+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Признание договора найма служебного помещения ничтожным по обоюдному согласию

Содержание

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Признание договора найма служебного помещения ничтожным по обоюдному согласию
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений.

Прекращение договора специализированного найма регламентируется ЖК РФ. Порядок и условия воплощения на практике этого правового механизма прописаны в ст. 102 указанного Кодекса. Прекращение договора социального найма жилого помещения вытекает непосредственно из расторжения двухстороннего соглашения между нанимателем и наймодателем.

Причины прекращения договора найма спецжилья

На сегодняшний день законодательством установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений. В виде основания выступают:

  • разрушение имущества служебного или специализированного типа, а также нанесение жилому объекту непоправимого ущерба, который делает невозможным эксплуатацию квартиры;
  • смерть нанимателя. Однако в данном случае о прекращении договора можно говорить лишь в той ситуации, если наниматель проживал на выделенной жилплощади один, без членов семьи.

Только два перечисленных основания могут служить причиной прекращения договора найма жилья.

В иных случаях обязательным условием законодательный порядок предусматривает изначальное расторжение договора между собственниками жилого помещения и нанимателем.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что расторжение и прекращение договора социального найма – два ключевых понятия, которые имеют прочную взаимосвязь и взаимозависимость между собой.

Случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Чтобы понять ключевые нюансы прекращения договора социального найма, следует более внимательно проанализировать основания для применения подобного правового механизма. Итак, законодательный порядок предусматривает прекращение соглашения между наймодателем и нанимателем в случае, если жилая постройка будет утрачена. Это происходит, если:

  • сооружение, которое числится в перечне специализированного фонда, подлежит сносу;
  • здание было разрушено в результате обвала по причине своей ветхости и аварийности;
  • постройка серьезно пострадала во время стихийных бедствий и техногенных катастроф, и проживание на ее территории несет серьезную угрозу для жизни граждан.

Подобные основания закрепляются в ст. 102 ЖК РФ. Иными словами, под детерминирующими причинами прекращения договора найма жилья из специализированного фонда понимается в первую очередь физическое уничтожение самого имущественного объекта, так как перестает существовать сам предмет договора, то и происходит прекращение действия соглашения.

Предусматривает законодательный порядок в качестве основания и смерть заявителя. Но в этом случае берется во внимание наличие сонанимателей – членов семьи, которые могут проживать на территории специализированного служебного жилья. Если таковые отсутствуют, то, соответственно, утрачивается одна из сторон договора, что и влечет за собой официальное прекращение контракта.

Срок заключения договора найма

В отличие от контракта о соцнайме жилья договор специализированного найма заключается на определенный срок, который фиксируется официально в документе.

После того как указанный временной период пройдет, осуществляется прекращение действия и самого договора.

Таким образом, можно резюмировать, что законодатель в качестве основания для прекращения договора предусматривает и срок заключения соглашения.

Рассматривая данную детерминанту следует обозначить, что не всегда именно срок действия договора определяет собой прекращение правоотношений между нанимателем и наймодателем. В качестве основания также может выступать срок наступления конкретного события. К подобным событиям можно отнести следующие случаи:

  • окончание действия трудового договора, который подписывается с работодателем на конкретный временной период;
  • увольнение из рядов российской армии;
  • завершение прохождения службы на государственной должности;
  • окончание срока получения образования и пр.

Данный тип основания не влечет за собой наступления какой-либо ответственности со стороны участников правоотношений. Это связано с тем, что в этом случае расторжение и прекращение договора идет по соглашению сторон, иными словами, на добровольных началах.

Предоставление иного жилья при прекращении договора

После того как принято решение о прекращении договора специализированного найма, у нанимателя возникает определенная обязанность – покинуть занимаемую жилую площадь в установленный законом срок.

При этом следует отметить, что если наниматель отказывается добровольно покидать помещение, то его могут в судебном порядке выселить из недвижимого объекта без предоставления иного жилья.

Но законодательством предусмотрены исключающие случаи, которые не позволяют выселить нуждающихся граждан из служебного помещения без выдела новой жилплощади, в частности:

  • если наймодатель выступает в качестве работодателя, с кем наниматель заключил трудовой договор об осуществлении профессиональной деятельности;
  • не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления иного имущества родственники военнослужащих и сотрудников государственной или правоохранительной службы, которые считаются без вести пропавшими или погибшими во время исполнения своего профессионального долга;
  • прекращение договора о специализированном найме не может осуществляться без выдела иного жилищного объекта и в том случае, если нанимателем выступают престарелые люди, которые достигли пенсии по возрасту;
  • не выселяются без предоставления квартиры из служебного помещения или же общежития и члены семьи нанимателя, который выступал в качестве работника у собственника жилья, по факту его смерти;
  • выделяется жилье при прекращении договора найма и инвалидам I и II группы, которые получили увечья в результате исполнения трудовых обязанностей.

