездного оказания услуг

РНЦ «Научный центр» в лице генерального директора Павлова Альберта Альбертовича, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем Заказчик с одной стороны И ООО «Строй» в лице генерального директора Михайлова Михаила Станиславовича, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем исполнитель с другой стороны Заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

• наименование разновидности сделки;
• место и дата заключения договора;
• имена и роли участников соглашения.

Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:

• предмет соглашения;
• срок оказания услуг;
• обязанности сторон;
• ответственность сторон.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Досрочное расторжение договора безвозмездной аренды

Расторжение договора

Инициатором процедуры досрочного расторжения договора ссуды могут выступать и ссудодатель, и ссудополучатель. В некоторых случаях основанием для этого может стать решение суда.

Собственник помещения имеет право досрочно расторгнуть договор в следующих ситуациях:

• арендатор использует помещение в непредназначенных для этого целях;
• арендатор не следит за сохранностью находящегося в помещении имущества или же сам его преднамеренно портит.

Арендатор помещения может отказаться выполнять условия договора, если:

• в ходе пользования помещением были выявлены его недостатки, которые были сокрыты его собственником;
• ссудодатель препятствует свободному доступу к объекту соглашения;
• имущество, переданное актом приема-передачи, оказалось в непригодном для использования состоянии;
• в процессе пользования помещением обнаружились третьи лица, имеющие на него права.

Возможна ситуация, когда у одной из сторон могут поменяться планы относительно объекта аренды (владельцу самому понадобилось это помещение или арендатор передумал его использовать), то для досрочного расторжения договора достаточно за месяц об этом предупредить вторую сторону. Если вторая сторона с этим не согласна, она имеет право оспорить решение через суд.