+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

При продажи единственного жилья

Содержание

Налог с продажи квартиры в 2021 году поменяли • ПравоТОК

При продажи единственного жилья
Время чтения: 5 мин. ПравоТОК

В 2021 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

  • добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
  • появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Положение первое. Минимальный предельный срок владения.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Положение второе. Общий минимальный предельный срок владения

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Положение третье. Исключения из общего правила 5 лет

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Стало» 5 позиций:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Возьмем несколько примеров.
Пример первый. Одна квартира была куплена в 2021 году. В 2021 году решили квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2021 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2021 года. В январе 2021 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2021 года первую продают.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2021 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.

1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

Положение четвертое. Утратил силу пункт 5 вышеуказанной статьи, касающийся расчета налога в определенных случаях от 70% кадастровой стоимости

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2021 году квартиру в 2021 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2021 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике: 1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.

Если нет, то есть шанс попадания на крупные суммы налога, например, когда Вы хотели заявить о налоге с продажи квартиры и «зачесть» вычетом с ее покупки, но забыли и не успели в срок.

2) в какие сроки будет такое начисление?

Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Источник: https://pravottok.ru/nalog/pomennalog/

Как продать квартиру без налога. Через сколько можно продать квартиру без налога в 2021

При продажи единственного жилья

Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.

Уважаемые читатели! Если Вам некогда читать статью, можете посмотреть наше короткое, но содержательное видео:



При продаже жилой недвижимости в 2021 году гражданин обязан:

  • сдать налоговую декларацию;
  • заплатить налог 13% с полученного дохода;

Как считать доход? Из текущей цены квартиры вычитаем расходы на ее приобретение,  оставшаяся сумма – ваш доход.

Когда можно продать квартиру без налога?

Когда и как продать квартиру без налога и не нарушить закон в 2021 году?

Вот три главных позиции:

  • С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
  • Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
  • Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).

Теперь подробнее.

Через сколько можно продать квартиру без налога?

Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет  от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).

Таблица сроков владения

*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Пример.

Сидоров купил дом в феврале 2021 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.

Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.

Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2021 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.

Когда начинается отсчет сроков владения?

ГЛАВНОЕ!
Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.

Исключения:

  • Наследство.  В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:

А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;

Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.

  • ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:

А) полная выплата паевого взноса;

Б) подписание акта приема-передачи;

  • Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
  • Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
  • Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.

Продажа единственного жилья

Под категорию «единственное жилье», которое может быть продано через 3 года, попадает:

комната, квартира, дом, таунхаус  или доля в указанных объектах.

Важно помнить!

Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно  продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.

Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.

Исключение!

Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за  90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.  

Например, супруги Ивановы в январе 2021 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2021 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось  2 объекта жилой недвижимости.

Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.

Дополнительно!

В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения  в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).

Вариант №1: доходы минус расходы

Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей  расходы на его приобретение.

Источник: https://vse-lgoti.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-naloga

Налог с продажи квартиры в 2021 году

При продажи единственного жилья

Обратите внимание: обычный срок подачи декларации при продаже недвижимости или транспорта перенесен с 30 апреля на 30 июля 2021 года из-за коронавируса. Об этом ФНС сообщила на своем сайте.

С 2021 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Заполнить 3-НДФЛ онлайн за 149 рублей

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2021 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2021 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2021 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других – пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2021 г. № 424-ФЗ с 1 января 2021 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные годы, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2021 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2021 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2021 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2021 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2021 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2021 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2021 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2021 года. В декабре 2021 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2021 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2021 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2021 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2021 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение – использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2021 года за 3 млн. рублей. В феврале 2021 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 – (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2021 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2021 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 – 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2021 году на основании полученного дохода от реализации.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2021 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2021 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2021 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца июля 2021 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога – 15 июля 2021 года.

За несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2021 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2021 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2021-godu/

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры! – Рынок жилья

При продажи единственного жилья

31.01.2021 | 08:00 8614

Минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, сокращен с пяти до трех лет. BN.ru попросил петербургских юристов пройтись по самым распространенным ситуациям, связанным с налогообложением, и прокомментировать их с точки зрения правовой новеллы.

Предположим, вы решили продать недвижимость. Если доходы от продажи этого имущества не освобождены от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ, который для граждан – налоговых резидентов* составляет 13%, нерезиденты должны будут перечислить в казну государства 30% с суммы дохода.

