+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что входит в управление мкд

Содержание

Особенности учёта расходов управляющей организации на услуги управления многоквартирными домами

Что входит в управление мкд

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуга на управление МКД

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.Школа молодого программиста от РосКвартала.

Учёт затрат на услуги управления МКД

С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.

Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».

Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.

Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.

Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.Как заключить договор ресурсоснабжения для жилых помещений.

Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»

Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД – на счёт 26.

Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласно п.9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.

2000), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:

  • в качестве условно-постоянных – Дт 90-2 «Себестоимость продаж»;
  • в себестоимость работ или услуг – Дт 20, 23, 29.

Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.

Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011).

Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей.

Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.

Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.

149 НК РФ, то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013).

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление.

В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.

Перечислим эти преимущества:

  • затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
  • экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.Техническая документация МКД: что в неё входит?.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6402/osobennosti-uchyeta-rashodov-uk-na-uslugi-upravleniya-mkd

Что входит в статью управление многоквартирным домом

Что входит в управление мкд

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуги управления и обслуживания МКД

Что входит в управление мкд

Обязательства управляющей компании перед владельцами жилья постоянно расширяются, последние правки были внесены Постановлением Правительства 27.03.2021 No 331. Целью изменений становится повышение комфорта жильцов, обеспечение прозрачного формирования тарифов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать высокое качество работ, выполняемых управляющей компанией.

Законы об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Управляющие компании могут быть организованы различным образом, они могут быть представлены в виде ООО или ПАО. Между собой в каждом конкретном случае они различаются по форме организованного общества, размеру и составу участников.

Как бы ни было организовано управление многоквартирным домом, оно регулируется существующими нормами законодательства. Основными законами в этой правовой области являются Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г.

N 416 (в нём прописан порядок выполнения работ по реализации управленческих функций) и Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 (в котором определён минимальный набор работ, необходимые для обеспечения обслуживания общей собственности).

Законы периодически подвергаются правкам, доработкам и изменениям. Это делается для усовершенствования нормативных актов, а поводом становится тот или иной опыт применения статей. В Постановление Правительства N 416 часто вносятся изменения. Правки расширяют права собственников и дают новые обязательства управляющей компании в плане обслуживания многоквартирных домов (МКД).

Какие услуги предоставляет управляющая компания ЖКХ

Управляющая компания оказывает три блока услуг: коммунальные, жилищные (содержание жилья), управление. Коммунальные и жилищные услуги имеют между собой определённую разницу.

Регулировка тарифов за коммунальное обслуживание является функцией государства. Это обеспечивает отсутствие больших наценок, доступность для широких слоёв населения.

Государство также решает, как они должны исполняться.

Определением тарифов на жилищные услуги занимаются сами собственники жилья.

Все условия их предоставления прописываются в договоре с управляющей компанией, этот документ обеспечивает контроль со стороны жильцов за качеством обслуживания.

Собственники могут сменить управляющую компанию, если желают снижения тарифов, увеличения числа работ или повышения их качества. Государство жестко не регулирует данную область, в ней преобладает рыночная конкуренция.

Коммунальные услуги

Исполнителями коммунальных услуг могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственно организация, занимающаяся снабжением ресурсами. Жилец может без лишних сложностей понять, кто является исполнителем конкретной услуги, для этого достаточно посмотреть в квитанции, какая организация занимается начислением и выставляет счета по конкретной услуге.

Если форма управления домом выбрана как «самостоятельное управление», предоставлять услуги и отвечать за их качество должна ресурсоснабжающая компания.

Товарищество (ТСЖ) или кооператив становятся исполнителем с даты их государственной регистрации. Управляющая компания приобретает статус поставщика с даты подписания договора или проведения общего собрания, где принято данное решение.

Закон регулирует данные переходы, чтобы не возникала необходимость двойных переплат.

Что включает в себя перечень коммунальных услуг

Коммунально-бытовые услуги включают в себя работы и получение ресурсов из перечня, который регулируется государством. К перечню коммунальных услуг относится::

  • снабжение холодной водой 
  • снабжение горячей водой 
  • газоснабжение 
  • отопление 
  • поставка твёрдого топлива (если используется печное отопление) 
  • вывоз твёрдых отходов 
  • водоотведение и канализование 

Данный список прописан в пункте 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 N 354. Собственник при возникновении споров с управляющей компанией относительно качества и стоимости предоставляемых услуг должен ссылаться на положения данного закона.

