Документы для дарения дома и земельного участка в 2024 году

Человек, принимающий в дар землю, должен понимать, что принимает вместе с ней не только право использовать эту землю по назначению, но и берет на себя ответственность за ее содержание. Так, собственник земли должен (ст. 42 ЗК РФ):

• соблюдать при использовании участков требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
• вносить платежи за землю (в том числе налоговые);
• не допускать загрязнение, истощение, уничтожение земель и почв и т.д.

Под охраной земель понимается защита земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, загрязнения химическими веществами и т.д. Поэтому организовывать свалку на обычном дачном участке нельзя. Кроме того, на землях сельхоз назначения необходимо следить за их плодородием, избавляться от зарастания деревьями, кустарниками и сорняками (п. 2 ст. 13 ЗК РФ).

Невыполнение требований и обязательных мероприятий по защите земель и охране почв может привести к административному штрафу. Для граждан от 20 тыс. до 50 тыс. руб. (ч. 2 ст. 8.7КоАП РФ).

Далее поговорим об оформлении договора дарения.

Судебная практика по спорам с дарением долей в доме

Ситуация № 1 – при отчуждении доли в праве общей долевой собственности путем дарения согласие других собственников имущества не требуется (такое согласие требуется только при возмездных сделках).

Пример

Супруги Васильевы после развода через суд разделили совместно нажитое имущество, за каждым признано право собственности на 1/2 доли в жилом доме и двух земельных участков.

Васильев подарил часть своей доли жилого дома и участка гр-ну Гайдай, что было оформлено нотариально и зарегистрировано в Росреестре.

Васильева подала к бывшему мужу и к одаряемому Гайдай иск о признании договора дарения недействительным, выселении, взыскании платы за пользование чужим имуществом.

Истица считала, что Васильев незаконно подарил часть своей доли Гайдаю, не получив ее согласия на сделку. Суд отказал в удовлетворении иска.

В рассматриваемом случае имущество находится в общей долевой собственности, брак между Васильевыми расторгнут, поэтому согласие Васильевой на дарение доли не требовалось. Поэтому нет и оснований для выселения.

Решение Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от 02 декабря 2019 г. по делу N 2-676/2019)

Ситуация № 2 – если дом и участок принадлежат одному лицу, то вместе с долей в доме одаряемому должна переходить и доля земельного участка.

По этому вопросу есть официальное разъяснение Высшего Арбитражного Суда (действующее): отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Такие сделки будут ничтожными (п. 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”)

Ситуация № 3 – если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 15 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.).

Договор дарения участка: когда нужен нотариус, а когда нет

В некоторых случаях Закон обязывает дарителя и одаряемого обращаться к нотариусу для оформления дарственной. Так, без нотариуса не обойтись, если собственником участка является несовершеннолетний либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ).

Что касается долевой собственности в объектах недвижимости, то обычно дарение долей так же требует нотариального удостоверения договора (кроме случая, когда все собственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки). Вот и при дарении долей в таких землях сельхоз назначения, как садовые или огородные земельные участки, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, тоже понадобится нотариус (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ,абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона от 24.07.2002 N101-ФЗ).

Вместе с тем, участки, регулируемые Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», подпадают под исключение и не требуют привлечения нотариуса. Речь идет о так называемых полевых землях (пашнях, сенокосах, пастбищах и др.). Как правило, это угодья, принадлежащие сельхоз производителям, совхозам, колхозам. Такие участки можно использовать только для сельхоз целей (и нельзя использовать под промышленные объекты, стройку и др.).

Понятно, что по собственному желанию даритель и одаряемый также всегда вправе обратиться к нотариусу за составлением и удостоверением договора дарения любого участка. Но, безусловно, услуги нотариуса придется оплачивать. Кстати, если участники сделки находятся в разных регионах, то возможно оформление договора с привлечением двух нотариусов (или даже более). Тогда один из них обязательно должен находиться в том субъекте РФ, где расположен земельный участок (ст. 53.1, 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Договор дарения части жилого дома – как оформить?

Договор дарения доли в доме (далее – ДДД или договор ДДД) возможен в том случае, когда дом находится в долевой собственности. Если имуществом владеют на праве общей совместной собственности, например, дом куплен супругами, то сначала доли нужно выделить. Для этого можно заключить Соглашение о разделе имущества (оформляется нотариально), а в спорных случаях – обратиться в суд.

Дополнительные правила ДДД установлены Земельным кодексом (ЗК РФ). Там закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ сказано, что при переходе права собственности на здание человек получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Иными словами, получив долю в доме, человек получает и долю земельного участка под этим домом. Если дом и земля находятся в собственности дарителя, то, во избежание юридических сложностей и споров в дальнейшем, надо сразу дарить долю дома с земельным участком.