Таким образом, перечисленные категории граждан имеют законное право претендовать на иное комфортабельное жилье даже в ситуации прекращения и утраты юрсилы первоначального договора.

Прекращение договора найма служебного жилья и жилого помещения в общежитии

Если обратиться к ст. 102 ЖК РФ, то прекращение действия договора может осуществляться в случаях, если будет зафиксирован переход права собственности на жилплощадь в рамках служебного жилья или же на территории общежития. Кроме того, учитываются и такие обстоятельства, если осуществляется переход хозяйственного ведения или же оперативного управления.

При этом следует помнить о том, что предусмотрено законодателем и исключение, когда прекращение договора не осуществляется. В частности, если собственником такого жилья становится юридическое лицо, заключившее с нанимателем договор о найме квартир специализированного предназначения.

Новый собственник будет считаться как правопреемник ключевых прав и обязанностей, регламентированных трудовым договором.

Таким образом, прекращение действия контракта соцнайма несет за собой наступление определенных обязательств со стороны заявителя, которые выражаются в необходимости покинуть жилплощадь. Но при этом с целью обеспечения прав и обязанностей граждан РФ им предоставляется новое жилье, отвечающее всем законодательным требованиям, если иное не предусмотрено законом РФ.

По истечении срока договора наниматель автоматически снимается с прописки или обретает постоянную прописку, если наймодатель не осуществляет никаких действий по выселению нанимателя?

Светлана15.05.2021 13:38

Здравствуйте! Если собственник не перезаключил с вами договор, то такой договор считается продленным на тот же срок, который указан первоначально.

Назарова Евгения Викторовна27.05.2021 14:25

Задать дополнительный вопрос

Татьяна05.08.2021 12:16

На основании какой нормы закона данный договор считается продленным на тот же срок который указан первоначально?

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Сазонов Сергей Владимирович05.08.2021 15:18

Задать дополнительный вопрос

Так и есть.

Королев Илья Владимирович28.05.2021 16:35

Задать дополнительный вопрос

Наниматель- лицо из числа детей- сирот, умер, но остались проживать в квартире его супруга и трое детей, из них старшей 22 года, двое несовершеннолетние: 9 лет и 6 лет, один из них инвалид с детства. Пришло время для заключения Договора на новый 5 летний срок, как быть? Спасибо!

Любовь Алексеевна, специалист по опеке и попечительству22.04.2021 16:22

Согласно ст. 69 ЖК РФ (права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма):

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

В соответствии со ст. 82 ЖК РФ Изменение договора социального найма жилого помещения: 

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Для более подробной консультации Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович11.06.2021 22:20

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна12.06.2021 09:25

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте. Я отношусь к лицам из числа детей-сирот. К лету 2021 года мне должны предоставить квартиру и заключить договор специализированного найма сроком на 5 лет, затем договор соц.

найма, после чего я смогу приватизировать жилье.

1) Могу ли я ускорить этот процесс? Есть ли какие то основания не ждать 5 лет по договору? 2) Могу ли я после заключения договора специализированного найма сдавать жилье третьим лицам? Благодарю за ответ

Александра12.01.2021 19:17

Добрый день!В соответствии со ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ срок действия договора найма специализированного жилого помещения составляет пять лет.

Согласно ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе передавать его в поднаем.

Сайботалов Вадим Владимирович02.02.2021 15:56

Задать дополнительный вопрос

Рекомендую уточнить возможность сокращения сроков перевода из одной формы найма в другую в региональном ведомстве, к чьей компетенции находится этот вопрос: http://edu.lenobl.ru/about/chief/reception/

Федорова Любовь Петровна03.02.2021 11:20

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/prekrashhenie-dogovora-najma-speczhilya.html

Договор найма служебного жилого помещения – нюансы

Признание договора найма служебного помещения ничтожным по обоюдному согласию

Служебное жилье предоставляется лицам на время выполнения ими трудовых обязанностей.

Договор найма служебного жилого помещения призван закрепить права и обязательства нанимателя и уполномоченного представителя, выступающего в роли собственника жилья.

При этом наниматель имеет только право пользования квартирой или комнатой. Такое жилье может изменить статус на неслужебное только по истечению десяти лет непрерывного пользования помещением на основании договора.

Служебное жилье – что это

Служебным жильем называется площадь, включенная в специализированный фонд государства или муниципалитета. Это происходит на основании соответствующего решения уполномоченных органов.

В отношении такого жилья действуют следующие юридические особенности:

  • жилье включается в специализированный фонд только при наличии согласия собственника;
  • недвижимость может быть предоставлена в пользование только тем сотрудникам, которые не имеют своей собственности в конкретном населенном пункте, где им приходится работать;
  • если сотрудник увольняется, он лишается права пользоваться служебным жильем (исключение – малоимущие граждане);
  • использование недвижимости в качестве служебной возможно только после причисления его к соответствующей категории;
  • жилплощадь должна быть обустроена в соответствии с особенностями региона, в котором оно расположено;
  • жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
  • на одного проживающего не может приходиться менее 6 м2.