Хорошая новость в том, что с 1 января 2021 года установлен новый минимальный срок владения недвижимостью, при котором получатель дохода от реализации единственного жилья освобождается от уплаты налога. Этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.

1 Налогового кодекса РФ – далее НК РФ). До этого, напомним, нужно было владеть жильем не меньше пяти лет. «При этом если продавец приобрел другую недвижимость в течение 90 календарных дней до даты продажи, то она не будет учитываться и считаться „иным жилым помещением“ (пп. 4 п.

 3 ст. 217 НК РФ), – добавляет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин.

– Это позволяет проводить сделки-цепочки, когда за условно короткий срок продается одно жилье, следом покупается другое, а право собственности по бумагам оформляется на покупаемое жилье ранее продаваемого».

Апартаменты, кстати, под данную новацию не подпадают! Это нежилые помещения, поэтому для них срок владения, по истечении которого НДФЛ платить не нужно, остается пятилетним. И ровно такой же срок – если продается не единственное жилье.

Важно! Для налоговых резидентов продажа объектов, приобретенных до 1 января 2021 года, НДФЛ уже не облагается.

Дорог не подарок…

Трехлетний минимальный срок владения недвижимостью для последующей продажи без налога предусмотрен не только для квартир, находящихся в собственности граждан в результате покупки.

Согласно ст. 217.1 НК РФ, данный срок также актуален для жилья, право собственности на которое получено в результате:

  • приватизации;
  • передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • наследования;
  • дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика.

В последнем случае очень важным является условие, что дарителем должен быть именно член семьи или близкий родственник! Согласно Семейному кодексу РФ, к ним относятся: супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. К остальным договорам дарения применяется минимальный предельный срок владения недвижимостью пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки и риски

Важный момент! Срок владения недвижимостью считается с даты оформления права собственности, а не с момента заключения договора купли-продажи или ДДУ.

«Исключение составляют лишь получение наследства и участие в ЖСК. В первом случае отсчет начинается с даты смерти наследодателя, во втором – с даты полной выплаты пая.

Однако если какая-то часть имущества у вас в собственности более трех лет, а другая часть этого же имущества перешла к вам недавно, то срок владения считается по первой части, потому что это всего лишь увеличение объема прав», – разъясняет руководитель департамента сопровождения сделок «СПИК недвижимость» Зоя Глазырина.

И еще вопрос, который волнует потенциальных покупателей. Подвергаются ли они каким-либо рискам, приобретая квартиру, которая была в собственности меньше трех (пяти) лет? Никакой опасности нет, заверяют юристы.

«Сделки будут проходить по стандартным схемам. Изменения по минимальному предельному сроку владения и статусу „единственного жилья“ в данном случае затрагивают только обязанности продавца квартиры по корректному исчислению налоговой базы для уплаты налога с дохода от продаваемой квартиры», – комментирует Юрий Кочергин.

Важна кадастровая стоимость

Итак, если мы владеем недвижимостью менее минимального срока – платим налог с дохода. Продали квартиру за 5 млн, отдали 650 тыс. государству.

Но только есть нюанс! Еще с 2021 года в России существует привязка определения налоговой базы к кадастровой стоимости жилого помещения.

Если продажная стоимость реализуемой недвижимости ниже 70% кадастра на 1 января года, в котором проходит сделка, то доходы продавца принимаются равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры, которую вы продали за 5 млн, составляет 9 млн. Цена по договору купли-продажи явно меньше 70% кадастровой стоимости объекта, следовательно: 9 млн * 0,7 = 6,3 млн руб. Это и есть налоговая база. Далее вычисляем размер самого налога к уплате: 6,3 млн * 13% = 819 тыс. руб.

Обратите внимание, для договоров дарения налоговая база равна не 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а 100%.

Дохода нет, а налог есть

А теперь представим такую ситуацию. Вы хотите улучшить жилищные условия путем продажи уже имеющейся скромной недвижимости и покупки новой, более дорогой. При этом в первой квартире вы прожили недолго – скажем, год. Придется ли платить налог с продажи?

