Формулировка об отсутствии долгов за коммуналку для договора купли продажи

Процесс регистрации прав владения делится на ряд этапов, о каждом из которых поговорим подробно.

Шаг первый. Запись на прием

Для посещения МФЦ не обязательно предварительно записываться на прием. Можно просто подойти в учреждение в удобное время и попасть на прием по электронной очереди, предварительно получив на руки соответствующий талон. Или же можно заранее записаться на прием, на конкретную дату и время. Если известен телефон МФЦ, то сделать это легко и в ходе звонка.

Есть несколько способов записаться на прием в МФЦ через интернет:

• через официальный сайт конкретного МФЦ;
• через государственный сайт «Мои документы»;
• через сайт Мэра Москвы https://www.mos.ru (только для жителей столицы).

Для записи лучше воспользоваться порталом «Мои документы», предоставляющим десятки и сотни государственных и муниципальных услуг. Для этого на главной странице нажимаем на кнопку «Найти МФЦ»:

Далее выбираем необходимый субъект РФ и муниципальный район или городской округ:

Внизу страницы появится перечень МФЦ, которые присутствуют в том или ином округе или районе. В списке будет указано полное наименование Центра, его адрес, сайт, телефон и подробная информация, получить которую можно по кнопке «Подробнее»:

Переходим на сайт своего МФЦ и нажимаем на блок «Записаться на прием»:

В итоге лучшим способом записаться на прием является переход сразу на сайт ближайшего МФЦ с последующей авторизацией на нем.

Для регистрации собственного кабинета на сайте МФЦ и даже для предварительной записи на прием потребуется подтвержденная учетка портала Госуслуги .

Шаг второй. Подача документов

Конкретный перечень документов, необходимых для передачи прав собственности на квартиру, зависит от ряда обстоятельств. Минимум документов потребуется, если квартира или дом передаются без ипотечного обременения, и у объекта недвижимости только один совершеннолетний собственник. Большую часть документов подает продавец недвижимости.

Документы для регистрации новых прав владения на жилье в МФЦ:

• оригиналы и копии основных страниц паспорта участников сделки;
• договор купли-продажи недвижимости в трех экземплярах;
• свидетельство о государственной регистрации прав владения на квартиру;
• документ о праве собственности на жилье от продавца (ДКП, дарственная, свидетельство о присуждении наследства, договор приватизации);
• письменное согласие мужа или жены на продажу квартиры, а также свидетельство о браке (в ином случае требуется документа, подтверждающий смерть супруга или расторжение союза);
• согласия других жильцов коммунальной квартиры на продажу комнаты (в случае, когда её приобретает человек, который ранее в ней не жил);
• разрешение государственных контролирующих учреждений на продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний (согласие органов опеки и попечительства);
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности;
• доверенность, если вместо продавца или покупателя действует доверенное лицо.

В качестве обязательных материалов выступает кадастровый паспорт жилого помещения, который легко заказать в МФЦ или в Кадастровой палате, и технический документ объекта, оформляемый в БТИ.

Потребуется и выписка из ЕГРП, в которой помимо прочего будет указано и количество жильцов, ранее владевших недвижимостью. Продавец недвижимого объекта дополнительно предоставляет справку формы № 9, содержащую сведения о жильцах, которые прописаны в квартире или были выписаны из нее ранее.

Если окажется, что один из прописанных в квартире граждан пребывает в тюрьме, в доме престарелых или в детском интернате, то сделку провести не получится. Эти граждане легко могут оспорить сделку через суд уже после ее заключения и регистрации.

Покупатель вправе затребовать у продавца:

• справку из налоговой инспекции об отсутствии соответствующих задолженностей;
• справку из ЖКХ об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• документы об отсутствии обременений, наложенных на объект недвижимости (ипотека, кредит, арест, залог).

Если продавец уже преклонного возраста или имеются сомнения в его дееспособности, то покупатель вправе затребовать медицинскую справку из психоневрологии или наркологического диспансера.

Шаг третий. Регистрация договора купли-продажи

После сбора и подачи документов останется написать заявление о регистрации прав владения, бланк которого выдается работником МФЦ. Продавец пишет заявление о переходе права на квартиру к покупателю, а тот, в свою очередь, — о принятии его на себя.

За процедуру регистрации уплачивается госпошлина. Квитанция об уплате вместе с заявлениями сторон о регистрации нового прав собственности и другими документами передается специалисту МФЦ. Работник Центра считается гарантом того, что сделка законна и правильна.