Если земля находится в аренде или в пожизненном наследуемом владении, то одаряемый получит право пользоваться землей на тех же условиях и в те же сроки.

При дарении доли согласие других собственников дома не нужно, однако при дарении имущества, находящегося в общей совместной собственности, требуется согласие других собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Какие нужны документы, чтобы подарить долю в доме?

Для нотариального оформления ДДД понадобятся:

• паспорта всех участников сделки (дарителей и одаряемых);
• выписка из ЕГРН (на дом);
• справка о зарегистрированных в доме и о составе семьи (бывшая выписка из домовой книги);
• свидетельство о браке (в том случае, если даритель состоит в браке или в сделке участвует супруг дарителя);
• согласие супруга на сделку, удостоверенное у нотариуса (в том случае, если даритель состоит в браке);
• свидетельства о рождении и о браке – для подтверждения близкого родства (это дает льготы на оплату нотариальных услуг);
• текст договора дарения (в 2-х экземплярах, подписываются у нотариуса, можно поручить составить нотариусу за дополнительную плату).

Кроме этого, нотариус имеет право потребовать справку о том, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом диспансере – для подтверждения вменяемости.

Для нотариального оформления ДДД нужно уплатить пошлину. В соответствии с подпунктом 5 п. 4.1. Налогового кодекса (НК РФ), она составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Если договор удостоверен нотариально, то обязанность по подаче документов в Росреестр имеется у нотариуса. Однако, если стороны желают самостоятельно подать документы, то самостоятельно могут обратиться с нотариально удостоверенным Договором за регистрацией права. Это может сделать одна из сторон или совместно. Предоставлять какие-то дополнительные документы не нужно, только на усмотрение заявителя. Дополнительно следует оплачивать государственную пошлину от имени одаряемого и предоставить по своей инициативе. Сотруднику, принимающему заявление, нужно предоставить паспорт, а сам заполняет заявление от имени одаряемого и/или дарителя, после чего заявитель ставит свою подпись.

Что такое вид разрешенного использования

Для каждого участка устанавливается вид разрешенного использования (ВРИ), т. е. определяется то, каким образом землю можно использовать. Поскольку не на каждом участке допускается строительство дома или, к примеру, разведение домашней птицы.

У участка должен быть один основной ВРИ, и могут быть (а могут и не быть) условно разрешенные и вспомогательные ВРИ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). ВРИ устанавливаются на уровне муниципалитетов.

В России действует Классификатор ВРИ земельных участков, в котором приводится описание этих ВРИ (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 NП/0412). К примеру, участку может быть присвоен ВРИ – «Ведение огородничества» с кодом 13.1. Это значит, что на нем собственник (или иное лицо, которое вправе пользоваться участком) может отдыхать, выращивать сельхоз культуры для себя, а также возвести хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости, для хранения инвентаря и урожая. Но строить жилой дом на таком участке нельзя . Отметим также, что за использование земли не по назначению собственнику грозит административный штраф (ст. 8.8КоАП РФ).

Кроме того, от ВРИ зависит и кадастровая стоимость участка. А значит, опосредованно ВРИ влияет и на сумму налога на землю.

Категория земель и ВРИ вносятся в кадастр недвижимости (пп. 3, 4 п. 5 ст. 8 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ). Соответственно, узнать эти сведения можно также с помощью публичной кадастровой карты. Достаточно ввести в поиске (он расположен в верхнем левом углу страницы) кадастровый номер участка, а если он неизвестен, то хотя бы адрес. Щелкаете по нужному участку кнопкой мыши и в левой части экрана появляется та информация о нем, которая содержится в кадастре.

Как оформить дарственную на дом

Договор дарения на недвижимость обязательно оформляется в письменной форме в трех экземплярах: по одному для каждой стороны, третий остается в Росреестре после регистрации. Вы можете составить документ самостоятельно или воспользоваться услугами нотариуса (договор дарения земельного участка и садового дома – образец 2024 г. скачайте под этой статьей). Нотариальное удостоверение не является обязательным и делается исключительно по обоюдному желанию участников.

В договоре следует обязательно указать:

• место и дату составления (прописью);
• ФИО, дату рождения, паспортные данные, место регистрации сторон;
• предмет соглашения (например, «Даритель безвозмездно передает в собственность одаряемому, а одаряемый принимает в дар жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: …»);
• реквизиты документа, подтверждающего собственность;
• характеристики строения: кадастровый номер, количество этажей и комнат, общую и жилую площадь, технические особенности конструкции;
• параметры передаваемого земельного участка: кадастровый номер, категорию земли, площадь;
• перечень хозяйственных и подсобных помещений, если на них есть отдельные документы о праве собственности;
• дату вступления дарения в силу.