Служебное жилье доступно только отдельным категориям граждан. Права третьих лиц на такую недвижимость исключены. В соответствии с законодательством претендовать на служебное жилье могут:

  • сотрудники правоохранительных органов;
  • военные;
  • конституционные судьи;
  • депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации;
  • сотрудники почты, газовой службы, дворники, слесари, техники;
  • лица, трудоустроенные в заповедниках, национальных парках или лесных хозяйствах;
  • работники специализированных учреждений для детей.

Если жилплощадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть переоформлена по договору социального найма. Принимать решения в отношении служебного жилья вправе органы жилищного управления муниципалитета, субъекта федерации или федерального уровня.

Порядок заключения договора служебного найма

Договор найма служебного жилья заключается после принятия соответствующего решения работодателем. Для этого издается приказ о предоставлении работнику жилплощади. Передача недвижимости в пользование также оформляется документально, а сотрудник получает соответствующий ордер.

Договор служебного найма является документом с ограниченным периодом действия. В тексте может быть указана конкретная дата или отметка, что соглашение действует до тех пор, пока человек работает в организации. После того, как трудовая деятельность будет прекращена, договор аннулируется.

В тексте соглашения необходимо указать точные сведения об объекте недвижимости. Пописывается его адрес местонахождения, площадь, количество комнат и другая существенная информация.

Кроме того, должны быть оговорены права и обязанности сторон, а также запрещенные действия. В частности, к запрещенным действиям относится обмен объекта недвижимости, его сдача в наем или какое-либо использование в коммерческих целях. Наниматель имеет право на улучшение условий проживания, если это не противоречит законодательству. К примеру, он может сделать ремонт.

В тексте необходимо указать, кто еще будет проживать в квартире, кроме сотрудника. Если за время действия договора состав семьи поменяется (к примеру, родится ребенок), потребуется актуализировать данные, указанные в соглашении. Документ подписывается обоими сторонами – тем, кто предоставляет жилплощадь и нанимателем.

Права и обязанности сторон

Как при любой сделке найм служебного помещения сопровождается указанием допустимых действий для каждой из сторон договора. Права и обязанности прописываются максимально подробно и закрепляются письменно. Основные допустимые и запрещенные действия содержаться в Жилищном кодексе.

Для собственника

Владелец должен передать нанимателю жилплощадь, пригодную для проживания и отвечающую правилам безопасности. На объект недвижимости не должны посягать другие лица.

Если это требуется, собственник проводит ремонт помещения, а также подготавливает прилегающую территорию. Для нанимателя должна действовать беспрепятственная подача коммунальных услуг. Если что-то ломается или разрушается, ремонт проводится за счет собственника, а квартиранту (при необходимости) предоставляется другое жилье.

В некоторых случаях наниматель не утратит права на проживание в предоставленном жилье после увольнения или завершения трудовых отношений по иным основаниям. Категория таких лиц установлена законодательно. Если сотрудник относится к льготной категории граждан, работодатель оставляет за ним закрепленную по договору жилплощадь или предоставляет другой объект, пригодный для проживания.

Существует несколько обстоятельств, при которых прекращение трудовой деятельности не будет причиной для расторжения договора найма служебного помещения. Так, жилье предоставляется:

  • пенсионерам;
  • семье военнослужащего или сотрудника правоохранительных органов, погибшего или пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей;
  • работникам, получившим 1 или 2 группу инвалидности при выполнении трудовых функций или в результате возникновения профессиональной болезни.

Помимо обязанностей, у владельца есть и права. Он вправе требовать с нанимателя своевременной оплаты коммунальных услуг и арендной платы, а также соблюдения правил проживания и бережного отношения к имуществу, предоставленному в пользование.

Для квартиросъемщика

Наниматели служебного жилого помещения обязаны:

  • своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги;
  • вовремя перечислять оплату за аренду;
  • не ущемлять права и законные интересы соседей;
  • не использовать жилье не по назначению;
  • не сдавать его в наем третьим лицам;
  • не использовать жилье в коммерческих целях.

Если возникнут поломки или неполадки по вине нанимателя, он обязан провести ремонт и устранить все неисправности. Когда собственник посчитает нужным провести капитальный ремонт, квартирант не вправе препятствовать этому. К назначенной дате он обязан освободить помещение.

Сотрудник, проживающий в служебном жилье, также имеет определенные права. Он может использовать объект недвижимости для проживания. При этом действие договора не будет прекращено, если произойдет смена собственника.

Однако, если по каким-то причинам квартиранту потребуется съехать, он вправе расторгнуть договор в любой момент.

