Договор купли продажи доли в праве собственности на земельный участок

Первоочередное право на покупку доли в земельном участке предоставлено остальным владельцам общей собственности.

Владелец доли земельного участка, решивший продать свою часть землевладения постороннему лицу, обязан известить об этом остальных участников общей собственности. Извещение должно быть направлено в письменной форме и содержать предполагаемую цену и прочие условия, на которых предполагается сделка.

Если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, преимущественное право выкупа дано государству, поэтому перед совершением сделки необходимо получить разрешение местной администрации.

Важно! Цена сделки и условия, которые предлагаются постороннему лицу, должны быть полностью идентичными тем, которые предлагаются владельцам оставшейся части земельного участка. Если доля будет продана по меньшей стоимости, участники долевой собственности могут в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.

Если в течение тридцати дней владельцы оставшейся части земельного участка не приобретут предлагаемую к продаже долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. Также доля земельного участка может быть продана любому лицу, если владельцы откажутся от преимущественного права выкупа.

Процедура продажи доли земельного участка имеет много особенностей, поэтому правильным решением станет обращение к профессиональным юристам, которые проведут сделку, обеспечив минимальные риски как для продавца, так и для покупателя.

Договор купли-продажи земельного участка по долям

Кириллов Игорь Валентинович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Титов Валентин Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула выступает разделом, в котором дается информация о лицах, заключающих сделку. Содержит она в себе следующую информацию:

• Вначале указываются имена, фамилии и отчества участников соглашения (согласно данным, прописанным в паспорте);
• Далее указываются паспортные данные контрагентов (серия, номер и адрес прописки);
• После этого прописываются роли контрагентов в рамках заключаемой сделки (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Земельный налог по передаваемому земельному участку

Земельный налог по участку платит собственник, на которого земля записана в Росреестре. При этом за календарный год, в котором участок сменил собственника, налог рассчитывается так (п. 7 ст. 396 НК РФ):

• бывший собственник заплатит налог за полные месяцы владения землей, а также за месяц продажи, если регистрация прав произошла после 15-го числа месяца;
• новый собственник заплатит налог за полные месяцы владения участком, а также за месяц покупки, если регистрация прав произошла до 15-го числа месяца.

Это касается как собственников – физлиц, так и организаций.

Какие условия не надо включать в договор

Следующие условия, включенные в договор купли-продажи земельного участка, являются недействительными (ч.2 ст. 37 Земельного кодекса РФ):

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Главные шаги при заключении ДКП земельного участка

1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.

Читайте также: Как правильно рассчитать налог с продажи земельного участка

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Важный момент: если на земельном участке располагаются дом, здания и/или сооружения, которые принадлежат тому же собственнику, что и земельный участок, то не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем дома, здания, сооружения (ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.

Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.

Нарушение договора продавцом:

• продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
• продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

Нарушение договора покупателем:

• покупатель не оплатил покупку земельного участка;
• покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Особенности договора купли-продажи земельного участка со строениями

Если на продаваемой земле расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с ЗК РФ отчуждение только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях:

• если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земли;
• если строение расположено на территории, изъятой из оборота в соответствии с ЗК РФ.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи ЗУ

Российским законодательством предусмотрено, что договор купли-продажи доли ЗУ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно Закону о регистрации права собственности на недвижимость № 218-ФЗ от 13.07.2013, исключение из общего правила составляет сделка, в которой все собственники продают свои доли одновременно.

При удостоверении договора купли-продажи доли земельного участка нотариус проверяет сделку на соответствие требованиям законодательства. Для этого продавец представляет нотариусу:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт участка;
• сведения о наличии (отсутствии) разрешения на строительство;
• отказ от покупки собственников остальной части земельного участка или их согласие на то, что они не возражают против предстоящей сделки.

Кроме того, нотариусу представляются:

• Ф.И.О. участников сделки;
• паспортные данные;
• документы о праве собственности;
• основания, подтверждающие возникновение права собственности.

Если участником сделки является несовершеннолетний, не достигший 18 лет, нотариусу представляются:

• разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если собственником доли является несовершеннолетний, не достигший 14 лет;
• разрешение законного представителя несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет на совершение им сделки;
• разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом;
• согласие супруга (если доля получена или приобретена в браке);
• квитанция об оплате пошлины за оформление перехода права собственности.

Что такое доля земельного участка и как она определяется

Чтобы правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка, необходимо иметь четкое понятие, что такое доля ЗУ и как она определяется. Особенно важно это для покупателя.

Доля – это часть участка земли, которая принадлежит целиком одному из его владельцев. В зависимости от различных обстоятельств доли распределяются по-разному.

Например. Супруги приобрели участок земли, который принадлежит им в равных долях как имущество, приобретенное в браке. Каждый из них имеет право продать свою часть, соблюдая требования законодательства.

Другой пример. Супруги, имеющие двоих детей, приобрели садовый участок и оформили его на мужа. После его смерти доли в принадлежащем ему участке земли распределились следующим образом: половина участка супруге, вторая половина в равных долях супруге и двоим детям. То есть супруге будут принадлежать: половина от всего участка и одна треть от второй половины участка. Детям достанется по одной трети доли от второй половины участка. Каждый из владельцев вправе распоряжаться принадлежащей ему частью недвижимости по своему усмотрению.

Важно! Прежде чем начинать подготовку к сделке и составление договора купли-продажи доли земельного участка нужно убедиться, что в сделке будет участвовать доля, которая выделена в собственность владельца. Исключение составляет ситуация, когда покупателем выступает другой владелец общей собственности.

Акт приема-передачи участка: нужен или нет

Законодательство обязывает при передаче недвижимости от продавца покупателю составлять передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый обоими сторонами. Если иное не предусмотреть в договоре, обязательство продавца передать землю покупателю считается исполненным после подписания сторонами документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Кстати, иногда в самом договоре прописывают, что на момент заключения договора земельный участок передан продавцом покупателю. Такое условие в договоре заменяет акт приема-передачи.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Переход права собственности на землю по договору купли-продажи надо зарегистрировать в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для регистрации подаются:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка;
• паспорт заявителя;
• акт приема-передачи;
• нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на отчуждение (см. ниже).

Госпошлина за регистрацию права собственности на землю составляет (подп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 350 руб. по участкам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
• 2000 руб. – в иных случаях, в том числе если продавцом является организация.

Документы подаются:

• или в ППК «Роскадастр»;
• или в МФЦ;
• или через Личный кабинет на сайте Росреестра при идентификации через Госуслуги.

Росреестр должен провести регистрацию в течение 7 рабочих дней с даты поступления документов. А в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, еще быстрее – в течение 3 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром. Обратите внимание, если документы подаются через МФЦ, то срок регистрации увеличивается на 2 рабочих дня, необходимых для передачи документов из МФЦ в отделение Росреестра.

Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях.

1. Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения.
2. Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.

Читайте также: Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

• предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок, который устанавливается для передачи участка;
• согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
• наличие или отсутствие обременений и ограничений;
• объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Читайте также: Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.

Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.

Вам в помощь образцы, бланки для скачивания

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка 2020 между физическими лицами

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка между физическими лицами

Скачать образец договора купли-продажи дачного земельного участка без строений

Скачать образец договора купли-продажи дачи с земельным участком

Скачать образец договора купли-продажи общей совместной собственности земельного участка

Скачать образец договора купли-продажи дачного участка

• Владимир Филатов
• Зануда
• Попавший
• Виктор