Кроме того, в дарственной вы вправе прописать следующие моменты:

• стоимость передаваемого в дар имущества (по данным БТИ или по оценке сторон);
• перечень лиц, которые сохранят право проживания в доме после его передачи в дар, если таковые имеются;
• порядок передачи и разрешения разногласий;
• наличие или отсутствие обременений права собственности (залог, арест по судебному решению и т.п.);
• порядок возврата дарителю, в случае смерти одариваемого, если стороны пришли к такому соглашению.

Итак, вы заполнили бланк на дарение дома и земли 2024 года. Что делать дальше и какие важные моменты стоит учесть?

Особенности сделки в форме дарения

Договор дарения земельного участка с домом составляется с учётом следующих особенностей:

1. Статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что дарение — это обязательно безвозмездная сделка. Поэтому, заключая договор, нельзя требовать с одаряемого какой-то услуги или денег. Нельзя сказать, например, что я дарю тебе эту недвижимость, а ты будешь обязан в течение 10 лет в любой момент давать мне деньги в долг. Это не будет дарением, такая сделка уже будет считаться возмездной.
2. Если бланк дарения дома и земельного участка оформляется с обещанием передать одаряемому имущество в будущем, то в документе нужно обязательно указать, какие именно объекты недвижимости будут передаваться другому человеку. Это значит, что нужно указать точный адрес жилья, его площадь, кадастровый номер надела и иные отличительные реквизиты, если они есть. Если эту информацию не включить в договор дарения, он будет считаться недействительным.
3. Нельзя заключать договор дарения дома с земельным участком с обещанием передать их после собственной смерти. Подарки можно делать только при жизни, остальное будет считаться наследованием. Если вы хотите оставить имущество кому-то другому именно после смерти, необходимо составить завещание.
4. Ст. 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что дом и земельный участок всегда дарятся вместе. Если в рамках дарения переходит доля, то одаряемый имеет право пользоваться частью недвижимости в том же объёме, что и предыдущий собственник.
5. По желанию гражданин может дополнительно подарить мебель, бытовую технику, иные вещи, а может подарить недвижимость «пустой» — это уже на усмотрение дарителя.
6. Дарение дома и земельного участка в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре.
7. В случае, если жильё находится в залоге (например, в ипотеке), то нужно спросить разрешение на отчуждение имущества у залогодержателя.

Образец договора дарения дома и земельного участка

Вне зависимости от того, как заключается сделка (между близкими родственниками или нет), в документе нужно указать следующие реквизиты:

Реквизит

Комментарий

«Шапка»

Указывается название договора (с отсылкой на то, что дарится дом с землёй), дата заключения соглашения, а также населённый пункт, где составляется документ (это может быть город, посёлок или деревня).

Стороны

Необходимо указать Ф.И.О., паспортные данные, гражданство, адреса регистрации обеих сторон: как дарителя, так и одаряемого. Если подарок получает несовершеннолетний до 14 лет, то вписываются данные свидетельства о рождении. Если имущество отчуждается от подростка в возрасте 14-18 лет, то понадобится разрешение органа опеки и попечительства. Вне зависимости от того, даритель или одаряемый несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет, ему потребуется согласие родителей на сделку.

Пункт 54 приказа Росреестра № П/0241 от 1 июня 2021 года обязывает указывать в ЕГРН и заявлениях о возникновении, прекращении, переходе, обременении или ограничениях на государственную регистрацию данные СНИЛС для целей надлежащей идентификации правообладателей. А если в сделке участвует иностранный гражданин, то нужно указать данные его зарубежного паспорта.При этом информация с паспорта должна быть переведена на русский язык, а верность перевода необходимо удостоверить у нотариуса.

Если договор дарения жилого дома и земельного участка составляется при участии поверенного, необходимо описать данные доверенности, а также Ф.И.О. человека, которому получили провести сделку (как со стороны дарителя, так и одаряемого).

Предмет договора дарения

Указывается информация как о жилом доме, так и о земельном участке. Обязательно нужно указать адрес и, при наличии, кадастровый номер надела. При желании можно написать, какого назначения земельный участок, какой площади жилой дом, сколько у него этажей, какие дополнительные постройки присутствуют на территории (например, гараж, погреб, сараи, садовые строения и другие).

Если в дар переходит доля недвижимости, то обязательно указать её размер (например, ⅓).

Ссылки на правоустанавливающие документы (необязательно, по желанию сторон)

Какие документы нужны для дарения? Это может быть выписка из ЕГРН или, если недвижимость была приобретена до 15 июля 2016 года, свидетельство о праве собственности на имущество. Также стоит указать, на основании какого документа даритель владеет отчуждаемым имуществом — это может быть договор купли-продажи, приватизационный сертификат, наследственное свидетельство или какой-нибудь иной документ. В каждой конкретной ситуации пакет документов определяется индивидуально.