Особенности составления договора служебного найма

Существует несколько особенностей составления текста договора найма жилого помещения:

  • наймодателем выступает государство или муниципалитет;
  • нанимателем становится лицо, определенное законом;
  • договор оформляется в письменной форме;
  • заключение возможно по соглашению с каждой из сторон;
  • имеет ограниченный срок действия;
  • в тексте должна содержаться отсылка на решение одного из органов государственной власти о предоставлении помещения;
  • договор не предусматривает возможность обмена или субаренды;
  • объект найма не подлежит разделу;
  • наниматель вправе поменять назначение жилплощади, если оно пробудет в собственности более 10 лет;
  • предметом соглашения может быть только вся недвижимость целиком.

В тексте договора обязательно прописываются:

  • данные о нанимателе;
  • данные о собственнике;
  • подробное описание предмета соглашения;
  • основания для предоставления жилплощади;
  • вид трудовой деятельности (копия трудовой книжки должна прилагаться);
  • тип отношений между участниками договора;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора;
  • уровень благоустроенности жилья;
  • дата составления;
  • подписи сторон.

Существует типовой бланк договора, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года № 42.

Правовые нюансы служебного найма

Если планируется, что в скором времени помещение потеряет статус служебного жилья, нанимателя необходимо предупредить об этом. Решение об изменении назначения жилплощади вправе принимать только собственник недвижимости.

Такое может произойти, если, к примеру, недвижимость из муниципальной собственности перешла на баланс государства. В подобных ситуациях наниматель получает возможность переоформления жилья в социальный найм, а, значит, в дальнейшем и его приватизации.

В некоторых случаях сотрудник и члены его семьи получают право на проживание в служебном жилье и после того, как трудовая деятельность в компании будет завершена. Это может быть связано с тяжелым финансовым положением или острой необходимостью гражданина в жилплощади.

По общему правилу приватизация служебного жилья не проводится. Однако в некоторых случаях это допустимо. Как правило, приватизация осуществляется в судебном порядке. Для этого привлекаются опытные юристы.

Оформленное соглашение о найме жилого помещения необходимо сохранять до окончания срока его действия, то есть до тех пор, пока оно имеет юридическую силу. При возникновении спорных ситуаций договор о служебном найме сможет стать основой для принятия решения судом.

Особого внимания заслуживают вопросы, которые касаются прав несовершеннолетних граждан, в том числе тех, что появились на свет после подписания договора о найме служебного жилого помещения. По закону наниматель имеет право на регистрацию в помещении членов своей семьи.

При этом получать разрешения у собственника не нужно. Достаточно предъявить подписанный договор о найме.

Основания для отказа от оформления и расторжения договора

Во время действия договора о найме жилья может поменяться собственник недвижимости. В этом случае потребуется перезаключение соглашения для актуализации данных.

Если новый собственник отказывается от заключения договора, а сотрудник продолжает трудовую деятельность в той же организации, то вопрос будет решаться в судебном порядке. По закону наниматель не утрачивает права на проживание в помещении, поэтому суд обяжет собственника заключить новый договор.

Договор может быть расторгнут в случае договоренности сторон по их обоюдному согласию. К примеру, такое может случиться при переезде сотрудника на новое место жительства в связи с рабочими обстоятельствами.

Потребовать расторжения можно и в одностороннем порядке. Это допускается, если один из участников правоотношений не выполняет своих обязанностей.

Допустим, собственник вправе потребовать расторжения договора, если наниматель не оплачивает счета за коммунальные услуги в течение полугода. Кроме того, причиной расторжения может стать непригодность жилья к проживанию.

Для разрешения конфликтной ситуации сторонам потребуется обращаться в суд. Если по решению суда договор будет расторгнут, то наниматель обязан освободить помещение в течение трех дней. В случае отказа выселение произойдет в принудительном порядке.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается и какие особенности имеет договор найма служебного жилого помещения. Во всех правовых аспектах сможет разобраться только юрист. Опишите свою ситуацию дежурному специалисту нашего сайта.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/osobennosti-dogovora-najma-sluzhebnogo-zhilogo-pomeshheniya/

Судебная практика выселения из служебного жилья

Признание договора найма служебного помещения ничтожным по обоюдному согласию

Выселение из служебного жилья имеет ряд своих особенностей. Это связано с тем, что данная категория помещений представляет собой жилфонд спецназначения, обычно находящийся в собственности государства либо муниципалитета. Договоры по найму таких площадей носят срочный характер и исключают возможность отчуждения недвижимости.

У кого есть право получить квартиру из спец.фонда

Необходимо решение властного органа, чтобы предоставить в пользование служебное жилище. Для таких помещений установлены чёткие критерии: это могут быть либо дома, либо обособленные квартиры.

Лица, имеющие право на получение площади из данной категории жилищного фонда, должны подпадать под следующие параметры:

  1. Иметь трудовые отношения с государственными либо муниципальными учреждениями (как правило, это связано с привлечением специалистов для решения проблем в регионе, например, учителя в сельскую местность).
  2. Служить в органах полиции, госбезопасности, в министерстве по устранению чрезвычайных ситуаций, в военном ведомстве и так далее.
  3. Занимать государственную либо выборную должность.