Услуги содержания жилья

Государство не вмешивается в формирование тарифов, касающихся жилищных услуг по содержанию жилья. В то же время действующее законодательство в сфере ЖКХ устанавливает минимальный перечень работ и услуг выполняемых УК на МКД, несоответствие работ управляющей компании становится поводом для споров и судебных разбирательств.

Данные обязательства прописаны в Постановлении Правительства N 290. Документ предписывает исполнение действий, которые можно объединить в укрупненные блоки:

  • работы по содержанию конструктивных элементов здания, обеспечению их сохранности и долгого срока эксплуатации (фундаменты, подвалы, стены и фасады, крыши, перекрытия, опорные колонны, окна, двери и т.д.)  
  • эксплуатация оборудования и различных инженерных систем (мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, тепловые пункты, бойлеры, общедомовые приборы учета, системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения, лифты, электрооборудование) 
  • работы по санитарному содержанию придомовой территории и мест общего пользования (мытье окон, лестничных клеток, уборка мусорокамер, уборка придомовой территории, стрижка газонов, вывоз и сдвигание снега, антигололедные работы, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и жидких бытовых отходов) 
  • Проведение ремонтных работ

В законодательном акте присутствуют правила оказания услуг, которые строго должны соблюдаться управляющей компанией или другой организацией, выполняющей услуги управления.

Текущие и капитальные ремонты

По окончании каждого сезона (осенью и весной) управляющая компания проводит осмотр и оценку состояния общего имущества.

Во время этого процесса выявляются дефекты и неисправности, а на базе полученных данных определяется перечень работ по их устранению.

Действует принцип необходимости: если без данных работ появляется риск значительного ухудшения состояния объекта, они обязательно выполняются.

Управляющая компания с согласия собственников жилья может принять решение о проведении текущего или капитального ремонта.

По текущим ремонтом подразумеваются действия по исправлению мелких проблем, что помогает предотвратить износ и выход из строя важных конструктивных элементов здания.

Под капитальным ремонтом понимаются действия по восстановлению первоначальных характеристик конструкций, которые утрачены во время эксплуатации.

Список необходимых работ при капитальном ремонте прописан в статье 166 Жилищного кодекса РФ и ФЗ No185. В документах обозначено, что выполнение капитального ремонта не освобождает от исправления мелких неисправностей, которое выполняется при текущем ремонте. Оба вида ремонтных не являются взаимоисключающими.

Обслуживание МКД

Управляющая компания должна выполнять не только текущий и капитальный ремонт для поддержания состояния многоквартирного дома. В её обязанности входят работы по обслуживанию, которые обеспечивают комфортную жизнь собственников жилья.

Особого внимания заслуживают виды работ в зимний период. В это время появляется необходимость в уборке территории от снега, периодической очистке крыш.

Сотрудники обслуживающей компании должны очищать желоба и свесы на кровлях со скатом и наружным водостокам, снежные навесы на всех разновидностях кровельного покрытия.

Летом УК должна обеспечить ежедневное подметание и полив придомовой территории при температуре свыше 30 градусов. Также в обязанности обслуживающей организации сходят сбор мусора с площадок, уход за клумбами и газонами, обеспечение песком детских игровых площадок, покраска ограждений и других сооружений, побелка деревьев и бордюров, очистка мусоросборников.

Исполнителем услуг для жильцов многоквартирного дома считается управляющая компания, но он исполняет свои обязанности силами подрядных организаций, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭУ).

Обязанность ЖЭУ перед жильцами заключается в надлежащем качестве работ. Собственники жилья могут обращаться напрямую к представителям ЖЭУ, чтобы получить необходимые услуги. Если по каким бы ни было причинам жилищно-эксплуатационная контора не может выполнить требуемые работы, следует жаловаться в управляющую компанию, именно она становится ответственным лицом.