Возможные обременения

Заключая договор дарения земельного участка с домом, нужно указать, есть ли у имущества какие-либо обременения. Например, если дарится ипотечная недвижимость, то нужно указать, что она находится в залоге. Иногда имущество может быть обременено сервитутом (допустим, на территории расположена единственная водяная колонка, которой могут пользоваться жители деревни, и необходимо предоставить к ней доступ людям).

Однако в Росреестре могут не пропустить договор дарения с указанием ограничений или обременений, поскольку сделку государственный орган может счесть возмездной.

Оговорки об отказе или отмене дарения (по желанию, необязательно)

В документе можно дополнительно указать, когда сделка может быть отменена (например, если одаряемый умер, а даритель жив, или если получатель подарка плохо обращается с полученным имуществом).

Распределение расходов (по желанию, необязательно)

Переход права собственности на другого человека требует дополнительных затрат, в частности, оплаты госпошлины в Росреестре. В документе можно указать, кто её оплачивает: даритель или одаряемый. Это не будет расцениваться как встречное требование во втором случае, поскольку за свою новую собственность получатель подарка и так обязан отвечать самостоятельно.

Количество экземпляров, составление акта приёма-передачи дома и земельного участка

Эта формальность позволит внести ясность в правоотношения, поскольку, во-первых, будет гарантировать, что у каждой из сторон есть оригинал договора дарения, а во-вторых, подтвердит, что одна сторона действительно передала имущество другой.

Подписи

Каждая сторона обязательно ставит Ф.И.О. и подпись с расшифровкой.

При составлении договора можно сориентироваться на готовый бланк дарения дома и земельного участка (как целиком, так и доли).

Что ещё нужно знать при заключении договора дарения?

Сделка каждый раз заключается на индивидуальных условиях, и нужно точно знать, какие дополнительные обязательства или ограничения могут возлагаться на стороны. Разберём самые популярные из них:

1. Несмотря на то, что дарение — это безвозмездная сделка, у одаряемого сохраняется право отказаться от подарка. Это право предусмотрено ст. 573 ГК РФ. Поскольку соглашение о дарении дома и земельного участка составляется в письменной форме, то и отказ от сделки должен также фиксироваться письменно. При этом в случае, если отказ от заключения договора как-то причинил крупные финансовые убытки дарителю, то он может потребовать с принимающей стороны компенсации своих расходов.
2. Юридические лица, ведущие хозяйственную деятельность на коммерческой основе, не вправе дарить друг другу как дома с земельным участками, так и любые другие подарки дороже 3 тыс. руб. Однако организация может подарить недвижимость гражданину (например, своему сотруднику, учредителю или акционеру). Этот запрет установлен в п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ.
3. Если одаряемый работает в Банке России, замещает муниципальные или государственные должности, трудится в медицинской, образовательной или социально ориентированной организации, то им запрещено делать подарки дороже 3 тыс. руб., если они были переданы из-за исполнения ими трудовых обязанностей.

   Пример

   Врач-хирург сделал сложную операцию мужчине. Его жена в благодарность за то, что доктор поставил мужа «на ноги», решила подарить ему загородный дом с приусадебным участком. Такой подарок по закону запрещён, сделку можно отменить, а самого врача могут счесть получателем взятки. Но, если женщина, допустим, является хорошей подругой хирурга, и она накопила большие деньги, чтобы порадовать его как человека, а не потому, что он делал кому-то операции, то такой подарок допустим

4. Жильё было приобретено на средства материнского капитала. Ч. 4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», обязывает родителей подарить (или провести отчуждение иным способом) доли приобретённой недвижимости своим детям.Размер долей для каждого определяется по общему соглашению членов семьи.

В случае, если дом и земельный участок каким-то образом причинили вред здоровью или жизни одаряемого (например, была подарена недвижимость в аварийном состоянии), то даритель должен будет компенсировать причинённый его имуществом вред, в случае, если будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности на землю: куда обращаться

Подать документы на регистрацию можно:

• лично в филиал ППК «Роскадастр». Здесь же гражданин может заказать выездной прием документов. Это значит, что сотрудники Роскадастра сами приедут домой к участнику сделки и заберут документы. Но такая услуга, естественно, платная (ч. 2 ст. 3.1, ч. 1.1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ);
• в МФЦ;
• через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N218-ФЗ). Как правило, нотариус передает документы на регистрацию, если он же и удостоверял договор;
• через Интернет. Представить документы можно полностью онлайн на сайте Росреестра, но для этого понадобится определенная электронная подпись.