«Люди часто считают так: продал за пять миллионов рублей, но тут же купил за десять миллионов – значит, налога не будет. Нет! Это достаточно частое заблуждение, причем многие риэлторы неверно консультируют своих клиентов. Для налоговой службы ваш доход – это выручка. То есть все, что вы получили от продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта», – предостерегает Зоя Глазырина.

Так что, как ни крути, налог уплатить придется! Даже если вы пенсионер. Даже если и денег фактически в руках не держали, а просто переехали из одной квартиры в другую. Не хотите этих расходов – выждите положенный срок.

Не забываем о вычетах!

Итак, суммы налогов при продаже жилья ранее отведенных законом сроков, как мы видим, весьма существенные.

Однако налогооблагаемую базу (то есть сумму, на которую начисляется налог) вы можете уменьшить по своему выбору: либо на величину фактически понесенных расходов на приобретение объекта, либо воспользовавшись имущественным вычетом. Правда, все это касается только налоговых резидентов.

Продавец квартиры может рассчитывать на вычет в размере до 1 млн руб. (при продаже долей сумма вычета делится соразмерно). Этот вычет можно применять неограниченное количество раз (но не чаще одного раза в год).

Например, вы продали квартиру, которую недавно получили в наследство, за 5 млн руб. (при условии что эта сумма не ниже 70% ее кадастровой стоимости). И, воспользовавшись вычетом, уменьшили налогооблагаемый доход до 4 млн руб. Благодаря чему в бюджет должны перечислить уже не 650 тыс. руб., а только 520 тыс. руб.

Право на получение вычета у россиян возникает также при покупке жилья, строительстве жилья, покупке земельного участка для строительства жилья либо выкупе жилья государством. Но это тема для отдельной статьи.

Уменьшаем доходы

Альтернатива налоговому вычету при продаже квартиры – уменьшение величины дохода, полученного от продажи, на фактически произведенные расходы, связанные с приобретением объекта (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Зачастую это выгоднее, чем использовать вычет.

Обращаем внимание: с 2021 года при продаже имущества, полученного в дар или по наследству, облагаемый налогом доход может быть уменьшен на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не были им учтены при налогообложении (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 ФЗ-325).

Имейте в виду: одновременно использовать вычет при продаже и зачет трат на приобретение квартиры для вычисления налоговой базы с дохода запрещено!

Если гражданин владеет жилым помещением меньше трех лет, но при этом стоимость продаваемой недвижимости превышает 70% кадастра и есть документальное подтверждение трат на приобретение этого имущества, равных цене продажи, то он вообще освобождается от уплаты налога.

Если же существует разница между ценой покупки и продажи, налог можно исчислить лишь на эту разницу. Например, год назад вы приобрели квартиру за 5 млн руб., а продать удалось за 6 млн – налог в этом случае составит 130 тыс. руб.

По словам Юрия Кочергина, нередко продавцы намеренно занижают стоимость квартиры при продаже – для «оптимизации» налогов с продажи. Параллельно с договором купли-продажи они заключают с покупателем договор на приобретение «неотделимых улучшений» в квартире.

Однако данный договор не может быть основанием для подтверждения расходов на приобретение недвижимости, так как подобные «улучшения» должны включаться в стоимость квартиры. Таким образом расходы на покупку ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре купли-продажи.

Декларация – ваша забота

Помните: своевременная подача налоговой декларации – это обязанность гражданина. «Автоматом» никто вам имущественный вычет не предоставит. Если поленитесь оповестить налоговую – инспектор сам рассчитает налог из расчета 70% кадастровой стоимости, и не факт, что эта сумма вам понравится.

«При владении недвижимостью менее минимального предельного срока необходимо самостоятельно подать декларацию, – комментирует Юрий Кочергин. – Это нужно в том случае, когда используется один из вычетов, например „доход минус расход“ (за что купили, за то и продали, не нарушая правила кадастра). Как раз чтобы налоговой доказать, что доход действительно отсутствует, декларация и подается».

Ближайший налоговый отчетный период – не позже 30 апреля следующего после сделки года, обязанность по уплате – до 15 июля года, следующего за отчетным. Если будет допущена просрочка подачи декларации или задержана уплата налога, то на гражданина накладываются штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– Снижение минимального предельного срока владения единственным жилым помещением может благоприятно отразиться на молодых семьях. Теперь они смогут быстрее улучшить жилищные условия – например, при появлении детей.