Рассматриваемые помещения могут быть выделены в пользование вышеперечисленным лицам по договору найма на период исполнения соответствующих обязанностей и только в том случае, если у них отсутствует иное жильё в данном городе, посёлке.

документа

Сделка заключается письменно и в простой форме. В договоре указываются технические характеристики квартиры, комнат, наличие центрального отопления и прочее.

Её сторонами будут: наймодатель (в качестве такового от имени собственника выступает властный орган либо руководство учреждения) и наниматель (человек, получающий площадь для проживания). В отличие от соц.

найма у гражданина, приобретшего на праве пользования помещение, нет возможности обменять его на другое, предоставить площадь в поднаём. В договор также включаются близкие родственники нанимателя.

К таковым относятся имеющие с ним одинаковые права и равную ответственность: дети, муж/жена, родители. Лица, не достигшие восемнадцати лет, вселяются и встают на регистрационный учёт без согласования с собственником недвижимости. Стороны по данной сделке имеют конкретные права/обязанности.

Наниматель:

  1. На получение определённых законодательством субсидий, выделяемых для оплаты коммунальных услуг.
  2. На защиту своего жилища от проникновения посторонних лиц.
  3. На расторжение договора в одностороннем порядке в любое время.
  4. Обязан поддерживать помещение в удовлетворительном состоянии, не производить самовольно перепланировку либо переустройство.
  5. По мере надобности проводить текущий ремонт.
  6. Не допускать разрушения недвижимости, в случае неисправности сантехнического оборудования устранять поломки самостоятельно либо сообщать об этом собственнику.
  7. Оплачивать в установленные сроки коммунальную и жилищную услуги.
  8. При изменении условий найма информировать об этом владельца площади.

Служебная квартира может использоваться только для проживания. Несоблюдение условий сделки повлечёт за собой выселение из служебного жилого помещения.

Наймодатель обладает следующими правомочиями:

  1. Требовать оплату по предоставляемым жилищным услугам в установленные сроки.
  2. Расторгнуть сделку при нарушении оговорённых условий.
  3. Принять решения о безвозмездном оформлении в собственность занимаемой площади.
  4. Организовать передачу квартиры в удовлетворительном техническом состоянии, освобождённой от притязаний третьих лиц.
  5. Нести бремя расходов по капремонту, а на время его проведения обеспечить живущих в помещении людей иным местом для пребывания.
  6. Предоставить коммунальные услуги в полном объёме и соответствующего качества.

Недействительность сделки

Договор по найму служебного жилья будет считаться недействительным по следующим основаниям:

  • для его заключения предъявили документы, априори не соответствующие реалиям, например, в них содержались ложные сведения о принятии на работу либо была скрыта информация об имеющемся в собственности доме, расположенном в этом же районе;
  • решение о предоставлении жилплощади вынесено с нарушением норм права, к примеру, не соблюдён установленный регламент.

В этом случае применяются общие правила для такого рода сделок, то есть они недействительны со дня их подписания и не влекут юридических последствий. Например:

Гражданка Иванцова подала иск, в своём заявлении она просила признать недействительным договор по найму помещения спецфонда, обязать администрацию г. Боготола заключить сделку социального найма и передать квартиру в собственность согласно закону о приватизации жилых помещений.

Свою позицию Иванцова аргументировала следующими доводами:

  1. Спорная площадь была предоставлена истице и членам её семьи в 2010 г. на основании распоряжения комиссии муниципалитета. Жильё передано в пользование по договору спецнайма.
  2. Квартира имела статус служебной с 1992 г. по 2005 г., после чего её передали из федеральной собственности в муниципальную. Последним решение об отнесении площади к специализированному фонду принято не было. На основании этого Иванцова считает, что жилище, где она проживает с мужем и с несовершеннолетним ребёнком своей умершей дочери, относится к социальному фонду и не может сдаваться внаём в качестве служебного.

Во встречном иске представитель администрации просил отклонить заявленные требования и выселить из служебной квартиры Иванцову вместе с семьёй, обосновав свою позицию следующим образом:

  1. Помещению был присвоен статус служебного в 1987 г. решением исполкома Совета народных депутатов. В результате передачи недвижимости в 2005 г. изменился собственник имущества, но не его статус. Поэтому требование Иванцовой о заключении договора социального найма неправомерно.
  2. В настоящее время Иванцова уволилась со службы в полиции и потеряла право занимать квартиру спецфонда.

Суд оценил предоставленные доказательства и принял решение удовлетворить просьбу Иванцовой, так как согласно Жилищному кодексу помещение может быть признано служебным только на основании решения отнесения его к специализированному фонду.

