Как звучит закон о долевом строительстве на декабрь 2024 года

В ТОО «Лея», компании работающей на строительном рынке 25 лет, выступавшей как в роли заказчика, так и генподрядчика, положительно оценивают законодательные новшества.

— Что касается нового закона, — говорит начальник отдела продаж Асем Кожахметова, — то он конечно требователен к застройщикам, и будет закрыт рынок для недобросовестных строительных компаний, тем самым минимизируя риски дольщиков, обеспечивая защиту их законных прав и интересов. Да и многие недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Специалист считает, что при этом цены на первичное жилье за квадратный метр в связи с изменениями будут расти.

Другого мнения придерживается Наиля Каирбекова, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области, члены которой участвовали в обсуждении закона на заседании Генеральной прокуратуры.

— При сегодняшнем подходе государства к решению проблем жилищного строительства, мы полагаем, повышения цен на квадратные метры из-за нововведений в законодательстве не будет, — считает глава ассоциации. — На ценах может отразиться общая ситуация на валютном рынке, да и экономическая ситуация, в целом.

Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично.

Руководитель региональной ассоциации застройщиков не думает, что многие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка в связи с новым законом.

— Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично. Наоборот, застройщики будут более осмотрительны (да и дольщики тоже), им придется идти на определенный прописанный в законе алгоритм действий. Это поддержит честную конкуренцию и вытеснит недобросовестных бизнесменов. Думаю, что уходить будут те, кто должен уходить.

Более того, Наиля Каирбекова считает, что появилась надежда на улучшение положения в строительстве:

— Если раньше особого рвения к строительству жилья с участием потенциальных жильцов не было, то теперь у строительных компаний есть настрой на возведение как можно больше жилых домов. Сегодня есть возможность привлечь деньги банков второго уровня, которые также улучшили условия для застройщиков, и могут финансировать строительство на начальной стадии. Местный исполнительный орган, как один из участников, обеспечивает контроль за надлежащим оформлением и регистрацией договоров. Конечно, бизнес без извлечения прибыли — априори, быть не может, но и этот вопрос будет регулироваться… спросом на рынке и договором с участниками долевого строительства. Но пугать этот вопрос граждан не должен: высокая или низкая цена определяется классностью, комфортностью, местом расположения и другими факторами, кроме, естественно, качества.

В ассоциации застройщиков надеются, что новый закон, применяемый без искажений и перегибов, повлечет увеличение доли жилищного строительства, что, в свою очередь снимет напряженность в вопросах занятости населения, очередности на жилье и, в целом, улучшит социально-экономическую ситуацию в регионе.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Как проверить надежность застройщика

С августа 2020 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Что такое долевое строительство квартир?

Долевое строительство – это вид инвестиций, при котором участники вкладывают средства в строительство недвижимости с целью получения жилой или коммерческой недвижимости по завершении строительства. В данной статье мы рассмотрим принципы долевого строительства, а также поделимся советами для тех, кто хочет инвестировать в этот вид недвижимости.

Покупатель передает деньги за квартиру не застройщику, а банку. Банк хранит эти деньги и следит за тем, как застройщик выполняет свои обязательства по объекту. Как только дом сдаётся в эксплуатацию, банк разрешает застройщику взять деньги дольщиков. Если же стройку бросают, банк возвращает деньги покупателям. Низкие риски, прозрачные сделки.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Эскроу-счет и жилищные кооперативы

В прошлом были очень распространены ЖСК: когда покупатель становился пайщиком объекта и группа пайщиков сама контролировала стройку и расход бюджета. К сожалению, при такой форме мошенничества было еще больше, чем при долевом строительстве. И с введением эскроу-счетов кооперативы стали вне закона.

Безопаснее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет

Еще одно нововведение 2020 года для защиты дольщиков — это возможность использования специальных эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств. Это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который покупает квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на специальный счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи готовой квартиры.

Плюсы и риски договора долевого участия

Преимущества ДДУ:

1. Выгода. Покупка жилья в строящемся доме дешевле, чем в готовом.
2. Возможность выбора подходящей квартиры в доме. Дольщик вправе выбрать этаж, квартиру, планировку и пр.
3. Дольщик получает жилье в новостройке.

Риски:

1. Отказ в выдаче разрешения на эксплуатацию объекта. Жить в таком доме нельзя. Это случается из-за нарушений правил строительства.
2. Увеличение сроков постройки.
3. Банкротство продавца.
4. Сдача жилья, не отвечающего требованиям, согласованным в сделке.

Условия долевого строительства 2024

Основными условиями долевого строительства являются:

1. Договор между застройщиком и покупателем, в котором должны быть четко определены условия строительства, сроки, стоимость и размер доли покупателя.

2. Формирование общества собственников, куда входят все дольщики, которое будет управлять объектом после его сдачи в эксплуатацию.

3. Регулярный контроль за ходом строительства со стороны покупателя, в том числе и финансового контроля за использованием средств, внесенных застройщиком в качестве предварительной оплаты.

4. Отсутствие гарантий на готовность объекта к определенному сроку, так как строительство может задержаться, например, из-за плохой погоды, технических неполадок, срыва графика и т.д.