Что входит в услугу управления многоквартирным домом

Услуги управления многоквартирным домом предоставляются в соответствии с положениями Постановление Правительства N 416. Стандарты управления многоквартирным домом имеют большую важность в плане организации управленческой системы, которая будет приносить пользу жильцам.

Порядок управления многоквартирным домом включает в себя следующие положения:

  1. прием, хранение и передача технической документации, ключей от помещений, что считаются общим имуществом, и других технических средств регулируется правилами 
  2. управляющая компания должна вести реестр собственников 
  3. подготовка предложений касательно обслуживания общего имущества производится с ознакомлением владельцев квартир и по их согласию 
  4. организация собственниками органов управления товарищества или кооператива закрепляются документально с участием всех владельцев недвижимости 
  5. организация предоставления услуг соответствует подписанным договорам 
  6. управляющая компания обеспечивает совместную работу с представителями государства и органами самоуправления 
  7. организация и произведение расчетов выполняются в соответствии с законодательными актами
     

Управление включает в себя строгое выполнение все обозначенных функций. Соблюдать стандарт управления многоквартирным домом нужно в полном объёме без исключений, иначе компания считается не способной исполнять возложенные на неё обязанности и могут подвергаться штрафам со стороны ГЖИ.

Все обязанности УК по управлению МКД прописываются в договоре между собственниками и самой компанией. Все положения соглашения должны соответствовать действующему законодательству.

При наличии спорных моментов сначала рассматриваются положения законов и нормативных актов, регулирующих данную отрасль права.

Собственники жилья имеют право менять управляющую компании и сам тип управления на общих собраниях.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravleniya-i-obsluzhivaniya-mkd

Статья управление многоквартирным домом что включает – Портал о ЖКХ

Что входит в управление мкд

Что такое управление МКД в квитанции.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД».

Второе для жильцов более понятно — к нему относятся все сезонные работы в доме, например, латочный ремонт крыши, ремонт фасадов или косметические работы в подъездах.

Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

  • хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
  • оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
  • работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
  • работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
  • диспетчерская служба;
  • предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
  • раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Что такое управление домом?.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

  • непосредственное управление собственниками
  • управление управляющей организацией
  • управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В результате собственники нередко оказываются «заложниками» управляющей компании, так как фактически не контролируют поступления и расходования денежных средств которые, минуя счета ТСЖ, напрямую выплачиваются управляющей компании.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

  • у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
  • ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Третий способ — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день это наиболее интересный и, наиболее перспективный способ управления домом.

В отличие от первых двух он многовариантен и вполне позволяет построить оптимальную модель управления домом, перераспределяя функции управления и обслуживания в зависимости от «величины хозяйства» и конкретных потребностей по его содержанию.

После регистрации ТСЖ как юридического лица, Правление ТСЖ организуют тендер по выбору профессиональной организации для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. По результатам тендера Правление ТСЖ выбирает наиболее подходящего кандидата и представляет его на общем собрании членов ТСЖ.

На собрании принимается решение о требованиях к уровню технического обслуживания дома и его сметной стоимости, о перечне необходимых платежей для членов ТСЖ.

Затем Правление ТСЖ готовит подрядный договор на оказание услуг по техническому обслуживанию дома, который от имени всех членов ТСЖ заключается с обслуживающей организацией.

Индивидуальные договоры на управление домом между собственниками помещений — членами ТСЖ и самим ТСЖ, как правило, не заключаются поскольку отношения внутри товарищества строятся лишь на основании членства, условия которого зафиксированы в Уставе ТСЖ.

Собственник помещения (жилого или нежилого), не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего Правление ТСЖ устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п.8 ч.2 ст.145, ч.1 ст.147, п.3 ст.148 ЖК РФ).

Денежные средства членов ТСЖ (членские взносы) и не членов ТСЖ (платежи по договору) поступают на счет ТСЖ, откуда распределяются по всем основным расходным статьям: за техническое обслуживание — в адрес обслуживающей организации, за коммунальные услуги — поставщикам таких услуг т.д.

Что же мы получаем в итоге?

Правление ТСЖ — фактически законодательный орган — контролирует все доходы и расходы (в рамках утвержденной Общим собранием членов ТСЖ сметы) и определяет актуальные задачи, стоящие перед ТСЖ. Этот орган подотчетен Общему собранию членов ТСЖ.

