Можно ли сделать договор мены земельного участка с объектом капитального

Как в случае с физическими так и с юридическими лицами вся документация должна быть заверена нотариально в обязательном порядке .

Нотариальное заверение договора мены, а также всей сопутствующей ему документации позволяет сторонам соглашения быть уверенными в законности всех проводимых операций, поскольку в этом случае нотариус выступает как бы гарантом исполнения сторонами всех прописанных в договоре мены пунктов.

Как расторгнуть договор аренды земли с администрацией досрочно по инициативе арендатора

Если вы больше не планируете арендовать землю у муниципалитета, мы рекомендуем направить в администрацию предложение о досрочном расторжении соглашения. Правоприменительная практика показывает, что в большинстве случаев данный вопрос решается в пользу арендатора.

Если же администрация откажет в расторжении договора, то единственный вариант для досрочного прекращения правоотношений – суд.

�������� �������� �������� ����

� �������� ��������� �������� ���� ��������� ��������� ��������:

��-������, ������� ���� ��������� � ����� ���������, ������� ���������� �� �������� ��������� (����� ��� � ������� �����-�������, ������� �������, ������� �����, �����, �����, ������� ������ � ������.).

��-������, �� �������� ���� ��������� ���������� � ������������� ������ �������.

�-�������, ������� ���� ���������� �� ������ ���������� ���������, �� ������� ��������� ����� ���������� � ������������� ����������� (������� �����-�������, ������� �����), ���������� ���������� ��������������. ��������� �������� ���� ���������� ���� ����� �� ������.

�-���������, �� �������� ���� ����� ������������� �� ���������� � ������� ������ ������ (��������, ��������, ����������) ��������� � ������ �� ������ ������������ ����� ����, ��� ������������� �� �������� ������� ��������� ������ ��������� (��. 570 �� ���������� ���������).

Кто платит налоги при дарении земли

Даритель не платит налоги при дарении, так как фактически не получает никакой выгоды от сделки. А вот одаряемому придется заплатить 13% от стоимости земельного участка, но за исключением случаев, когда стороны правоотношений приходятся друг другублизкими родственниками.

Одаряемый обязан отчитаться перед ФНС о полученном доходе в виде земельного участка. Для этого до 30 апреля, года следующего за годом заключения сделки, ему нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если вы этого не сделаете, вас могут привлечь к налоговой ответственности. В итоге вам придется заплатить не только налог, но и штраф.

Особенности написания для обмена недвижимости на движимое имущество

Действующим Законодательством РФ предусматривается возможность совершения обмена недвижимости на движимое имущество и обратно. При составлении документа на осуществление такого обмена необходимо обратить внимание на следующее:

1. Особенности и отличие такого договора.

   Основным отличием договора обмена типа недвижимость-движимое имущество является то, что стороны обязаны чётко прописать все имеющиеся недостатки объектов обмена, наличие (или отсутствие) третьих лиц, имеющих законные права на эти объекты (в особенности это касается движимого имущества). К последним могут относиться держатели залога, наниматели и т. д.

2. Важные пункты и элементы договора.

   Необходимо заранее оговорить и прописать непосредственно в тексте договорного соглашения возможность возврата обмениваемого имущества, поскольку именно при совершении такого типа обмена объекты не всегда соответствуют заявленным характеристикам. Ещё одним отличием такого договора является непременное указание доплаты за разницу стоимости объектов обмена.

3. Определение цены договора.

   При заключении договора обмена недвижимости на движимое имущество оценочная стоимость объектов выполняется аналогично тому, как это происходит с обменом недвижимости на недвижимость. Разница заключается лишь в том, что полномочия давать оценку движимого имущества возложены на несколько иные государственные органы.

Более подробно о том, как заключается сделка и оформляется договор мены недвижимости, в том числе и земельного участка, на такое движимое имущество, как автомобиль, можно прочитать в этом материале.