Полезно это и для рынка недвижимости в целом. Ведь те собственники, которые намеренно не выставляли квартиры на продажу, ожидая пять лет для исключения налоговых затрат, смогут это сделать без последующей уплаты налога уже при достижении трехлетнего срока владения.

Зоя Глазырина, учредитель «СПИК недвижимость», руководитель департамента сопровождения сделок:

– Сокращение минимального срока владения единственным жильем, после которого его можно продать, освобождаясь от уплаты НДФЛ, момент позитивный. Прежде всего – для граждан: на них действие новых поправок, на мой взгляд, и направлено.

Теперь появилась возможность быстрее улучшить свои жилищные условия. Как следствие, граждане будут охотнее продавать и покупать недвижимость. Это может оказать положительное влияние и на рынок в целом. Можно сказать, что оборачиваемость его активов увеличится.

* Налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Зоя Горохова    Business фото создано katemangostar – ru.freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/257719/

Ндфл с продажи единственного жилья через 3 года – как работает льготный период владения недвижимостью

При продажи единственного жилья

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

В общем случае продать недвижимость и не платить НДФЛ можно в том случае, если собственностью владели не менее 60 месяцев.

С 01 января 2021 года срок владения жильем сократился (хоть и не для всех), поэтому теперь продать жилой объект без уплаты НДФЛ разрешено и спустя 36 месяцев.

Во всех этих вопросах есть свои тонкости и особенности, с которыми следует ознакомиться еще до того, как покупать или продавать жилье. Мы расскажем более подробно, как это работает.

В законодательстве РФ есть определенные условия, которые позволяют собственникам жилья продать свое жилье без обязательной уплаты 13% от его стоимости. В текущем 2021 году произошли некоторые изменения, и теперь дело со сроками продажи обстоит немного иначе.

Предположим, жилье было куплено после 2021 года. По общим правилам, минимальный срок для владения должен составлять 60 месяцев (если раньше – то 36 месяцев, то есть, продавать уже можно). Продавая квартиру раньше указанного срока, придется отчитаться в налоговой (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного жилья за минусом льготы.

Такие правила действовали до 2021 года. В 2021-м же условия будет немного изменены: теперь минимальный срок для владения объектами жилой недвижимости составит 3 года.

Но основное условие таково: сниженный срок владения будет действовать только для тех жилых объектов, когда это является единственным жильем гражданина (то есть, еще какого-то пригодного для проживания имущества у него нет).

Другими словами, срок в 36 месяцев не действует, если у продавца недвижимости есть еще во владении другое жилье.

Если владелец решит продать не единственный свой объект недвижимости, то минимальный срок останется прежним (60 месяцев). Скрывать наличие другого жилья не стоит – сейчас все прекрасно отслеживается через ЕГРН.

Новые правила по сроку имеют еще одну интересную особенность: если владелец продаваемого единственного жилья купил другое жилье не ранее, чем за 90 дней до продажи, то продаваемый объект все равно считается единственным, и на него распространяется правило «36 месяцев». Другими словами, можно будет в течение 3 месяцев до продажи единственного жилья купить что-нибудь еще, а льготный срок владения все равно будет действовать.

Для наглядности разберем пример: дом был куплен в 2021 году, а в ноябре 2021 года гражданин приобрел еще один дом. В январе нового 2021 года продать старый дом можно без уплаты налога, так как срок владения будет больше 36 месяцев, и это даст право не уплачивать НДФЛ.

Если гражданин приобрел жилой объект до 2021 года, то по нему минимальный срок пользования жильем составит также 3 года. Допустим, что квартира досталась по наследству или была подарена, таким образом, продать жилье можно по истечении 3 лет.

При этом правило единственного жилья здесь не действует.

Если жилье продается раньше срока, который установлен для минимального владения, то здесь можно применить налоговые вычеты – до 1 000 000 рублей или фактические расходы на приобретение.

Новые условия, о которых рассказано выше, действуют, начиная с 1 января 2021 года.

Для кого это будет актуально?

Обновленные условия коснутся лишь относительно небольшой категории владельцев недвижимого имущества: кто является собственником жилых объектов – частных домой, квартир, апартаментов, комнат и т.д., купленных после 1 января 2021 года, и являющихся единственным жильем.

Лучше ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ заранее, это поможет заранее спланировать свои налоговые обязательства.