Данная процедура содержится в нормах права. Представитель муниципалитета такого документа не предъявил.

Соответственно, квартира, являющаяся предметом спора, относится к жилфонду социального назначения и муниципалитет обязан заключить договор соцнайма.

Основания для прекращения/расторжения договора

Как и любая сделка, договор найма жилища из специализированного фонда может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. Наниматель обладает правом сделать это в одностороннем порядке и в любое выбранное им время. При таком условии процедура выселения очень понятная: требуется просто уведомить собственника.

Для наймодателя нормы права не предусматривают возможности разорвать сделку по своей инициативе. Он может это сделать только при наличии судебного решения.

Основанием для обращения будут следующие обстоятельства:

  1. Уклонение нанимателя от оплаты жилищных и коммунальных услуг в течение полугода и более.
  2. Неудовлетворительное содержание помещения, приводящее к его разрушению.
  3. Антисоциальное поведение граждан, нарушающее право на комфортное существование соседей.
  4. Использование квартиры для осуществления деятельности, не связанной с проживанием (например, под офис).

Во всех этих случаях у наймодателя есть право обратиться с исковым требованием, расторгнуть договор и выселить из служебного жилья нанимателя.

Сделка прекращается в связи:

  • с окончанием временного периода, установленного трудовым договором;
  • с истечением срока службы в военных, правоохранительных ведомствах, на гос. должностях федерального и регионального уровня.

Если после прекращения договора по вышеперечисленным основаниям проживающие добровольно не освобождают площадь, то в судебном порядке происходит выселение из служебной квартиры. При этом предоставление иного жилища не предусмотрено.

Смена собственника недвижимого объекта или передача его муниципальным предприятиям на праве оперативного управления либо хоз. ведения также будет основанием прекращения сделки, исключая ситуацию, когда новый владелец выступает работодателем нанимателя.

Порядок выселения с предоставлением жилища

После прекращения либо расторжения договора служебная квартира должна быть освобождена. При выселении посредством судебного решения по общему правилу другое помещение не предоставляется. Однако законодатель определил, кого не могут выселить, не обеспечив иным жильём.

К таковым лицам можно отнести:

  1. Близких родственников умерших/погибших либо признанных пропавшими без вести в период прохождения службы в органах правопорядка, пенитенциарной системы, таможни.
  2. Граждан, получающих пенсию по старости.
  3. Людей, приобретших инвалидность двух первых групп при исполнении своих служебных обязанностей как по причине проф. заболевания, так и в связи с производственной травмой либо ранением.
  4. Ребёнка, чьи родители умерли.
  5. Военнослужащего пенсионера по выслуге лет

Для выселения из служебного жилого помещения вышеперечисленных лиц прежний собственник обязан предоставить другое жильё.

Для сирот оно должно быть благоустроенное и располагаться в черте того же населённого пункта.

Покупка квартиры при действующем договоре найма

Установленные на уровне закона правила дают возможность гражданину пользоваться помещением из фонда спецназначения, только если нет другого жилья. Верховный суд дал по этому поводу следующее разъяснение на примере конкретного дела:

Муниципалитет выдвинул иск в адрес гражданина Сидоренко о признании сделки по найму расторгнутой и требование выселить его из занимаемой служебной квартиры.

В обоснование заявления представил следующие доводы:

  1. В 2014 г. с Сидоренко заключён контракт. В связи с этим ему было выделено для проживания помещение служебного назначения.
  2. В 2021 г. в рамках государственной программы помощи молодым семьям при решении жилищного вопроса Сидоренко приобрёл в собственность квартиру.

Исходя из вышеизложенного, муниципалитет считает, что Сидоренко лишился права занимать жильё из специализированного фонда.

Районный суд иск муниципалитета признал и постановил выселить Сидоренко с супругой и детьми без предоставления иного помещения. Апелляционная инстанция оставила решение без изменений.

Верховным судом оба акта были отменены по следующим основаниям:

  1. Одним из существенных условий договора найма из спец. фонда является отсутствие у человека площади, где он может проживать.
  2. Правовые нормы не содержат указания на возможность расторгнуть сделку по найму в случае покупки недвижимости.
  3. На момент рассмотрения дела Сидоренко оставался стороной по контракту.

Таким образом, гражданин может проживать в спорном жилище до окончания трудовых отношений.

Применение сроков исковой давности в вопросах выселения из служебного жилья

Моментом начала течения срока исковой давности принято считать дату, когда лицу стало известно, что его права и законные интересы нарушены. Судебная практика по выселению из служебного жилья показывает, что граждане считают такой отправной точкой день расторжения трудовых отношений.

Пример:

Прокурором был заявлен иск о выселении гражданина Сафина О.А. с занимаемой квартиры, относящейся к спец. фонду, по следующим основаниям:

  1. С 2010 г. Сафин по трудовому договору был принят на работу в гараж в/ч (воинской части) на должность автомеханика. На период исполнения обязанностей ему была выделена жилплощадь.
  2. В 2011 г. гражданин уволился по собственному желанию. Квартиру освободить отказался. Согласно действующему законодательству лица, переставшие быть стороной трудовых отношений, считаются утратившими право пользования служебным помещением и выселяются из него.