• Скачать бланк договора мены недвижимого имущества на движимое
• Скачать образец договора мены недвижимого имущества на движимое

����� � �����-������� � ����������� ������� � ������� ����

���� � ����� ������������ �������, ����������� � ������������ ������� ���� ������������ ��� ��������� ���������, �����������, ��� � ���� ����� ���� ��������� ������������ ������� � �����-�������, ������������ ����������, ��� ����� ������� ������� �� ���� � ������������ � ���� ������ � � ����� � ��������� ����.

��������, � ����� ����� ������� ������, ������� ������������ ������ �����-���� ��������� ��� ������.

��������, ��� ���� �� ������������� � �� �������������� ��������� ���������. ������������ ���������� ���������� ��������, ��� ������� ������������ ������� ���������, ��������� ����� ����� � ���������. �����, ��������������, ������������ ������� � ����.

Классификация объектов капитального строительства

Объекты КС делятся на следующие категории:

• здания и сооружения, представляющие собой объекты коммуникаций – ЛЭП, скважины, трубопроводы и т. д.;
• объекты незавершенного характера.

Кроме того, объекты КС различаются в зависимости от функциональности:

• линейные — линии электропередач, мосты, дороги, железнодорожные пути, туннели и другие объекты, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
• объекты производственного и промышленного назначений;
• оборонительные сооружения и объекты, обеспечивающие безопасность;
• непроизводственные объекты бытового, социального и культурного назначений.

Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.

Инструкция по государственной регистрации

Куда обращаться?

При желании сторон осуществить мену, сторонам необходимо обратиться территориальные органы Службы тех регистрационных округов, на чьих территориях расположены объекты , подлежащие обмену.

При поступлении в территориальные органы Службы подобного обращения данными органами выполняется соответствующая запись в ЕГРН о поступлении такого обращения, указывающего на наличие правопритязания по отношению к объектам недвижимости, которые указаны в договоре обмена.

К примеру, если движимым имуществом является автомобиль, необходимо обратиться в МРЭО того территориального округа, где выполнена регистрация данного автомобиля.

Необходимая документация

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-недвижимость сторонами договора должны быть предоставлены следующие документы:

• Заявление от каждой из сторон договора. Бланк такого заявления выдаётся непосредственно территориальным органом Службы.
• Документ об оплате регистрации.
• Для физических лиц (включая уполномоченных представителей) документы, которые удостоверяют личность.
• Для юридических лиц документы, которые подтверждают учредительные права, а также соответствующие документы, которые подтверждают внесение юридического лица в ЕГРЮЛ и постановку юр.лица на учёт в качестве налогоплательщика (с указанием ИНН).
• Документы, которые подтверждают полномочия представителя — доверенность, для попечителей, опекунов, а также приёмных родителей — соответствующие удостоверения.
• Договор мены в количестве экземпляров, равном количеству участвующих сторон + один экземпляр, который будет помещён в дело.
• Правоустанавливающие документы лица, которое отчуждает недвижимое имущество — свидетельство, договор и др.
• Документ, который подтверждает передачу недвижимости.
• Документы, которые подтверждают исполнение условий договора (если сделка выполнена по условиям статьи 157 Гражданского Кодекса РФ).
• Кадастровый паспорт на жилое помещение, заверенный тем органом, которым он был выдан.
• Согласие органов попечительства и опеки (только в соответствующих случаях).
• Иная документация, которая подтверждает наличие оснований для выполнения сделки.

Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

   Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-движимое имущество, в вышеуказанные органы необходимо предоставить практически тот же перечень документов, который указан выше, с той лишь разницей, что сторона, являющаяся собственником движимого имущества, которое является предметом обмена, должна предоставить соответствующие документы, подтверждающие права владения данным имуществом, заверенные соответствующими органами.

В случае государственной регистрации договора мены между физическими лицами, из вышеуказанного перечня следует исключить документы, относящиеся исключительно к юридическим лицам. Если же выполняется регистрация договора между юридическими лицами, необходимо предоставление всей указанной выше документации за исключением тех документов, которые не требуются в каком-то отдельном случае.

Стоимость и сроки

С 1-го января 2017-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей . Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.

Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.