После передачи документов в МФЦ продавцу и покупателю выдается на руки расписка о том, какие бумаги были приняты, с указанием даты получения, номера дела и дня регистрации.

Стоимость регистрации

Величина государственной пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре в 2019-2020 году составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 руб. для юридических лиц. За услуги МФЦ в качестве посредника платить деньги не нужно.

Договор купли-продажи доли в уставном капитале

Мы: Астафьев Роберт Робертович, 03.04.1985 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Новоселова, дом 28, квартира 228, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 03.04.2021, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны И Борисов Андрей Николаевич, 01.05.1998 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Козлова, дом 87, квартира 323, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 01.05.2018, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу договора традиционно включаются:

• разновидность сделки;
• место и дата заключения соглашения;
• имена и роли участников соглашения;
• адреса проживания и паспортные данные сторон.

Существенными условиями по указанной сделке выступают:

• предмет договора;
• размер доли;
• номинальная стоимость и цена доли.

Какие возникают проблемы?

Регистрация ДКП и переход прав собственности на жилой объект приостанавливается в ряде случаев. Частые проблемы при регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре:

• продажа земельного участка, содержащего в себе наделы земли нескольких категорий пользования (требуется переоформление в единую);
• продавец не имеет прав на продажу квартиры или дома (к примеру, является дольщиком);
• в МФЦ передан неполный пакет документов или же они не оформлены правильным образом (нет печатей, подписей нужных лиц, есть помарки, ошибки или исправления);
• недвижимость не может участвовать в сделке купли-продажи, так как имеет обременения (например, квартира взята по ипотеке, а кредитор не дает согласия на ее продажу);
• право собственности на квартиру продавца признано недействительным по решению суда;
• нет согласия третьих лиц на совершение сделки (если это требуется по закону);
• Росреестр не получил в положенный срок информацию по своим каналам связи (ФНС, миграционная служба).

Полный перечень оснований, по которым Росреестр вправе приостановить регистрацию ДКП, а также всё о сроках подробно описано в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Если регистрация приостановлена, то участникам сделки рассылается уведомление, в котором описываются причины и даются конкретные рекомендации по устранению проблем. Приостановка продолжается до устранения несоответствий, но не более чем на 3 календарных месяца. Затем регистрация или продолжается, или же в ней отказывают. Государственная пошлина в последнем случае не возвращается.

Участники ДКП вправе не согласиться с приостановкой процедуры, в этом случае они обращаются в суд с исковым заявлением. Если суд будет выигран, то он обяжет Росреестр, МФЦ или иной государственный орган провести регистрацию прав в укороченный срок, за 5 рабочих суток.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Способы защиты от покупки квартиры с долгами

Есть множество способов, как проверить квартиру на наличие коммунальных задолженностей:

1. Обратиться в управляющую компанию или посмотреть список неплательщиков на сайте УК.
2. Посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей.
3. Сайт ФССП показывает открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
4. Чтобы исключить лишние начисления по коммуналке из-за неверного внесения показаний, данные счетчиков фиксируют в приемопередаточном акте, который далее подтверждают в УК.

Если управляющая компания завысит начисления в новой квитанции, можно сослаться на подписанный и заверенный акт с зафиксированными данными счетчика.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.

Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.

По соглашению сторон

Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:

• дата и место оформления;

• атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;

• условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);

• момент, с которого основной договор прекращает свое действие;

• подписи и полномочия участников.

Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.

По инициативе покупателя

В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:

• отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;

• отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;

• несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;

• выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;

• существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;

• передача продукции в ненадлежащей комплектации;

• неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).

Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.

Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.

По инициативе продавца

Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:

• необоснованный отказ принять вещи или предметы;

• отказ покупателя от перечисления оплаты;

• отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);

• нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.

Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.

Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция

Правилами оформления купли-продажи не предусмотрена обязанность предъявлять документы и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. С другой стороны, согласно нормам гражданского законодательства, собственник обязан предупредить обо всех существенных условиях сделки покупателя. Эта обязанность открывает возможность оспаривания сделки новым собственником, если о накопленном долге до подписания договора продавец не сообщил.

Чтобы исключить проблемы с взысканиями после покупки квартиры с долгами ЖКХ, при оформлении сделки с недвижимостью следуют определенному алгоритму.

Шаг 1. Проверка документов

После выбора квартиры просят продавца показать документацию, подтверждающую право собственности:

1. Свидетельство о регистрации собственности Росреестром.
2. Выписка ЕГРН.