В свою очередь, Сафин просил отклонить иск по причине истёкшего срока давности, так как после его увольнения с занимаемой должности и до обращения прокурора с исковым заявлением прошло 3,5 года. Районный суд и апелляционная инстанция удовлетворили требования Сафина.

Верховный суд отменил предыдущие акты и объяснил свою позицию следующим образом:

  1. Трудовой контракт с гражданином заключён в 2010 г., одновременно ему предоставлено жильё из специализированного фонда.
  2. С 2011 г. Сафин уволен с занимаемой должности.
  3. В настоящее время он проживает в спорной квартире и, как следует из представленной выписки из финансово-лицевого счёта, оплачивает коммунальную и жилищную услуги.

С момента прекращения трудовых отношений возникает основание для расторжения сделки по найму служебного помещения. Однако этот факт не влечёт автоматического прекращения вышеуказанного договора.

Сделка действует до дня добровольного освобождения помещения лицами, его занимающими, а если этого не происходит, то до выселения в судебном порядке.

Принудительное выдворение со служебной жилплощади

Практика показывает, что граждане неохотно расстаются с занимаемыми помещениями спец. фонда. Собственникам недвижимости, как правило, приходится пройти через районные суды и апелляционные инстанции. Однако бывают ситуации, когда и судебный акт не заставляет жильца спорной квартиры её покинуть.

В этом случае вопрос решается через исполнительное производство. Пристав направляет гражданину извещение, где указывается срок для добровольного выселения и содержится предупреждение о том, что в обратном случае будет произведено принудительное выдворение с занимаемой площади.

Под выселением подразумевается освобождение квартиры от людей, находящихся в ней без законного основания, их вещей и животных.

Процедура принудительного исполнения происходит в присутствии понятых и с обязательным составлением акта. В последнем также содержится опись имущества. Документ подписывается лицом, проводившим процедуру выдворения, и выселяемым гражданином.

Пристав имеет право произвести принудительное выселение и без проживающего человека. В этом случае на работника службы возлагается обязанность обеспечить сохранность вывезенного скарба должника.

У последнего есть два месяца для того, чтобы забрать свои материальные ценности, предварительно оплатив расходы, понесённые на их хранение.

Если этого не происходит, то пристав после письменного предупреждения должника передаёт вещи на реализацию в специальную организацию. Вырученные с продажи средства за минусом понесённых расходов возвращаются должнику.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/vyselenie/sluzhebnogo-zhilya.html

Расторжение договора найма жилого помещения

Признание договора найма служебного помещения ничтожным по обоюдному согласию

27.09.2021 ‭

Расторжение договора найма жилого помещения – это процесс, при котором одна из сторон принимает решение расторгнуть сделку по тем или иным причинам либо же она расторгается по обоюдному согласию.

На сегодняшний день различают социальный наем помещений, а также частный. При этом жилое помещение может использоваться в коммерческих и служебных целях, что имеет свои нюансы, о которых мы расскажем вам в нашей статье.

На социальный наем жилья имеют права слои населения, которые не обеспечены собственной жилплощадью.

К ним можно отнести многодетные семьи с низким доходом, военнослужащих, работников госструктур, а также других социально не обеспеченных граждан.

Что касается коммерческого найма, то на него имеют право любые лица, проживающие на территории Российской Федерации, с любым социальным статусом и положением.

Причин для того, чтобы расторгнуть договоренность о найме, может быть множество. Большинство из них описано в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 687.

Порядок

Консультация юриста бесплатно
Порядок расторжения договора зависит от многих факторов, а также от того, по чьей инициативе было принято это решение. Выделяют три вида расторжения:

  • одностороннее;
  • по общему согласию;
  • из-за непредвиденных обстоятельств и факторов.

В одностороннем порядке разорвать договор возможно лишь посредством обращения заинтересованного человека в городской или региональный суд. Если инициатива исходила от арендодателя, ему необходимо собрать требуемый пакет документов, а также выполнить некоторые действия. Таким образом, порядок расторжения будет следующим:

  1. Поначалу следует собрать все документы, требуемые для дела, а именно: паспорт гражданина России, заявление на расторжение договора, чек об уплате госпошлины, соглашение о найме, документ, подтверждающий права истца на жилплощадь, выписку из домовой книги, а также дополнительные документы, которые могут ускорить принятие решения.
  2. Далее необходимо получить консультацию юриста или адвоката, который специализируется конкретно в данном вопросе.
  3. Затем истец должен оплатить госпошлину в размере трехсот рублей.
  4. После этого все необходимые документы передаются в судебные органы.
  5. В конце остается явиться на слушание и дождаться решения.