Законные основания для расторжения договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка – это процедура прекращения правоотношений между сторонами, связанных с временной передачей в пользование арендодателем арендатору рассматриваемого объекта недвижимости.

Перед тем как отвечать на вопрос, можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка, уточним, что оснований для прекращения правоотношений не так уж много.

Истечение срока давности арендного соглашения является первым из оснований для прекращения арендных правоотношений (ст. 46 Земельного и ст.610 Гражданского Кодекса РФ). Однако закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земли.

Основания

Краткое описание

Автоматическое прекращение права аренды земельного участка

Срок принято прописывать в соглашении. Если он не определен, то считается, что договор заключен на максимальный период, установленный законом (статья 610 ГК РФ)

Добровольное расторжение соглашения по соглашению сторон

Здесь главное, чтобы у участников сделки не было взаимных претензий, способных послужить основанием для обращения в суд.

Особенностью аренды земли является то, что срок действия временного пользования данным объектом недвижимости ограничен законом. Конкретный период напрямую зависит от типа земельного участка и его вида разрешенного использования.

Получить земельный участок в аренду на максимальный срок 49 лет могут собственники объектов капитального строительства (ОКС), расположенных на этой земле, или иные лица, но только для размещения автомобильных, железных дорог, линий электропередач и других линейных объектов.

Планируете отказаться от аренды земли – обращайтесь к нашим юристам по земельному праву. Мы не только проконсультируем вас по этому вопросу, но и окажем практическую поддержку: разработаем пошаговый план действий, подготовим документы для расторжения договора, составим дополнительное соглашение, представим ваши интересы при взаимодействии с государственными и частными органами.

Инициатор – арендодатель

Расторгнуть соглашение об аренде земли по инициативе ее владельца просто так, по желанию арендодателя, невозможно, конечно, за исключением случаев, когда арендатор сам не против прекратить правоотношения. Расторжение соглашения в одностороннем порядке по требованию владельца участка возможно, если арендатор:

• портит землю;
• использует надел не по его целевому предназначению;
• построил на участке незаконную постройку и/или отказывается убирать ее;
• не пользуется с/х землей или участком ИЖС в течение трех лет, либо более;
• не соблюдает требование по рекультивации.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка арендодателем допускается, если арендатор уклоняется от финансовой части обязательств (не перечислил арендную плату 2 и более раза подряд) или, если надел понадобился государству, либо муниципалитету для своих нужд.

Инициатор – арендатор

Арендатор может предложить владельцу земельного участка расторгнуть соглашение, но если арендодатель не согласится, то вопрос придется решать в суде. При этом, у вас должны иметься причины для прекращения правоотношений.

Например, вы можете требовать прекращения правоотношений, если арендодатель нарушает условия соглашения, препятствует использованию земельного участка, требует арендную плату в большем размере, чем это предусмотрено договором и т.д.

Пример из практики:

Гр-н А. арендовал у гр-на Г. земельный участок для выращивания овощей. Через год арендатор поднял арендную плату на 3 тыс. рублей, о чем стороны заключили дополнительное соглашение, а еще через 2 месяца увеличил стоимость аренды еще на 2 тыс. руб., но в этот раз арендатор не согласился с новыми условиями. Арендодатель запретил арендатору пользоваться землей до тех пор, пока он снова не подпишет дополнительное соглашение, а через полгода обратился в суд для взыскания задолженности за аренду. В итоге действия арендатора признали незаконными.

Но, как показывает практика, арендаторы достаточно редко прибегают к помощи суда, в большинстве случаев вопрос удается разрешить по обоюдному согласию.

Обе стороны согласны

Расторгнуть договор по соглашению сторон – еще один способ отказаться от взаимных обязательств. Тут риски возникновения крупных дополнительных расходов или нежелательных последствий минимальны. Стороны должны сами урегулировать конфликт.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка, равно как и достигнутые договоренности, прописываются в письменном соглашении, которое затем регистрируется в Росреестре. Кроме выражения желания прервать арендные отношения, в документе можно прописать условия их прекращения – к примеру, пункт о выплате той или иной суммы. Чтобы вам было легче составить свой вариант такого документа, юристы ЕЮС подготовили для вас бланк.