Заключить договор и подписать документы задним числом нельзя, кроме того, на размер налога, подлежащего уплате, будет оказывать влияние не только дата продажи и покупки жилья, но и сумма сделки.

Чтобы в дальнейшем не переплатить лишнего, или вообще не остаться должником, необходимо заранее ознакомиться с тонкостями оформления и расчета НДФЛ.

Понятие минимального срока владения. Как срок влияет на уплату налога?

В России минимальным сроком для жилого объекта принято считать временной отрезок времени, по истечении которого можно продавать недвижимость без уплаты НДФЛ и подачи налоговой декларации. Продавая недвижимость раньше минимального срока владения, следует готовиться к тому, что необходимо будет уплатить государству налог на доходы физических лиц и подать в налоговую инспекцию декларацию.

Соответственно, чтобы избежать этой не самой приятной процедуры, лучше всего продавать собственность только после окончания минимального срока владения. Даже если сумма сделки составит довольно внушительную сумму, государству ничего платить не нужно. Как это работает, разберем на примере:

Антону в ноябре 2021 года досталась в наследство квартира. В сентябре 2021 года Антон решил продать квартиру за 2 000 000 рублей – то есть с момента открытия наследства 3 года не прошло, а только 2 года и 10 месяцев.

Так как минимальный срок владения жильем составляет 3 года (наследство), а договор продажи заключен раньше этого срока, Антону необходимо заплатить государству налог в размере 130 000 рублей (13% от разницы стоимости продажи и вычета в 1 000 000 рублей) и отчитаться в налоговой, подав декларацию.

Если бы жилье было продано в декабре 2021 года, то налог платить не пришлось бы, и Антон сэкономил бы 130 000 рублей.

Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?

Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно.

Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья.

Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.

Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:

Вид вычетаВеличина вычетаКак можно подтвердитьКому подойдет
Фактические расходы на приобретение жильяСумма, потраченная на покупку недвижимостиДоговор купли-продажи, чек из банка, расписка и т.д.В том случае, если жилье приобреталось за собственные средства и этому есть доказательства
Без подтверждения доходов1 миллион рублей или пропорционально долеДостаточно декларацииЕсли данное жилье было унаследовано или получено в подарок, или же подтверждающих покупку документов не сохранилось

А теперь более подробно:

  1. Фактические расходы на покупку жилья. Предположим, Сергей в 2021 году приобрел недвижимость за два миллиона, а в 2021 году он создал семью, в которой родился малыш. Семья переехала в жилье побольше, и продали квартиру также за два миллиона через год покупки. В 2021 году Сергей отчитается в налоговой инспекции о продаже, но налог платить не придется, так как полученный доход от реализации жилья равен фактическим расходам на покупку данного объекта. Здесь срок владения недвижимостью не имеет значение.
  2. Без подтверждения дохода. В 2021 году Сергей получил в наследство квартиру, а после того, как Сергей создал свою семью и узаконил отношения, он решил продать квартиру за два миллиона рублей и добавить эту сумму для приобретения новой квартиры в ипотеку. В текущем 2021 году Сергей отчитается в налоговой инспекции, но заплатит НДФЛ не с двух миллионов, а только одного миллиона, так как использовал вычет. Если бы Сергей подождал, и продал квартиру позднее, то налог платить не пришлось бы вообще.

Вычетом по НДФЛ при продаже недвижимости может воспользоваться любой гражданин, и это реальная возможность уменьшить сумму налога с продажи жилой собственности.

В заключении хотелось бы порекомендовать не торопиться и заранее просчитывать все возможные потери. В любых делах необходимо время на обдумывание и изучение нюансов, тем более, если речь идет о крупных суммах, например, с продажи жилья. Для начала необходимо внимательно ознакомиться с условиями, при которых можно избежать уплаты налога.

Для этого необходимо просто выждать минимальный срок владения недвижимостью. Если процедура продажи собственности не терпит отлагательств, то размер налога, подлежащего уплате государству, можно избежать, применив некоторые налоговые вычеты.

Продавец сможет сэкономить приличную сумму, которую в последующем можно потратить, например, на ремонт в новой квартире.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodat-zhile-ranshe-chem-cherez-5-let-vladeniya-i-ne-zaplatit-ndfl-takoe-vozmozhno

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.