5. Необходимость дополнительных денежных трат со стороны покупателя на оформление документов и регистрацию сделки.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если в ДДУ согласованы существенные условия, то он действителен. Условия, которые противоречат законодательству, не имеют юридической силы и на действие сделки не влияют.

Недействительные условия регламентируются согласно действующему законодательству.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание при заключении

Договор долевого инвестирования должен включать перечень обязательных пунктов:

• предмет соглашения (характеристики объекта строительства);
• срок действия договоренности;
• порядок расторжения договора участия в долевом строительстве;
• права и обязанности участника и застройщиков;
• порядок приема-передачи объекта;
• ответственность сторон за несоблюдение условий (неустойка по договору долевого строительства – штраф, пеня);
• стоимость сделки и порядок расчета;
• гарантии качества;
• возможность уступки прав требования.

Заключение договора долевого строительства – ответственный шаг, поэтому в интересах участников – убедиться в том, что условия соглашения выгодны не только для застройщика, но и для них. Важно, чтобы в документе были указаны все сведения об организаторе строительства, дата сдачи новостройки, адрес дома, стоимость жилья.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Для регистрации ДДУ в Росреестр обращаются застройщик и дольщик. Это можно сделать онлайн или через МФЦ.

Для онлайн регистрации потребуется электронная подпись. Необходимо оплатить госпошлину: 6000 р. для застройщика, 350 р. для дольщика.

Надо знать: как оплатить госпошлину

Потребуются документы:

• ДДУ;
• заявление о регистрации;
• паспорта собственников;
• если квартиру оформляют на одного супруга — согласие второго супруга на оформление;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• ипотечный договор, если помещение приобретается в ипотеку;
• документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием местоположения квартиры на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Регистрация занимает от 7 до 14 дней.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключая ДДУ по доверенности, необходимо предусмотреть полномочия представителя не только на подписание сделки, но и на предъявление претензий к застройщику. Если таких полномочий не будет — представитель не сможет подписать претензию.

Необходимо определить, кто осуществляет регистрацию ДДУ — дольщик или представитель. Для представителя потребуется отдельная доверенность или полномочия на госрегистрацию в общей доверенности.

Может пригодиться: как составить доверенность на право подписи документов

Требования к застройщикам Казахстана ужесточились

Если застройщик решит привлекать средства дольщиков через Фонд, то стройкомпания должна:

• иметь опыт в качестве заказчика, подрядчика (генподрядчика) в совокупности, не менее трех лет и возвести общей площадью не менее 18 тыс. кв.м при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тыс. кв.м в остальных регионах;
• у него не должно быть убытков за последние 2 года;
• величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 до введения здания в эксплуатацию.

Для привлечения денег дольщиков третьим способом требования к застройщику еще жестче. За последние пять лет он должен ввести в строй не менее 60 тыс. кв.м в городах республиканского значения, столице и не меньше 30 тыс. «квадратов» в остальных районах.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

Обязательства застройщика перед дольщиком

Документы

Для начала девелопер обязан предоставить покупателю доступ к документам, касающимся возводимого ЖК. Их можно посмотреть на официальном сайте или в офисе продаж.

Тщательно изучите документацию на строительство, включая разрешительные документы, соглашения и договоры. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.

Подробный договор

Договоры долевого участия отличаются у разных девелоперов. Но по 214-ФЗ ДДУ должен содержать обязательные пункты:

• точное определение объекта продажи,

• сроки строительства (квартал и год),

• цена договора, порядок и сроки оплаты;

• длительность гарантии на готовый объект после того, как дольщик подпишет акт приёма.

Эскроу

Если строительная компания возводит новый объект, то она обязана продавать его по эскроу-счетам. Значит, перед подписанием договора долевого участия покупателю необходимо открыть эскроу-счет в том банке, который финансирует застройщика. Именно на эскроу-счет (а не на счет застройщика) переводятся деньги за квартиру после регистрации ДДУ в Росреестре.

Итог строительства

Застройщик обязан уложиться в заявленный срок и сдать дом, территорию и все квартиры в том виде и комплектации, которые прописаны в договоре. Просрочка будет стоить ему денег, так как дом строится в кредит. Если отставание от сроков значительное или стройка вовсе заморозилась, дольщик получит вложенные деньги обратно.

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. До регистрации правоотношений у сторон не возникает, поэтому денежные средства за квартиру застройщику не перечисляют.

• Челозерцева Александра

Преимущества и недостатки долевого строительства

Преимущества

1. Снижение стоимости жилья. Приобретение недвижимости на стадии строительства обычно дешевле, чем покупка готовой квартиры.

2. Возможность выбора планировки и отделки. Инвестор может выбрать планировку квартиры и уровень отделки, что позволит создать жилье по своим предпочтениям.

3. Рост стоимости инвестиции. С течением времени стоимость квартиры может возрасти, что делает долевое строительство привлекательным видом инвестиций.

Недостатки

1. Риски недобросовестных застройщиков. Возможность столкнуться с мошенниками или некачественной работой строительных компаний.

2. Задержка сдачи объекта. Строительство может быть задержано, что приведет к увеличению сроков получения жилья.

3. Неустойка и потеря инвестиций. В случае банкротства застройщика или невыполнения его обязательств инвестор может потерять свои средства.