Судебное расторжение договора аренды

Когда невозможно урегулировать конфликт по соглашению сторон договора, можно обратиться в судебный орган для расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания, заявленные истцом, являются достаточными, суд вынесет решение о прекращении контракта и определит юридические последствия.

Так, если арендатор за то время, пока использовал землю, в значительной степени улучшил ее состояние, в его пользу могут взыскать денежную компенсацию.

Договор мены: нужно ли платить налог

Налоговые органы рассматривают договор мены в качестве двух операций купли-продажи. Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы, поясняет Владимир Колганов. Эксперт также напоминает, что продать квартиру без уплаты налога в 13% можно после трех лет владения недвижимостью в случае, если она получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем. В остальных случаях продать без уплаты налога можно через пять лет. Такое же условие распространяется и на жилье, которое фигурирует в договоре мены.

В чем разница между договором мены и дарения

В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса, договор мены — это сделка, по которой один товар передается в собственность другой стороне в обмен на другой товар. Главное отличие договора мены от договора дарения заключается в том, что мена — это возмездная сделка, поясняет Владимир Колганов.

Когда договор мены считается заключенным

Эксперты разъясняют, что договор мены считается заключенным, когда стороны согласовали его условия. При этом право собственности на обмениваемые объекты недвижимости или товары переходит одновременно после того, как обе стороны передадут их друг другу.

Можно ли оформить договор мены в отношении долей в квартире

Это возможно и не запрещено действующим законодательством. Но в этом случае применяются особенности, предусмотренные для договора купли-продажи, а именно:

• необходимость соблюдения нотариальной формы договора;
• преимущественное право покупки собственниками других долей в данной недвижимости.

Заключению договора мены в отношении долей должен предшествовать этап предложения всем сособственникам. В случае их отказа можно заключать договор мены, резюмирует Юлия Кравченко.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Возможно ли дарение доли земли

Договор дарения доли участказаключается в том же порядке, что и дарственная на весь земельный надел целиком. Вам нужно подготовить соглашение, подписать его, собрать документы и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на имущество от дарителя к одаряемому.

Сегодня нотариально удостоверенное согласие от мужа или жены не нужно. Росреестр зарегистрирует право собственности одаряемого и без этого документа, сделав соответствующую отметку. Но, если несогласный супруг попытается оспорить дарение, то, в случае отсутствия от него нотариального согласия, суд, скорее всего, будет на его стороне.

Если даритель состоит в браке, то для заключения сделки ему нужно согласовать дарение со вторым супругом.

Пример из практики:

Гр-н О. подарил своему брату долю в доме и часть земельного участка. Коттедж был зарегистрирован на дарителя, но куплен в браке. Жена гр-на О. не давала своего согласия на сделку, а когда узнала, что супруг подарил совместное имущество, обратилась в суд. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что супруги планировали развестись, а муж подарил свою долю, чтобы избежать раздела имущества. Суд признал дарственную недействительной.

Если речь идет о сделке в отношении земельного пая, то подарить его сложнее. Все дело в том, что пай является долей в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а дарение его возможно только после выделения надела в натуре, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Таким образом, чтобы подарить земельный пай, сначала вам надо провести межевые работы, а это дополнительные затраты на привлечение кадастрового специалиста.

Алгоритм действий при заключении договора мены

Порядок заключения договора определяется последовательностью действий:

1. Определение условий договора.
2. Сбор документов.
3. Составление соглашения в простой письменной форме (при определенных обстоятельствах, нотариально заверенное).
4. Госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Условия заключения сделки

На стадии подготовки сделки, участники должны согласовать обязательные условия в отношении собственности:

1. Определить предмет соглашения, в данном случае передаваемые участки.
2. Рассчитать равноценность земли, или указать компенсационную выплату в разнице стоимости собственности.
3. Утвердить количественные характеристики объектов недвижимости.
4. Включить в документ кадастровые номера участков.
5. Определить площадь наделов и точное местоположение.
6. Включить в соглашение целевое назначение земель, на которых расположены участки.
7. Определить цель эксплуатации территорий.
8. Указать постройки (если такие есть) и их принадлежность.