Любой из этих документов поможет выявить аресты и ограничения, которые не позволят перерегистрировать собственность на нового владельца.

Если квартира арестована, значит в отношении продавца ведется исполнительное производство. Следует дождаться погашения задолженности и снятия ареста, прежде чем передавать задаток.

Шаг 2. Запросить информацию о лицевом счете в управляющей компании

Сведения о состоянии расчетов запрашивают через продавца, либо с его согласия. Чтобы исключить возможность обмана и подделки справок, стоит потратить время на совместный визит в расчетный счет и офисы коммунальных служб, либо оформить доверенность на получение документов от имени продавца.

Отказ потенциального продавца предоставить необходимые документы следует расценивать как признак высокой вероятности мошенничества.

Для проверки состояния расчетов по коммунальным расходам следует использовать только свежие справки, полученные не позже 1 месяца назад.

Шаг 3. Составить договор

Если выявлены просроченные оплаты по газу, воде, свету, отоплению, иных коммунальных услугах, покупатель и продавец недвижимости выбирают один из вариантов согласования.

РешениеПреимуществаНедостаткиВ договор купли-продажи вносят пункт об авансе, направляемом на погашение задолженности.Не нужно самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов, судиться, оспаривать решения.Нет гарантий, что собственник не потратит деньги на другое, а от сделки откажется, не вернув сумму.Продавец самостоятельно находит средства для окончательных расчетов по ЖКХ (например, беззалоговый кредит), после чего в купчей фиксируют этот факт.Покупатель ничем не рискует, оформляя жилье с уже погашенным долгом.Продавец переплачивает высокие проценты банку, если для погашения использовался кредит.Продавец соглашается уступить в цене за квартиру в обмен на заверения покупателя уплатить долги впоследствии.Для покупателя такой вариант оптимальный, если доподлинно известны все долги и неоплаченные счета.Впоследствии долг может увеличиться на пени и судебные издержки, если поставщик услуги обратится в суд. Продавец серьезно рискует впоследствии выплачивать ЖКХ, поскольку договором не гарантировано, что покупатель сам оплатит долг.

Как и в случае с основными расчетами между продавцом и покупателем, долг по коммуналке нуждается в правильном юридическом оформлении. Квалифицированная помощь юриста позволит правильно оформить документы и согласовать финансовые расчеты между управляющей компанией, поставщиками услуг ЖКХ, старым и новым собственником.

Основные реквизиты договора:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Информация об объекте.
3. Ссылка на документы, дающие право собственности на квартиру.
4. Стоимость квартиры.
5. Порядок расчетов.

Если стороны принимают решение, что задолженность будет оплачивать покупатель, заключают дополнительное соглашение о переводе долга. Его подписывают отдельно от стандартного договора, где стороны покупки выступают в роли кредитора и должника.

Шаг 4. Собрать документацию

Хотя Росреестр не потребует обширного перечня документов для регистрации права новым собственником, следует собрать и изучить полный список справок, выписок, иной документации на объект недвижимости:

1. Личные документы продавца, включая несовершеннолетних лиц (российский паспорт, свидетельство о рождении).
2. Выписка ЕГРН.
3. Справка ФНС о своевременной оплате налога на имущество.
4. Если есть судебное решение о взыскании, из отдела ФССП берут справку об отсутствии арестов по исполнительному производству.
5. Выписка о состоянии лицевого счета управляющей компании (УК).
6. Справка из ЕРЦ об отсутствии долга.
7. Договор купли-продажи квартиры.
8. Документ, на основании которого продавец стал собственником (купчая, дарственная, свидетельство о наследовании и т.д.)
9. Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных лиц, и кто прописан.

Далее собирают дополнительные документы для Росреестра:

1. Квитанция об уплате регистрационной пошлины – 2 тысячи рублей.
2. Приемопередаточный акт.
3. Расписка о передаче денежных средств.

Если расчеты проводят по аккредитиву или через банковскую ячейку, понадобятся подтверждающие договора.

При подписании передаточного акта следует зафиксировать показания счетчиков и передать оставшуюся сумму. Во избежание дальнейшего оспаривания, акт с показаниями счетчиков удостоверяют в офисе УК.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр

Документы в регистрирующий орган передают лично, в отделении Росреестра по месту расположения квартиры, либо через офис МФЦ.

Если договор заверяет нотариус, в Росреестр обращаться нет необходимости – информацию о сделке передают в формате онлайн, заверяя документы специальной цифровой подпись.

Долги обнаружены на этапе заключения сделки

Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.

«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.

Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».