Читать также:  Как узнать стаж через Госуслуги?

Все документы подаются в оригинале с двумя приложенными к ним копиями. После того как суд примет решение, оно вступит в силу в тот же момент.

При этом арендодатель обязан выслать съемщику уведомление о том, что он имеет намерение расторгнуть договор.

В статье 684 Государственного Кодекса России установлен срок в девяносто дней, именно за столько времени до досрочного выселения арендодатель обязан вынести нанимателю предупреждение о намерении выселить его.

Основания и сроки для расторжения договора

Основания и сроки для расторжения договора бывают разными. Их определяет тот, кто подает заявление. Так, в случае с истцом-арендодателем список оснований будет таким:

  • порча имущества проживающим в снимаемой квартире лицом;
  • неуплата положенных средств за помещение больше полугода при долгосрочном найме и более 2 раз при найме на короткий срок;
  • нарушение личного пространства и интересов соседних жильцов;
  • эксплуатация снятого помещения неправильным образом;
  • невыполнение обязательств, которые были занесены в договор.

Что касается нанимателя, то причины для отмены соглашения не указаны в Гражданском или Жилищном кодексах. Он может разорвать договор в любой момент, предупредив арендодателя о своих намерениях не менее чем за девяносто дней до выезда.

Причиной для разрыва договора по обоюдному согласию сторон также бывает непригодность помещения для жилья, то есть в случае его несоответствия санитарным и любым другим нормам.

Следует учитывать тот факт, что при социальном найме жилья сроки могут быть не установлены, в то время как коммерческий наем подразумевает указание четкого времени аренды.

Как составить акт — образец о расторжении договора найма жилого помещения

Как составить акт о расторжении договора найма жилого помещения, вы можете прочесть в нашей статье. Образец формы, которую необходимо заполнить для подачи иска, находится ниже.

Читать также:  Получить знак Инвалид через Госуслуги

Для того чтобы составить акт правильно, необходимо обратиться за помощью к юристу, который проконсультирует вас по этому поводу. При этом следует понимать, что расторжению подлежит даже бессрочное соглашение о найме жилого помещения.

Если соглашение не было составлено, то наймодатель в праве выселить нанимателя без предварительного объяснения причин, а также без уведомления о своих намерениях.
Консультация юриста бесплатно

Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения

Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения отличаются от социального тем, что в качестве арендодателя выступает не государство, а отдельный гражданин или организация. При этом арендодатель обязательно должен иметь при себе документы, подтверждающие его права на данную жилплощадь.

Коммерческий съем жилья подразумевает сдачу наймодателем частной жилплощади в пользование нанимателю.

При этом требования к размеру предоставляемого жилья не установлены документально, они могут обговариваться исключительно между заинтересованными сторонами.

Также при коммерческом съеме устанавливается срок не дольше шестидесяти месяцев, который по истечении может быть продлен. Оплату за сдачу жилплощади устанавливает наймодатель. Цена также может быть обговорена при составлении договора.

Служебный или специализированный наем – это сдача жилого помещения сотрудникам определенных организаций, пребывающим в отъезде, на время их работы в определенном месте. Служебным жильем сотрудников обеспечивает организация, в которой они работают. Оплата за такое жилье также лежит на организации.

По закону на служебное жилье имеют право представители следующих профессий:

  • врачи;
  • учителя;
  • депутаты и чиновники;
  • сотрудники военных и правоохранительных органов;
  • пожарные и спасатели;
  • дворники;
  • судьи;
  • егеря.

Расторжение договора о найме служебного помещения происходит между предприятием и арендодателем.

При этом условиями расторжения являются следующие факторы: прекращение трудовых отношений между предприятием и сотрудником, несвоевременное внесение платы за проживание, порча имущества, использование предоставленной жилплощади не по назначению. Арендатор должен выселиться в течение тридцати суток с момента его уведомления о выселении.

Читать также:  Госуслуги: заявление на материнский капитал

Однако существует ряд лиц, которые не могут быть выселены из съемного помещения независимо от причин, по которым обычно происходит выселение других лиц. К ним относятся:

  • члены семьи работников, погибших при исполнении своих обязанностей (пожарные, военные, силовые структуры, спасатели, шахтеры и т.д.);
  • пенсионеры;
  • инвалиды, которые получили инвалидность по причине, связанной непосредственно с их работой;
  • члены семьи погибшего работника, которому была предоставлена возможность жить в служебном помещении при исполнении своих обязанностей.

Если договор о найме служебной площади подходит к концу, вышеперечисленным лицам должна быть выделена другая жилплощадь или же продлен срок договора.

Следует знать, что при расторжении договора о найме жилого помещения арендатор обязан выплатить долги по арендной плате, если таковые имеются, и устранить нанесенный им ущерб, если он был зафиксирован.

Источник: https://mfc-list.info/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshhenija.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.