Для осуществления процедуры владельцы участков должны использовать имеющуюся документацию на них, в том числе правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, бумаги, подтверждающие рыночную и кадастровую стоимость.

Оценка

Оценка стоимости земли может быть произведена одним из способов:

• методом анализа конъюнктуры рынка аналогичных земельных участков;
• исходя из кадастровой стоимости участка;
• с помощью независимой экспертизы специалиста.

На основании проведенной экспертизы составляется акт с заключением о результатах проведенных расчетов, которые обладают юридической силой и могут быть использованы при заключении договора.

Документы

Комплект документов, который потребуется для обоих участников договора мены земельных участков:

• документ, удостоверяющий личность;
• ИНН;
• правоустанавливающие документы на землевладение;
• справки, подтверждающие отсутствие обременений;
• акт установления нормативной цены участка (стоимости участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости);
• ведомости оценки строений на территории;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор.

Соглашение

Договор должен содержать следующие пункты:

• наименование и дату оформления;
• личные данные участников сделки (в соответствии с паспортом);
• предмет договора (в том числе характеристики объектов, стоимость);
• обременение участков и ограничение в использовании (если есть);
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• заключительные положения;
• адреса и банковские реквизиты;
• подписи сторон.

В договоре должны быть отражены все согласованные условия в отношении характеристик участков.

При условии доплаты

В ситуации, когда у одного из владельцев стоимость участка ниже, чем у другого, требуется доплата. По договору данный пункт обязательно должен быть предусмотрен. Оплата компенсационной разницы должна производиться либо до совершения сделки, либо после передачи земли владельцу с более низкой стоимостью.

Регистрация

Регистрация осуществляется в территориальном органе Росреестра по месту нахождения имущества. Подать документы можно в МФЦ. Процедура оформления прав собственности:

1. Прием документов от участников сделки.
2. Проведение юрэкспертизы предоставленных бумаг и проверка их законности.
3. Внесение сведений в ЕГРН;
4. Выдача документов подтверждающих право собственности.

Процедура считается завершенной в момент внесения данных об объектах в ЕГРН. Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет на два дня больше.

Самовольный захват земли и оспаривание границ

Если собственником был выявлен факт самовольного захвата участка соседями без какого-либо согласования, необходимо обратиться в местное отделение Росреестра и запросить кадастровый паспорт смежного земельного надела. С привлечением специалистов производятся замеры. Сведения сравнивают с данными из кадастровых паспортов. Результаты предъявляют соседям.

На этом этапе возможно найти компромисс мирным путем. В случае несогласия владелец может подать жалобу в местные органы земельного контроля, в прокуратуру или районный суд.

Если межевание состоялось, однако один из собственников желает оспорить его результаты, он может пойти напрямую в районный суд, предоставив необходимые правоустанавливающие документы.

Судебный орган проверит, насколько информация в свидетельстве собственности соответствует данным из кадастрового паспорта, наличие акта согласования и других необходимых бумаг. В итоге выносится постановление об устранении ошибок в межевании, которое необходимо передать в кадастровую палату. Исправление границ производят в срок, не превышающий 30 дней.

Какие еще могут быть объекты обмена?

Дом

Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:

1. обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
2. указать полную и детальную информацию о здании.

Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту , который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.

Квартира

Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:

1. точный адрес места нахождения квартиры;
2. её общая стоимость;
3. список лиц, которые будут владеть правом пользования квартиры после совершения сделки.

• Скачать бланк договора меня земельного участка на квартиру с доплатой
• Скачать образец договора меня земельного участка на квартиру с доплатой

Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.

Движимое имущество

Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции , там автомобиль будет проверен:

1. на присутствие авто в розыске;
2. на ограничение (арест);
3. на техническое состояние.

После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.

Скачать бланк договора мены земельного участка на автомобиль

О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.

