Какой налог уплачивается при продаже дома владения меньше 3 лет

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн – 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

Когда продажа подаренной квартиры облагается налогом

Доход с продажи имущества, включая квартиру, облагается налогом — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Ставка налога составляет 13%. Но в некоторых случаях законодательство позволяет значительно снизить размер налога или не платить его вовсе.

Чтобы понять, облагается ли налогом продажа после дарения, необходимо учесть следующее:

• От кого дарение — от близкого родственника или чужого, с точки зрения закона, человека;
• Сколько подаренная квартира находилась в собственности продавца до продажи.

Для безналоговой продажи установлен срок владения 5 лет. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты 13% вне зависимости от суммы сделки.

При этом есть исключения, когда жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года.

3 года

5 лет

Дар от близкого члена семьи

Во всех остальных случаях

Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки в собственности нет еще одной квартиры. Или первая квартира продается в течение 90 дней после покупки второй.

Когда собственнику можно не платить взнос?

Разберемся, как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет и не платить при этом налог. Это возможно в случае, если:

1. Недвижимость была продана дешевле, чем была приобретена (или по той же цене). Однако эта сумма должна быть больше 70% от ее кадастровой стоимости.
2. Недвижимость стоит менее миллиона.

Теперь вы знаете, как продать квартиру, которая менее пяти или трех лет в собственности, без уплаты налога.

Особенности уплаты взноса, если недвижимость в собственности менее 3 (5) лет?

1. Подоходный налог для резидентов РФ устанавливается 13%, для нерезидентов – 30% (больше деталей о налоге при купле-продаже жилья для нерезидентов можно узнать здесь).
2. Чтобы граждане не уклонялись от уплаты налогов путем указания в договоре цены меньшей, чем в реальности, минимальная сумма, с которой считается налоговая база, была принята как 70% от кадастровой стоимости квартиры.

   Если цена в договоре больше этой стоимости, налог берется с нее.

3. При продаже недвижимости, бывшей в собственности более минимального срока, ее владелец освобождается также и от необходимости заполнять налоговую декларацию.
4. При совместном владении жильем налог при продаже делится пропорционально. Каждый из собственников заполняет свою декларацию.
5. Региональные власти могут уменьшать минимальный срок владения квартирой, позволяющий не платить налог.

Существующие нюансы налогообложения сделок по реализации объектов недвижимого имущества

Минимальный срок так же составит 3 года и в ситуациях, когда квартира была получена во владение лица по следующим основаниям:

• путем заключения договора дарения от ближайших родственников (в данный список включают родителей, детей, супругов, сестер, братьев, дедушек, бабушек, внуков);
• по наследству от вышеуказанных родственников;
• в результате оформления приватизации;
• в случае реализации единственного жилого помещения (оно так же будет считаться единственным, если другое жилое помещение было приобретено менее чем за 90 дней до перехода прав на продаваемое жилье);
• путем передачи жилья по договору ренты (пожизненного содержания).

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года. Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок. А иначе – штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как рассчитывается налог, если автомобиль был менее 3 лет в собственности

Общий порядок расчета подоходного налога предусмотрен ст. ст. 224-225 НК. Для резидентов, проживающих в РФ, он рассчитывается по формуле: сумма налога = стоимость ТС по договору * 13%. Если продавец – нерезидент РФ, но продал автомобиль российскому покупателю, значит получил доход от источников в РФ. К нерезидентам применяется специальная ставка в 30% НДФЛ.

Для резидентов РФ полученный результат не является окончательным. Они могут применить налоговый вычет, снизить размер налогооблагаемой базы и тем самым уменьшить сумму уплачиваемого налога.

Расходы, которые можно учесть при налогообложении и вычет

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК, продавец, владеющий автомобилем менее 3 лет, при его продаже может получить вычет в сумме полученной прибыли, но не больше 250 тыс. руб. Это значит, что при расчете суммы НДФЛ продавец может уменьшить сумму полученного им дохода на 250 тыс. руб. Это позволит ему сэкономить на подоходном налоге 32,5 тыс. руб. = 250 * 13%. Если сумма по договору будет равна или менее 250 тыс. руб., сумма налога будет равна 0. Но это не освободит плательщика налога от налоговой обязанности – он все равно будет обязан задекларировать доход.

Вместо оформления вычета закон позволяет продавцу уменьшать сумму полученного и декларируемого дохода на сумму, использованную при покупке ТС. Например, если ТС куплен в 2017 году за 400 тыс. руб., а продан в 2019 за 350 тыс. руб., дохода не возникнет вовсе. Для этого продавцу необходимо сохранить и представить в налоговую службу документы, подтверждающие затраты, которые нынешний продавец понес при приобретении ТС, например, первичный договор купли-продажи.

Если эта сумма будет превышать сумму, за которую продавец продал авто, сумма налога также будет равна 0, а продавец сэкономит на уплате налога даже если срок владения менее минимального.

Тонкости предоставления отчетности

Предоставляемые сведения должны быть достоверными, что подтверждается официальными документами (подписанным сторонами договором, выписками из ЕГРН, свидетельствами, справками и иными). Если сотрудниками налоговой инспекции будут выявлены ошибочные сведения или несоответствия в поданной документации, то в предоставлении льгот могут отказать.

Нормами действующего законодательства предусмотрены следующие меры ответственности за отдельные разновидности нарушений:

• штраф, величина которого достигает 30% от подлежащего уплате налога, применяется за непредоставление декларации;
• от 5 до 30% от величины налога – при просрочке его оплаты.

Стоит учитывать, что пеню начисляют, начиная с 15 июля года, следующего за отчетным. В случаях, когда сумма штрафных санкций достигнет 600 тысяч рублей (а это, прежде всего, зависит от указанной в договоре цены объекта жилой недвижимости), есть основания для привлечения лица к уголовной ответственности.

Таким образом, на практике имеется возможность продать квартиру, находящуюся во владении менее 5 лет, без необходимости уплаты налогов. Помимо этого, каждое физическое лицо вправе воспользоваться налоговым вычетом в предусмотренном нормами действующего законодательства порядке.

Сроки предоставления налоговой декларации

Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Если вы продали имущество после дарения в 2023 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2024 г., а заплатить налог до 15 июля 2024 г.

Квартира ниже кадастровой стоимости

При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.

Пример

Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.

Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.