Специализированная обслуживающая организация — исполнитель задач, поставленных Правлением ТСЖ. Она отвечает за все вопросы по текущему техническому и комендантскому обслуживанию дома и соответствующему персоналу.

Третий способ управления позволяет собственникам одновременно: стать клиентами профессиональной обслуживающей организации, не допустить самоуправства отдельными собственниками (см. первую модель), сохранить контроль над расходованием денежных средств, установить оптимальный уровень оплаты за техническое обслуживание (из расчета соотношения «цена-качество»).

Функции управления многоквартирным домом

Практика последних лет позволяет говорить об уже сформировавшеся де-факто перечне таких функций:

Технический контроль и планирование:

  • организация работ по технической эксплуатации недвижимости;
  • ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
  • подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
  • информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;

Договорно-правовая деятельность:

  • организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ с последующим контролем их качества;
  • обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
  • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК);

Финансово-экономическая деятельность:

  • организация системы учета и сбора платежей;
  • обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг;
  • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Работа с гражданами, проживающими в доме:

  • информирование граждан;
  • прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
  • выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;
  • подготовка и участие в проведении общих собраний в многоквартирном доме;
  • отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;
  • организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами;

Расходы на управление многоквартирным домом

Осуществляются на возмездной основе и, чаще всего, включают в себя:

  • расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом (это и есть плата за оказываемые ими услуги);
  • расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений и т.д.;
  • другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, как правило, не выделяется в платежных документах отдельной строкой и, наряду с платой за содержание и текущий ремонт общего имущества, включаются в извещение-квитанцию в строку «содержание и ремонт жилого помещения» (п.1 ч.2. ст.154 ЖК РФ).

Примерный перечень услуг по управлению многоквартирным домом

Статья управление многоквартирным домом что включает.

Опасные подробности: стоит ли указывать «управление МКД» отдельной строкой

ТЕКСТ: Олеся Лещенко, исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»

«За содержание жилого помещения» — эта строка расходов вызывает много споров. Собственники помещений в МКД и общественные контролеры часто жалуются, что она недостаточно прозрачна. Но не спешите включать в платежный документ услуги по управлению МКД отдельной строкой. Разберемся, чем плоха излишняя открытость.

Для собственника помещения плата за жилищно-коммунальные услуги складывается из трех составляющих:

  • платы за содержание жилого помещения;
  • платы за коммунальные услуги;
  • взноса на капитальный ремонт общего имущества.

В рамках платы за содержание жилого помещения собственник оплачивает:

  • услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
  • содержание и текущий ремонт общего имущества;
  • холодную и горячую воду, электрическую энергию, которые расходуются на содержание общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания этого имущества.

Такая структура установлена в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

При этом для платы за содержание жилого помещения в форме платежного документа отведена всего одна строка. Примерную форму платежного документа Минстрой России утвердил приказом от 29.12.2014 № 924/пр. Приказ зарегистрирован в Минюсте России, а значит, обязателен к применению.

Поле № 1 строки « жилого помещения» позволяет расшифровать, что включено в эту плату. Однако ее размер указывается суммарно, без разбивки по каждому виду работ и услуг. Чтобы и собственники, и контролирующие и надзорные органы понимали, что включено в плату за содержание жилого помещения, УО подробно расшифровывает перечень работ и услуг в договоре управления.

По договору управления МКД управляющая организация в течение согласованного срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это установлено ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления заключается в письменной форме — составляется один документ, и стороны его подписывают (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Следовательно, если собственники выбрали способ управления управляющей организацией, они должны реализовать свое решение — заключить договор с определенной УО.

Также собственники утверждают перечень работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации. Такие условия определены в пп. 16, 30, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Источник: https://gkh-rf.ru/upravlyayuschie/statya-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-chto-vklyuchaet

Способы управления МКД – МосТСЖ

Что входит в управление мкд

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД

Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

https://www.youtube.com/watch?v=XBqYMPByYFQ\u0026list=PLbqmrLjIjQIH2so-LSTRxfH7ibxCEnNzv

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2021

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.