Судебная практика: прекращение договора аренды земельного участка

Итак, рассмотрим конкретную ситуацию, связанную с расторжением договора аренды земельного участка на примере из судебной практики.

В суд поступил иск от администрации Н. района. Истец требовал расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный с гражданином Т. Арендатор постоянно задерживает арендную плату. В этот раз он не платил полгода.

Истец пояснил, что предлагал арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, но тот отказался, аргументируя свое решение тем, что в настоящее время земля используется для выращивания овощей для дальнейшей перепродажи.

Ответчик заявил, что ранее он договорился с представителем администрации об отсрочке платежей. В настоящее время он находится в затруднительном финансовом положении и обещает рассчитаться с арендодателем после реализации выращенной продукции. Правда эти договоренности ничем не подтверждены. Дополнительное соглашение не составлено, поэтому слова ответчика суд не принял во внимание.

В итоге суд удовлетворил требования истца в полном объеме, а также взыскал с ответчика задолженность за аренду земельного участка и компенсацию судебных затрат администрации.

������� ����� ������������� �� ������������ ������ �� �������� ����

������� ����� ������������� �� ������������ ������ ���������� ������������ ����� ���������� ������������ �������� ��������������� ������ ������ ���������, ���� ���� �� ������������� ������� ��� ���������.

������ � ���� ������������ ���� ����������� �������� ���������� � ������ ������� ��� ����������� ������� �������� � ������������� ����� �����.

Отличительные признаки объектов капитального строительства

Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.

Такими признаками являются:

• наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
• расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
• длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
• невозможность демонтажа для переноса на другое место;
• возможность оформления прав собственности на объекты.

ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик — зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.

Пошаговые рекомендации по заключению сделки

Чтобы сделка по передаче земельного надела с домом считалась завершенной, от участников потребуются следующие действия:

Подготовку к сделке следует начинать с проверки имеющейся документации:

• фактическое и документальное местоположение участка и его площадь должны соответствовать друг другу;
• необходимо убедиться в правильности оформления прав владения.

Для проведения такой экспертизы потребуется воспользоваться услугами регистратора. В случае обнаружения расхождений он разъяснит землевладельцу порядок действий для устранения недостатков. Если проверка пройдет удачно, то собственник получает справку, разрешающую подписание предварительного ДКП.

Подписание предварительного договора осуществляется по волеизъявлению сторон. Оно подтверждает намерения граждан совершить сделку.

После подписания предварительного ДКП участника дается время на сбор недостающей документации . Срок такой подготовки устанавливается одним из пунктов документа. Далее в обозначенный день участник подписывают основной ДКП.

Образец и бланк предварительного ДКП

ПДКП — бланк (WORD)

ПДКП — образец (WORD)

Составление документа по сделке

Обмен квартир – это гражданско-правовой акт, который совершается посредством составления и регистрации договора.

По желанию договор мены может быть зарегистрирован у нотариуса.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
• К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Особенности соглашения

Договор мены – это основной договор данной имущественной сделки и правоустанавливающий документ, который составляется сторонами. На его основании у каждой из сторон прекращается право собственности (владения) на ранее принадлежавшее жильё и возникает право собственности (владения) на недвижимость, полученную по сделке.

После его оформления допускается последующее внесение дополнений к договору и изменение тех или иных положений, предусмотренных договоров. Но все последующие договора и соглашения имеют вторичный характер и не вступают в силу без наличия договора мены.

Обязательные условия

Обязательно указываются место и дата составления документа и устанавливаются следующие положения договора мены:

1. Положение о сторонах сделки, где указываются фамилия, имя и отчество каждого контрагента, и его паспортные данные.
2. Сведения об объектах недвижимости, с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик.
3. Положение о переходе права собственности путём обмена квартирами (иным жильём) на основании заключённого договора.
4. Условия передачи прав – непосредственный их переход, либо предоставление одной из сторон доплаты.
5. Сроки, в которые должна произойти передача прав, в том числе – выписка жильцов и создание условий для переезда.
6. Права и обязанности сторон при передаче и получении права собственности.
7. Ответственность сторон – санкции, которые допустимо применить к контрагенту, при своевременном не исполнении установленных условий, в том числе – условия расторжения сделки.

Дополнительные условия

К ним относится всё, что может составлять нюансы сделки. Эти условия вносятся по согласованию сторон. Обычно они состоят из нижеследующего:

• соблюдение интересов третьих лиц;
• отдельно вынесенное положение о расторжении договора;
• действие в условиях неодолимой силы;
• число экземпляров договора;
• обязательность регистрации в Росреестре;
• нотариальное удостоверение.

Кроме этого существенную роль могут сыграть такие условия, как страхование объекта недвижимости или титульное страхование сделки. Иногда вносятся условия оплаты услуг за составление и удостоверение сделки.

Специфика сделки в отдельных случаях

Аналогичная недвижимость

При обмене одной квартиры на другую составляется стандартный типовой договор. Нюансы сделки могут быть связаны с нижеследующим:

1. Квартира приватизирована на нескольких членов семьи. В этом случае каждый из собственников выступает стороной сделки и вносится в договор.
2. Несовершеннолетний собственник до 14 лет. От его имени договор заключают законные представители. Дополнительно представляется разрешение из органов опеки.
3. Собственник от 14 до 17 лет (включительно). Включается в договор наравне с другими совладельцами, его подпись удостоверяется законным представителем.

• Скачать бланк договора мены квартиры на квартиру
• Скачать образец договора мены квартиры на квартиру

Дом с участком

Если квартира обменивается на дом с землёй, то при внесении сведений о частном доме, формулировкой: «расположенном на земельном участке» , обязательно вносятся сведения о земле .

Здесь даётся:

• её категория;
• общая площадь;
• форма права;
• кадастровый номер.

Здесь же обязательно следует дать перечень инженерных коммуникаций, которые подведены к участку. Как правило, частные дома обмениваются только на приватизированные квартиры.

• Скачать бланк договора мены квартиры на дом с земельным участком
• Скачать образец договора мены квартиры на дом с земельным участком

Указание стоимости недвижимости и доплаты

При определении предмета договора указывается его кадастровая стоимость, извлечённая из кадастровой справки , полученной в Росреестре. Когда один из объектов дом с землёй, оформленной в собственность, вносится стоимость земли и дома. Если разница в стоимости является существенной, то требуется доплата.

Положение о таковой может содержаться в условиях перехода прав, а может выноситься отдельным пунктом – если речь идёт о существенной денежной сумме.

Регистрация у нотариуса и в Росреестре

Положение о регистрации договора опирается на нормы статьи 131 ГК РФ и Федеральный закон № 122-ФЗ от 27.07.97 г. , без регистрации такие договора не вступают в силу. Вносятся эти сведения в заключительную часть с формулировкой: «Договор вступает в силу после регистрации в Росреестре» . В некоторых случаях нотариальное удостоверение обязательно, без него сделка окажется неправоспособной и ничтожной.

Тогда в заключительной части указывается данное обстоятельство дополнительной формулировкой: «после нотариального удостоверения» . Если удостоверение у нотариуса является добровольным, данное обстоятельство можно не указывать.

Расторжение

Расторжение этого договора констатирует полное аннулирование сделки с двусторонней реституцией. Оно может произойти по согласию сторон, или через суд.

Условия допустимости расторжения могут выноситься в отдельный пункт , или указываться подпунктом в положении об ответственности сторон.

Сроки оформления и расходы на процедуру

Юрист или риэлтор могут составить договор в один день. Стоимость таких услуг оценивается от 5 тысяч рублей. Составление договора нотариусом также осуществляется в тот же день. Услуги здесь оплачиваются в виде госпошлины, составляющей 6% стоимости объекта, указанного в представленной справке.

Чтобы снизить стоимость пошлины целесообразно брать справку об инвентарной стоимости из БТИ. Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. Она отменяется для нотариально удостоверенных договоров. Сроки проведения процедуры – от 10 до 21 рабочих дней.

Также нужно учитывать, что некоторые сделки по обмену недвижимости облагаются налогом.